天津的买房“优先级”，曝光！

去年先涨价的都是能级高的城市，今年先救市的都是三四线城市。

这恰恰说明，越是大力度救，越代表不行。

很多开发商已经在撤出三四线，聚拢一二线。买房人也应如此。

但与拿地不同的是，买房不是全国买房，但道理是一样的。如果把天津比作一个国家，也有“一二三四”级之分。

聚焦能级高的区域，方得始终。

这些年房地产起起伏伏，无一例外，上涨周期都是先从一线城市开始。

深圳先动，其次上海、北京……

然后是二线城市——三线城市——四线城市，依次传导。

2007-2009年是这样，2015-2016年也是如此。

经济基础决定轮动次序。

这也是为什么去年调控“死盯”深圳，连二手房都史无前例被管控了。

很简单，摁住深圳，就好似关上了房价上涨的“龙头”。

真的，一线城市的表率作用实在太强大了。

不论你在哪个城市，都要纳入“重点监控对象”。

一看风向，二看趋势。

之前地方和中央是“两个阵营”，一个想救，时不时突个围，一个却在堵，起来一个打一个。

但今年，中央和地方已“一条心”，都在使劲扭转。

救市的风越吹越露骨，尺度越来越大。

连深圳也传出要上调指导价的风声。

不过市场却极其分化。

北京没有政策加持，市场依旧回暖。3月新房成交量环比上升94%，二手房也已超1.5万套，成交规模接近2019-2020年“小阳春"。

上海豪宅也暗潮涌动，成交火爆……

反观三四线，依旧深陷泥潭。

即便现在这么明目张胆救救救，效果甚微。整个行情都在收缩。

三四线已没有机会。

聚焦天津，也存在这样的“优先级”。

虽隐形，但不容忽视。

大致可以归纳为：

天津的“一线”：和平、河西、南开

和平好似“深圳”，是超一线。

无论是853，还是642，它都是房价圈的“尖子”。

单一个学区优势就令别人望其项背。

去年全市二手房都在跌，唯有和平学区房“一枝独秀”。

和平还是唯一一个户籍人口大于常住人口的区。人均存款也是全市第一，是河西、南开的一倍多、甚至三倍。

不夸张说，和平就是天津的“宇宙中心”。

房价傲然领跑。

河西和南开像是“北京” 和“上海”。

一个有量，一个有价，都是市场公认的“头部”。

进可攻，退可守。

南开比较个，除了普宅，就是豪宅，豪宅占比还贼高。400万在南开根本不叫钱。

带动得整体均价都在猛冲高。

河西相对友好，有共识，有量，无论哪个逻辑，都有上行的资本。

其实去年上半年时，新梅江就有过涨价现象。

今年也得重点提防。

如果天津房价上涨，一定先从这类区域开始。

天津的“二线”：河东、河北、红桥、西青、滨海（核心区）

河东是“强二线”，海河沿线区域实际上是可以以“一线”论处。

“河北一条腿，河东一条线”。

海河沿线的“富人区”标签已夯实。

河北、红桥整体是“普二”，近南开、沿海河的区域，实力更强。

中海云麓公馆，4万多，已跟新梅江不相上下。

西青是“准二线”，号称“新市区”，整体房价一直稳居2字头。

个别板块甚至赶超市区，比如新梅江。

天津最贵的房子也是在西青。

滨海“林子”太大了，覆盖的板块多，价格也参差不齐。这里只是笼统划分，若细化又是一个“城市”。

天津的“三线”：北辰、东丽、津南、武清

前三个区共性是，抱市区大腿。谁距离市区近，谁就能先吃。

行情好还好，行情不好，能有热度的也就那几个“散点”。

经过去年的洗礼，这些点已经暴露出来了。

津南——海教园、辛庄、咸水沽

北辰——宜兴埠、南仓

东丽——津滨大道、金钟

因为依靠的是市区的“馈赠”，所以体现在行情上就是，后涨先跌。

武清主要吃的“北漂”，受到了疫情和高考三年学籍双重打击，行情斗转直下。

修复也会滞后。

市区今年起势，武清起码得2023年。还得分板块。

天津的“四线”：静海、宝坻、宁河、蓟州

静海是“类环城”，中心城区是地缘改善，团泊承接的是市区外溢和新天津落户。

宝坻有着“下一个武清”之名，武清都萎靡了，谈何宝坻。

今年预计通车的京滨城际，打通的也只是宝坻与市区。

再者，熊市是黑洞，利好都会被稀释。

蓟州和宁河，市场比较小众，没有多大存在感。

所有买房人都该有个清醒的认知：不会再有普涨了。

即便市场触底，行情也会有肥有瘦。

能级不同，战力就不同。撒出的币一定是先往核心地段走。

我们选筹也应如此。

一线——二线——三四线

一个蹲完，下一个蹲……已经形成了一条隐形的传导线。

买房，得尊重事实和规律。