关于商品房买卖合同当中的几种常见的违约责任（三）

今天，我们继续就商品房买卖过程当中的有关违约情形作解，现主要从未能按期订立网签合同、未能按期办理银行按揭、按揭房被拍卖或变卖、未能按期办理商品房买卖合同备案等4个方面逐一分享。

一、未能按期订立网签合同。第一，因出卖人原因未能按照订立网签合同的。基于出卖人原因未能按期订立网签合同的情形，主要包括出卖人未取得预售许可证、未通过行政主管部门对网签合同模板的审核、一房多卖、房屋标的被法院查封或被行政机关锁定、提出预期违约等等；第二，因买受人原因未能按期订立网签合同的。基于买受人原因未能按期订立网签合同的情形，主要表现为买受人预期违约（不要房子了）、拖延支付剩余房价款、其他主客观原因未能达到签约地等等。未能按期订立网签合同的风险，主要体现在出卖人未能及时收到剩余房价款，延长了收款周期，也容易让买受人反复；对于买受人来说，此时最担忧的是在支付了定金、诚意金或首期款后，出卖人一房多卖、以房抵押或者房屋被查封、锁定，致使该买受人无法订立网签合同。因此......

二、未能按期办理银行按揭。第一，因出卖人原因未能按期办理银行按揭的。基于出卖人原因未能按期办理银行按揭的情形，主要包括出卖人未就有关按揭业务与相关银行达成协议、未能订立网签合同、房屋被查封或锁定等等。第二，因买受人原因未能按期办理银行按揭的。基于买受人原因未能按期按期办理银行按揭的情形，主要表现为买受人预期违约（不要房子了）、拖延支付剩余房价款、个人征信问题未能办理按揭、其他主客观原因未能到达现场办理按揭业务等等。

未能按期办理银行按揭的风险，体现在出卖人方面具体可参见上一点-出卖人未能按期订立网签合同的风险；至于买受人，最大的风险就是逾期支付或无力支付剩余房价款而产生的违约责任，毕竟大多数买受人都只是普通的工薪阶层，买房也是为了安居乐业，试想应该很少会有谁会是奔着违约或者玩乐一下房地产开发企业去买房的吧？因此，只有不是买受人主观恶意违约的，一般情况下，行政主管部门在引导双方订立商品房买卖合同时，都会提倡适当向买受人倾斜，既避免买受人承担过重的违约责任，但又能填补房地产开发企业的磋商费用、沉没成本。

三、按揭房被拍卖或变卖。按揭房被拍卖或变卖的，主要是因为买受人严重逾期支付月供房款，或因其他债务问题被第三人申请拍卖或变卖，致使房屋被拍卖或变卖。因此，买受人需对出卖人承担有关违约责任，因为在办理房屋按揭贷款业务时，通常情况下按揭银行会要求房地产开发企业作为买受人的担保人才予以放款。所以，在买受人未能按期向按揭银行支付月供房款，或房屋被拍卖或变卖的价值仍未能覆盖按揭贷款及其逾期利息的，房地产开发企业作为担保人需承担有关担保责任，在其承担了担保责任后，由其依法向买受人追究有关违约责任。所以说啊，从某些方面来说，房地产开发企业也不好当地！

四、未能按期办理商品房买卖合同备案。第一，从出卖人角度分析未能按期办理商品房买卖合同备案的情形，主要有出卖人提出预期违约、房屋标的被法院查封或被行政机关锁定、其他主客观原因等等。第二，从买受人来说未能按期办理商品房买卖合同备案的情形，主要有买受人未及时交纳契税等税费并取得有关凭证、提出预期违约、其他主客观原因未能到达现场办理委托手续等等。

此处我们就顺便介绍一下办理商品房买卖合同备案的意义，或者说可最大程度规避哪些风险：1、房屋登记机构可以审核出卖人的销售行为是否合法，当然这个合法性的审核仅针对登记机构应当审核的内容而不是包含一切的，例如销售许可内容、房屋的限制情况，排除重复登记的状况等，起到了保护买受人的作用；2、当买受人与出卖人发生合同纠纷时，如对合同的真实性有异议，可以登记机构存档的合同文本为准，起到了登记备案鉴证的作用；3、买受人要办理个人住房贷款必须先经合同登记，否则办理预购登记、抵押登记等都不能受理；4、当出卖人因其他债务被查封在建工程时，经登记备案的预购人-买受人可对抗第三人，避免被查封和拍卖的事，起到了保护买受人和出卖人双方合法权益的作用；5、除了可规避“一房多卖”的风险，买卖合同登记备案也是买受人申请贷款的一个必要条件。

上述就是我们今天要分享的有关内容，主要从未能按期订立网签合同、未能按期办理银行按揭、按揭房被拍卖或变卖、未能按期办理商品房买卖合同备案等4个方面的有关违约责任和风险进行详解。好了，今天就到此为止，我们明天再会。

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注：

1、预期违约：又称先期违约，是指在合同履行期限到来之前，一方虽无正当理由但明确表示其在履行期到来后将不履行合同，或者其行为表明在履行期到来后将不可能履行合同。作为违约行为的形态之一，预期违约当然要负违约责任。