11宗底价成交，园区湖东地块被热抢！清一色央国企！苏州首批次土拍揽金234亿！

　　今天是2022年苏州市区首批次集中土拍的第二天。

　　上午开拍的五宗涉宅用地中，有三宗来自园区，分别位于娄葑、湖东和车坊，也是本次集中土拍的一个巨大看点。

　　正如我们的预判，今日的土拍结果仍旧呈现分化的态势，园区旺墩路地块热度颇高，车坊地块也有4轮报价，其他地块则底价成交。

　　2022年苏州首批次集中土拍正式落幕，共成功出让了15宗涉宅用地，总揽金234亿元。

　　15宗地块成交详情如下：

　　苏州首批集中土拍看点

　　01

　　11宗底价、4宗溢价成交，苏州土地市场分化明显

　　今天出让的7宗涉宅地块中，除了园区湖东旺墩路地块和车坊地块有溢价外，其他5宗皆是底价成交。

　　其中旺墩路地块经过49轮报价后冲破中止价，进入一次性报价区间，也是本场土拍中唯一冲破中止价的地块，同时地价再创新高、打破湖东楼面价天花板！

　　从成功出让的15宗涉宅地块中，仅有4宗地块有溢价，分别是狮山永和村地块、姑苏平江新城地块、园区湖东旺墩路地块、园区车坊地块，其它11宗地块皆是底价成交。其中旺墩路地块溢价率最高，达到15%，新区狮山永和村地块的溢价率位居第二，为12.5%。

　　和周边城市无锡和南京土拍一样，今年苏州首批次土拍呈现明显的分化现象。头部核心价值板块的优质地块仍旧保持一定的热度，外围板块则多被政府平台房企底价收入囊中。

　　02

　　清一色的央国企及政府平台公司拿地，而没有民企拿地

　　从本次土拍拿地房企来看，首日土拍的拿地房企为大悦城、苏高新股份、苏高新集团、恒泰商置、相城城投、苏州城投，基本都是国企及政府平台。

　　今天的拿地房企为建屋集团、招商、天鸿伟业、中国铁建、合润房地产、天健集团＆吴江城投，其中招商、天健皆为国企，中国铁建是央企，其他皆是苏州政府平台房企。

　　可见，苏州的土地市场仍旧是“国”字头背景在“挑大梁”。

　　事实上，去年二批次、三批次苏州集中土拍中，苏州土地市场就呈现了明显的“国进民退”现象，当时尚且还有零星的几家品质民企。而今年的首场土拍中 ，央国企和地方平台托底成交占比达到新高，成为土地市场的拿地主力，而没有民企拿地。

　　尽管本次土拍保证金门槛降低，保证金比例由去年的30%下调为20%，但是仍旧未能调动民营房企的积极性。

　　为什么民营房企在土地市场上的活跃度越来越低呢？

　　说到底，一是“钱”的问题，二是“市场”的问题。

　　先来说钱的问题，造成钱的问题的根本原因则是市场下行。

　　从去年下半年以来，苏州楼市持续走冷，今年2月中旬疫情来袭让本就惨淡的苏州楼市雪上加霜，楼盘销售艰难，回款慢，加上房企融资困难，部分房企面临资金压力问题。

　　疫情的反复给楼市销售端增加了诸多不确定性，这让房企在土地市场的投资显得信心不足。

　　虽然近期苏州在政策方面有所松绑，但是传导到市场、房企层面还需要时间 。而且目前的政策力度对市场有促进作用存在明显的局限性，除了二套房首付比例的调整的政策出台，市场活力才会被大为激发。

　　01

　　建屋集团拿下园区娄葑地块

　　底价成交

　　建屋集团竞得苏州工业园区

　　娄葑街道东兴路南、宏业路东地块

　　成交总价10.0亿，成交楼面价20500元/㎡

　　溢价率0%

　　历经1轮报价

　　园区娄葑这块地的结果多少有点让人意外。目前板块内新房新希望芳华雅苑、亨通朗诗熙华雅苑已是尾盘状态，板块新房即将面临断供，该地块恰到好处地补仓板块新房市场，且娄葑不像车坊那样断供多年，娄葑是有价格支撑的，最终却被政府平台托底，多少让人有点遗憾。

　　而且该地块位置优越，生活氛围浓厚。西北侧是园区文萃小学，东侧是通园路，北侧是东兴路主干道，距离在建地铁7号线东兴路站约250米，距离地铁3号线约900米，双地铁经过，出行非常便利。

　　该地块的成交楼面价和新希望芳华雅苑、亨通朗诗熙华雅苑两个项目一样，未来项目入市后售价预计和这个楼盘大差不差。

　　02

　　招商竞得园区湖东旺墩路地块

　　经过49轮激烈车轮战

　　招商竞得苏州工业园区

　　旺墩路南、津梁街西地块

　　成交总价36.16亿，成交楼面价31046元/㎡

　　溢价率15%

　　历经50轮报价

　　园区向来是苏州楼市的风向标，无论是挂地还是开盘都能聚焦市场目光。

　　该地块没有悬念地成为本场土拍中关注度较高的，其热度也是遥遥领先。

　　经过49轮的激烈车轮战，进入一次性报价区间。最终被招商以总价361582万元竞得，成交楼面价为31046元/㎡，溢价率为15%，也是本批次集中土拍溢价率最高的地块，同时31046元/㎡刷新了板块成交楼面价天花板！

　　地块东侧是星洲小学，北侧是汪墩幼儿园，距离地铁5号线和1号线交汇站星塘街站步行约800米，周围银行总部林立，地理位置较佳。

　　招商深耕苏州多年，所开发的住宅多布局在吴中、相城、新区、吴江，除了合作项目青剑湖的天阅湖滨雅苑，本次拿地是招商首进园区，后期独立开发还是与其他房企合作，我们拭目以待。

　　03

　　天鸿伟业竞得吴中郭巷地块

　　底价成交

　　天鸿伟业竞得吴中经开区郭巷街道

　　通达路东侧、林家谭路北侧地块

　　成交总价9.71亿，成交楼面价15500元/㎡

　　溢价率0%

　　历经1轮报价

　　该地块位于独墅湖西，通达路东、林家潭路北，西侧紧邻在建中的地铁7号线林家潭站。

　　目前板块内在售新房为华润悦景湾和湖西映月，两个项目的备案均价皆为28393元/㎡，该地块成交楼面价比以上两个项目要低，未来入市后新房价格或将低于2.8万元/㎡。

　　04

　　中国铁建竞得园区车坊地块

　　4轮竞价

　　中国铁建竞得苏州工业园区斜塘街道

　　蔺谊路北、朝前路西地块

　　成交总价19.73亿，成交楼面价21659元/㎡

　　溢价率3.14%

　　历经4轮报价

　　园区车坊断供多年，板块内产业园众多，在建的轨交8号线终点站就在车坊，自驾也十分便捷，苏州中环南线园区段预计2021年12月通车。新建文荟邻里中心、园区南部文体中心等生活配套在逐步完善。

　　根据片区详细规划，车坊将有约10宗宅地待入市，未来将成为园区的供地大户之一。二手房以拆迁安置小区较多，片区内的改善需求还是较多的。

　　该地块和板块内的新盘中海独墅云著距离较近，中海独墅云著即将入市，其成交楼面价为22990元/㎡，高于今天的成交楼面单价。

　　05

　　苏州城投竞得吴中太湖度假区地块

　　底价成交

　　苏州城投竞得吴中区度假区

　　孙武路南侧、普济路西侧地块

　　成交总价13.28亿，成交楼面价8383元/㎡

　　溢价率0%

　　历经1轮报价

　　地铁5号线开通后，吴中太湖度假区成为苏州楼市性价比较高的1字头板块。该地块位于孙武路北侧，距离地铁5号线太湖香山站约2公里。

　　板块内目前在售楼盘有蔚然璀璨花园、蔚然锦绣花园、阅湖山，值得一提的是，该地块的成交楼面价是当下的太湖度假区所有项目中最低的。

　　06

　　合润房地产竞得吴中木渎地块

　　底价成交

　　合润房地产竞得吴中区木渎镇

　　凯悦街东侧、丹枫路南侧地块

　　成交总价10.53亿，成交楼面价11531元/㎡

　　溢价率0%

　　历经1轮报价

　　木渎板块是苏州楼市一个典型的高库存板块，虽然这两年木渎地价虽然回归理性，但是整体市场环境低迷，木渎板块的新房再次面临较大的去化压力。

　　目前木渎板块有在售/待售楼盘共计10个楼盘，在售新房均价整体维稳在2.5-2.8万元/㎡，次新房成交均价在2.4-2.7万元/㎡之间，木渎的二手房房价大概是狮山的一半左右。

　　木渎有两个显著优势，一是它的公共交通。地铁1号线和5号线均在木渎设有站点，还有中环西线、苏福快速路，自驾出行也十分便利。

　　另外一个优势是靠近狮山，板块居民可以享受木渎和狮山双商圈。

　　该地块南依胥江，拥有自然生态景观资源，去红星美凯龙和山姆约10分钟车程，但是距离5号线地铁站有一定距离。

　　07

　　天健集团＆吴江城投竞得吴江太湖新城地块

　　底价成交

　　天健集团＆吴江城投竞得吴江东太湖度假区（太湖新城）

　　龙河路北侧中山南路西侧地块

　　成交总价30.68亿，成交楼面价9383元/㎡

　　溢价率0%

　　历经1轮报价

　　该地块位置优越，北侧是芦荡湖湿地公园，南侧是云龙西路主干道，周边次新房小区较多，生活氛围浓厚。

　　该地块的成交楼面价只有9383元/㎡，未来地块的入市价格可能比周边楼盘要低。

　　根据地块规划条件，地块出让分为A区和B区，A区需建设租赁住宅，且装修成本不低于1500元/㎡，B区为商住混合地块，其中商业部分面积需不低于3000㎡，且B区住宅装修不低于1000元/㎡。

　　该地块是天健集团在吴江太湖新城布局的第三子，天健清枫和苑、清风和景目前持销中。

　　08

　　盛泽投资竞得吴江盛泽地块

　　底价成交

　　盛泽投资竞得吴江吴江高新区（盛泽镇）

　　绸都大道西侧4#地块

　　成交总价8.77亿，成交楼面价8007元/㎡

　　溢价率0%

　　历经1轮报价

　　该地块位为盛泽核心地段，靠近潜龙渠公园、盛泽镇政府，东侧是主干道绸都大道，生活便利度较高。

　　地块东侧的星悦兰庭是去年中锐以96111万元的总价、9594元/㎡的成交楼面价竞得，比今天拍出的地块要高出近1600元/㎡。

　　纵观苏州本次集中土拍，15宗涉宅地块全部成功出让，没有像南京首轮土拍那样出现流拍现象。

　　地方平台公司、国企、央企成拿地主力，民企参与度低，分化持续加剧，头部价值板块的优质土地——新区狮山永和村地块和园区湖东上华琚旁地块成为房企的“抢手货”，地段不占优势的板块皆底价成交。

　　当下的苏州楼市的艰难程度大家有目共睹，即使在政策段有所放松，但是对市场的刺激效果还需要时间来检验。

　　经历了财务危机的民营房企，或需要更长的恢复期，市场若要出现实质性好转，还需要主管部门、企业、购房者三方面重建信心。

　　END

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