数读临港：供应放量内卷严重 置业临港是抄底还是接盘

临港，作为上海目前新房供应量最大的区域，坐拥自贸新片区的利好政策扶持，正在大手笔资金投入建设，同时也是上海买房和落户相对宽松的区域。

二批次拿证项目中临港有6盘，相比今年1批次的1盘来说，供应量变多了，可选择面大了很多，目前，6盘均已结束认购，3盘已开盘。

6盘的认购时间相对来说比较集中，其中特发学府里、中建御湖澜庭、大名城映园二期认购时间均在6月15日至6月19日，而泷悦蓝湾、鹏瑞云璟湾、中建玖里书香3盘，认购时间为6月24日至6月28日。目前认购阶段均已经结束。

首先来看一下临港6盘的认购进度及去化情况：

特发学府里原定于7月1日开盘，不过，由于限购查询时间缩短，由7天改为5天，计分审核也由7天调整为5天。而未触发积分的楼盘，计分审核步骤就跳过了，因此项目开盘时间提前至6月26日。

项目由深圳国企“特发地产”与临港国企“临港投控集团”实力双国企打造。本次共推出204套建面约95-115平房源，均价约32118元/平，装修交付，开盘当天有效摇号人数为69组。

中建御湖澜庭，同样由于限购查询时间缩短且未触发积分，项目的开盘时间也提前到了6月26日，本次共推出416套房源，建面约74-115平房源，均价约33000元/平，装修交付。中建御湖澜庭采用新中式建筑风格，外立面采用了米色石材搭配真石漆，具有较好的美观性。

中建御湖澜庭共计511组摇号，开盘当日完成销售375套，实现销售金额12.08亿，去化率超90%。目前临港已经开盘的3个项目，中建御湖澜庭是当天去化最高的。

大名城映园二期位于奉贤的临港新片区，是一个低密产品。项目本次摇号人数为191组，本次房源共计推出740套，建面约96-124㎡三房四房。由于限购查询时间缩短且未触发积分，项目的开盘时间也提前到了6月26日，目前在持续销售中。

泷悦蓝湾、鹏瑞云璟湾、中建玖里书香3盘于28日结束认购。截至28日，泷悦蓝湾共计约110组认购，认购率约27%；鹏瑞云璟湾截至认购结束，约280组认购，认购率约56%；中建玖里书香截至认购结束，共计认购约80+，认购率约36%。以上三盘认购数据均未达到推盘量，可见临港新房确实有些降温了。

从临港6盘乃至二批次整体的认购情况来看，中高端产品的热度、认购数据跟以往差别不大，刚需、外环的一些项目后劲不足，比临港、奉贤等外郊环的项目，在此次认购中情况不佳。

作为一直非常抢手的临港，在去年，持人才证买房是常态，而“无证”人员，基本都是陪跑的。但是今年不一样，首先，人才证毕竟是有限的，这些年来，临港新房的供应量还是比较乐观的，人才证库存得到一定消耗，另外，本次认购比也放宽了，置业临港的门槛就相对放低不少。而临港低均价、低总价的新房，或将是预算有限的青年人的福音。

那么现在的市场环境下，临港究竟值不值得入手，未来临港又有哪些规划呢？我们一起来看看。

临港未来轨交规划汇总

临港新片区沪乍杭铁路干线铁路和南汇支线、南枫线、奉贤线市域铁路入选长三角地区多层次轨道交通十四五规划建设项目。

从目前到2035年，加快研究完善并推动轨道交通规划方案落地。具体包括：

1、3条国铁：沪通铁路、沪乍杭铁路和沪舟甬铁路；

2、6条市域铁：两港快线、轨道交通16号线、轨道交通21号线、曹奉线、奉贤线和南枫线，总长约100公里；

3、1+1+N枢纽：浦东枢纽为主枢纽，四团枢纽等为地区枢纽，市域铁路相关站点等为组团枢纽，围绕组团枢纽布置中运量交通。

三条铁路：沪通铁路、沪乍杭铁路和沪舟甬铁路

沪通铁路二期项目：太仓至四团，全长111.8公里，设太仓、徐行、外高桥、曹路、上海东、四团等车站，速度200公里/小时。

沪乍杭铁路：四团至漕泾段基本与浦东铁路同通道。目前在启动浦东铁路复线及电气化改造工程。西起金山线阮巷，向东延伸至四团，单线改复线，每天开行60～65对市域铁路，与金山线并营，往北到莘庄新站和上海南站，增加与中心城联系的一条市域铁路通道。

沪舟甬铁路：从临港经小洋山岛，舟山到宁波。

六条市域轨交线连接上海市区（两港快线、轨道交通16号线、轨道交通27号线、曹奉线、奉贤线和南枫线）

市域铁路，开行城际高铁车型，但采取轨道交通公交化运营，与地铁类似，可刷公交卡进出站。

两港快线：规划线路已确定，北起浦东枢纽（浦东机场T3航站楼和上海东站），设置下盐路站、东大公路站、临港综合区站和临港开放区站（均为暂命名）。建成后，从滴水湖至浦东枢纽（浦东机场/上海东站）仅15分钟。未来通过两港快线，临港可直通上海东站、虹桥站、上海南站等。

轨交16号线：已开通运营，未来16号线将穿过滴水湖，直达104南汇新城枢纽。

轨交27号线：2021年3月，上海市规划和自然资源局在回复网友提问时提出，临港直达市中心的轨交线路将会是轨交27号线（暂名）。

曹奉线：浦东曹路至奉城。

南枫线：自南汇枢纽（临港）经奉城、奉贤、至枫泾。

奉贤线：奉贤线有一小段线路在新片区内。

一条市区线贯通临港主城区

临港市区线，将是未来连接主城区各节点的临港市区轨交线，将蓝湾、泥城、芦潮港、大学城、103、104、105和书院全部串联起来。

六条中运量连通临港新片区

DRT数字轨道电车中运量线1至6号线。

中运量三节编组，车身70米，最大载客300人，最高速度达70km/h。电车按照路面上的磁钉虚拟数字轨道循迹导航。1号线已开通运营，2号线和6号线已公示，计划2022年投用。临港主城区将建设六条中运量连接成环形。

轨交最新进展

（一）两港快线市域铁路最新进展6月22日起，上海申铁投资有限公司对南汇支线（两港市域铁路）工程涉及的管道管线以及相关设施设备搬迁和复位施工进行招标。近期即将开始管线搬迁施工。南汇支线（两港市域铁路）工程北起浦东枢纽（浦东机场T3航站楼站和上海东站），经两港大道、东大公路、桥江路，至自贸区临港新片区临港开放区站。

（二）沪通铁路二期最新进展6月24日，后开工段（不含沪渝蓉同步段及上海东站）站前工程施工及监理标段拟中标结果出炉，即将开工建设。

（三）沪乍杭铁路最新进展中国国铁路集团有限公司开始对上海至乍浦至杭州铁路勘察设计项目进行招标活动。

（四）6月13日起，上海申铁投资有限公司开展机场联络线车辆采购工作。相关招标公告发布。

两港快线建成后，将与机场联络线跨线贯通运行。预计两港快线或也将采用类似的市域动车组列车。

（五）近日，上海S3公路新建工程3标（浦东航头镇至奉贤区奉城镇）完成工程量一半。S3公路新建工程3标段项目位于上海市奉贤区大叶公路两侧，北起浦东新区航头镇，南至奉贤区奉城镇，跨“两区三镇四村”，主线长3.365公里。S3公路北起S20公路与罗山路立交，向西接S4公路，全长约42.3公里。建成通车后，从罗山高架路，一路沿着S3南下，至G1503后折向临港，可实现最快速到达临港蓝湾。

配套规划逐步落地

自从新片区规划出炉以来，临港一直是上海楼市的热点区域，在产业落地的同时，商业等配套资源也在逐步呈现，那么，新片区都有哪些商业综合体？

临港商业现状

101片区：：爱琴海购物公园、临港大道TOD项目、东方海洋项目、悦城主题商业、临港宝燕商业

102片区：龙光·蓝鲸世界购物中心、星光汇商业中心、港城新天地、水华路家居城、临港百联生活中心、海港中心综合体

103片区：临港光明中心、长城建设集团总部基地、中交三航局临港大厦

环湖区域：星空之境“星海汇”综合体、港城广场

据了解，临港新片区目前已经运营的商业综合体主要有6个，基本上以集聚在滴水湖核芯区的港城新天地、百联生活中心、晶萃商场和欧景小镇为主，外围板块有万达广场、蓝湾天地。另外，从地图上不难看出，半数已运营的综合体都集聚在102片区，得益于区域发展的先发优势，102片区更加醇熟，商业、教育等配套资源全面领先103、105片区。

从商业能级上来看，百联生活中心体量约3.3万方，港城新天地体量约5万方，此外，约8000㎡星光汇商业预计在2023年11月竣工。

说到在建的综合体项目，最值得期待的应该就是龙光蓝鲸世界了。约13万方商业体量傲视临港（蓝湾天地约6万方，临港万达约8.2万方，在建的爱琴海约8.6万方），立足城市主轴申港大道的便利交通优势，项目将打造成覆盖临港主城区全客层消费的旗舰综合体。

不仅商业配套出众，与此同时，这里也是临港人口的集聚核芯，仅大学城就有超9万名学生，再加上产业、商业的从业人口，庞大的消费需求为商业的繁荣奠定了基础。

此外，临港政府在103片区的总投入达约665亿元，远高于其他板块。其中，科创总部湾总投入资金约150亿元，目前23家头部企业在建，部分建筑已完成封顶，将在2023-2024年竣工并投入使用。

科学家社区目前已知总投入约115亿元，作为整个103片区的重要组成部分，将成为“世界新时代重大前沿科学策源地”。其中世界科学家论坛永久会址、比乌斯科学公园将于今年10月投入使用。

所以，临港的未来是有的，就看大家愿不愿意等了。

综合来看，临港不仅认购和去化情况遇冷，在最新公布的二轮土拍中临港也意外缺席，跟临港楼市表现一样，经过过去几年的消化，临港新房购房力正在逐步耗尽。

在业内看来，自临港自贸区推出以来，吸引了很多购房者眼球，也让众多房企趋之若鹜。但当地楼盘购买主力绝大多数为区域内工作人员或在周边工作群体，几年来已消耗不少，区域需要新的人流导入，才会形成第二波购买力。

以下为临港待入市的楼盘：