柏文喜:预售房制度问题多多,为何却难以终结?

作者：柏文喜

为什么商品房预售制度难以终结，而且在我国不少城市试点现房销售之后又偃旗息鼓了？

作为住房供应短缺时代的产物，中国内地的商品房预售制度从香港引进，曾极大地促进了房地产行业的发展，在充分利用社会资源扩大商品房供应的同时，也形成了具有中国内地特色的高杠杆高负债支持下的高周转行业发展模式。而这种高周转模式一旦遭遇行业下行，当销售回款不畅或者融资出现问题时，就容易出现企业流动性困难，乃至发生现金流断裂和项目停工停建，造成大量的烂尾楼。

预售制度其实在不少发达经济体也同样存在，但这些国家的预售制与中国内地有着根本的不同。就内地房地产预售制的老师香港而言，所谓的“卖楼花”预售制度，很大程度上只是楼位预订，也就是由买房者按照图纸缴纳少量订金，且这部分订金由开发商与买房者共同委托的律师楼监管，而开发建设资金主要依靠开发商向银行贷款解决，只有在楼盘即将交付时买房人才会开始按揭贷款。

如此一来，在项目烂尾的情况下，买房者最多损失的只是订金而已。但内地楼市的按揭贷款是在项目达到预售条件时即可发放，并由地方政府与银行共同监管，而这种监管在流为形式审查的同时亦很容易被开发商的“公关”俘获，从而造成事实上的监管无效甚至与开发商的合谋，导致监管资金的普遍性挪用和转移。这也是开发商得以在杠杆之上加杠杆，实现负债推动下的快速发展的前提条件。

商品房预售制度促进了房地产行业利用社会资源扩大市场供给和解决住房短缺问题，而预售资金监管就成为支持预售制度落地实施的保障。但也正是预售资金监管的不到位和事实上的监管失效，给房企创造了挪用项目资金加杠杆以推高企业规模的机会。而杠杆之上加杠杆、明杠杆之下包含暗杠杆所造成的高负债压力，自然迫使房企将高周转推向了极致。

高周转模式让房企得以用较少的核心资本获得了极大的营收规模的同时，也与地方政府旺盛的土地财政需求达成了较高的契合度。这一点，体现在作为监管部门的地方政府在土地出让合同中往往载有项目开发建设时限这一明显推高开发商周转要求的条款之中，反过来也就必然造成地方政府对于开发商预售资金监管上的流于形式和对开发商挪用、转移监管资金的默许以及有意无意的无视状态。

试想想看，如果监管得以严格执行和资金仅限于本项目使用，怎么会出现那么多的烂尾楼、怎么会出现开发商的连续加杠杆和企业规模的如此快速膨胀？如果没有开发商规模的迅速膨胀，除了市场供应增速下降进而导致无法达到目前的供应总量水平之外，自然也就无法产生目前如此之多的土地需求与相关税费，地方政府的土地财政也就失去了快速增长的支柱。因此，正是监管对于开发商的默许，甚至是和开发商自觉不自觉的合谋才造成了预售制下资金监管的失效，与房地产行业的高周转模式及其所支持的相关产业链，乃至土地财政的飞速发展。

预售制下监管失效所造就的高周转模式和当前的房地产市场规模，创造了房地产产业链所涉及的巨大的投资、建设、就业、税收以及土地出让金收入规模，这些自然都成为捆绑于高周转模式所支持的当前行业规模上的既得利益。如果取消期房销售制度，甚至只要预售资金严格监管到位的话，就会必然大大压缩房地产行业的财务杠杆，进而引发行业规模的大幅收缩，而整个产业链规模的收缩和依附其上的相关投资、建设、就业、税收和土地出让金收入下降，也会引发行业格局的剧烈调整和大量坏账的爆发。

这自然是现有利益格局下相关利益方所不愿意接受的，这也是商品房预售制度迟迟无法取消，而预售资金强化监管通常也总是雷声大雨点小的真正原因，更是不少城市曾经试行停止预售和实现现房销售却很快无疾而终的主要原因。但凡要涉及动自己奶酪的事情，试问又有多少人能够作到？

我国内地的商品房预售制实行了28年，确实已形成一种巨大的行业惯性和各种利益的深度捆绑，导致目前的既得利益方都无法重回现房销售制度，以至于现房销售在很大程度上也就成为只能在口头上喊喊，而在现实中无法落地的海市蜃楼。但是在当前房地产市场供求关系已发生根本性变化的情况下，取消房地产预售制度的市场条件已然成熟。而且目前的预售制度在因各方利益纠缠而造成资金监管失效且基本无法杜绝，而其所引发的问题却十分严重的情况下，也到了不得不取消的时候了。

不过，一旦改预售制为现房销售，则会直接导致房企杠杆率的下降和行业规模的收缩，在直接影响楼市供给总量的同时，也会引发来自行业税费和土地出让金收入的巨减，必然也会引发行业融投资规模的下降和建设规模的下降，甚至带来GDP的收缩，因房地产市场规模收缩而带来的产业链负面影响也是不言而喻的。

所以预售制改为现房销售必须是个渐进过程，或者有必要学习香港和其他国家的预售制，将银行按揭贷款的发放后置于房屋交付这个节点前后，让房企主要依靠向银行贷款去完成开发建设，这样也就不会出现大规模的项目烂尾了，而且因此引发的行业规模的收缩也会相会缓和和有限，对涉及房地产行业领域的冲击和对土地财政的冲击也会更小一些，如此才具有更加现实的可实施性。