济南2022年入市新楼盘一览

作为新房置业而言，并不存在鸡生蛋还是蛋生鸡的哲学道理，永远是先有供应后有需求。

大多数时间购房者是没得选的，毕竟总有丈母娘等不了......越买越偏，越买越贵是常态......对济南2022年即将入市的楼盘进行一波梳理。

篇幅长，图还多...建议收藏

01槐荫

截止目前，西部最受人瞩目的项目当属西客站-龙湖天街项目，这项目从刚落定就收获了很高的关注度，这项目分成两段看。

龙湖天街助力西客站商圈再提升台阶应该属于意料之中的事情，作为主打TOD的商业产品系，奥体天街-工业北天街再加上西客站天街，借助地铁接驳，未来对于片区的提振效果会非常强。

整盘占地4.29万方，容积率2.9；产品为5栋23-27F高层，8栋12-17F小高层，户均面积134平，西侧挨着腊山河，南侧为13万平的天街。

西客站龙湖

尤其是在西客站这种商业气息匮乏的片区，这种关注度会助推住宅的销售。

掰着手指头说说西客站的商业，印象济南全靠养，而且露天式街区商街稍嫌落后（天冷下雨等因素影响，），弘阳广场算是填补了空白，但是由于规划并非严丝合缝，预期有一定的差距。

或许只有龙湖天街和远大广场可堪一战...借此多说一句，龙湖天街如果早5年入住西客站，大概率西客站不会像现在这样乏善可陈，希望能借此反弹....

大家很关注的住宅部分，除了天街商业助阵外

还有两大特点，一是龙湖品牌的溢价率，不管是水晶郦城还是名景台，在二手房市场中硬生生比鑫苑恒大之流高出一头（自己搜搜看），第二点式项目本身产品上，面积大（平均面积突破134平），从外立面和规划图上看，价格肯定便宜不了。

大概率可对标的楼盘应该是茶叶市场旁边的龙湖天琅，毕竟西部有钱人还是挺多，例如市场的小老板。

多说一句西客站明年的市场，今年金科、保利、蓝城、中建尚有部分刚需面世，2022年的西客站当属刚改、改善为主，除了龙湖外，蓝城大量洋房（这盘也是地铁概念）也将面世。

除了西客站片区外，作为今年的新“星”,王府庄片区踏着自己的步伐赶来了....比如大门非常霸气的建发玖熙府项目......

除了建发外，还有中梁与海信项目将于2022年入市，上回去实地探访，海信时代城项目的营销中心已经修的差不多了。

大家可以自行搜一下关键词“王府庄”，带航拍，片区也没有太多的变化也没有新消息。

全新的刚需片区+全新的楼盘+偏僻的地理位置，三个盘激斗，仅靠王府庄站（其实离得不是很近）外加些许地缘，能不能卖好，其实很成问题。

给大家找了点加推的数据，建发12月16日首开推出144套，当日去化25套，单价1.26-1.3（毛坯），感觉这价格着实需要一点情怀。

02天桥

大天桥继续进行拆迁-安置-开发的三体运动，个人最期待的其实是丁太鲁文旅城.....最近听说泺口拆迁略停滞，希望能安安稳稳的落地~

这几个盘的感觉和XX风华、XX都会没啥区别，定位极其相似，不过容积率不算太高，户型暂时未知，不知道会不会出现某盘2021年上半年的80几平的大促销。（其实是个坑，还不如二手）

中梁明湖云璟位于北关北路和北园大街的交汇之处，5栋15层小高层，容积率2.0，321套房源，首开的户型是112平—117平的三室两厅两卫、132平四室，一梯两户，具体价格还没出....

被高架环绕貌似是北湖这几个盘的特点，方形颇具艺术感气息的建筑是商务办公。

中梁明湖

中梁北湖项目位于水屯北路以南、水屯路以西、西泺河以东，包含A1地块、A2地块，地块面积均比较小,容积率均为2.6，均为17-18层小高层，北侧观湖，居住公寓略多。（这盘旁边还有百一的项目）

中梁北湖

海信黄岗项目，高层小高层为主，容积率2.6/2.7户均面积为93平，妥妥的刚需，层高为26/ 27与16-18F的小高层。

海信做刚需大家可以期待一下，基本上该有的配套都会配齐，比如学校，以开发商对外释放为准。价格方面，力高君逸府已下探至13000，这盘能卖14000？

海信黄岗

银丰拿下的省交通动力机厂地块规划已公布，位置可以，13F-27F，外立面感觉挺像玖玺城。。也是继重汽翡翠系，荣盛观澜系，这区位为数不多的新盘。

银丰

03市中

市中万科城即将和各位见面，没错就是当年被很多南部盘引用“南部再无2万以下楼盘”的那块地.....

整地块并不大，从高层、小高层再到洋房，市中万科城全部涵盖，四个地块的容积率分别是2.0/2.1/2.5/2.7，我相信这盘的价格会突破两万，不管是小道消息还是地价，均不支持此盘走低价。。。.而且这盘偏改善，户均115平至143平不等。地块较多，截取第4地块。

万科

这盘的名字应该不会改了吧....想在南北康买新房，但对某地不怎么放心的，可以留意一下这盘，不过某地的团购确实不贵。

土屋路上，玉函小区北侧城投瑞马喜悦项目，项目容积率1.88，规划2栋住宅，92套房源,对外销售只有74套，一栋12F，一栋13F。2021年就亮相了，想买趁早。。

瑞马

04历下

历下老城的新盘基本上都是成对出现的，旭辉拿下的泺源大街项目，仅2栋16F/17小高层，户均面积93F，这个位置不需要洋楼多说什么了吧...堪称是济南老城最精华的部分，泉城广场、黑虎泉、泺源大街等耳熟能详的地标均在其笼罩之下。

价格参考方面，旁边老社区，叫做司里街，大面积单价4个万，小面积也在2.5靠上。有几位朋友蛮关注，找了张航拍，源于济南地产720，拍地前的图了。

泺源大街

除此之外，另有几个小规模项目，分别是浆水泉小地块项目、文博中心西侧零星地块，大家看看图就好，基本都是两栋楼。

上图为浆水泉，94套

上图为文博中心西侧，现代逸城加个楼。64套

历下新城方面主要集中在盛福片区，中电建国誉府苑即将入市，这是一个有洋房的盘，密度也不高2.0，7栋17/18F小高，6栋10F洋房，户均面积136平。

05高新

国匠中建高新项目，容积率2.0，10栋16F/17F小高，7栋10F洋房，户均面积152平这盘让我想起了国熙台，位置是好位置，价格估计是好价格，至于其他的，不好说。

中建高新

绿城春月锦庐已进行推广，主打旅游路，听说价格不便宜，改天实地参详一下。

绿城

高新区还有个投资220亿的超级大盘——稼轩文旅城，希望今年能和大家见面，下面是介绍：

“稼轩文旅城”位于济南临空经济区小清河济南港南侧，是济南智能制造国际招商产业园重点打造的全国首个诗词文化旅游项目，以稼轩故里文化园、诗词文旅小镇、康乐田园综合体为核心，通过连通巨野河与杨家河河道，建设巨野河生态公园、杨家河生态公园、赵王运粮河生态公园、刘公河生态公园，形成三核四园的环形旅游布局，实现文旅、生态、生活的有机融合、协同发展。

首期已拿地~

06历城

历城是供应大区，按照板块区分一下

1.泛新东站片区

城投瑞马国风项目以及瑞马张马屯项目

济宁城投瑞马分别自5月份与12月份两次拿地，5月份的地块案名为瑞马国风，12月份拿地的案名应该公布了，昨天我在工业北撇了一眼，瑞马正在往营销中心上安字，开车没能拍照....

再此感叹一下，张马屯片区真是铁打的营销中心，流水的开发商，瑞马售楼处正位于原天宸售楼处.....

产品方面，国风主打改善，容积率仅有2.0，存在部分叠拼，另一项目从图上看应该为刚需。

国风信息如下：C-3地块地上容积率1.2，产品规划规划7栋住宅，共111套住宅（不含租赁房），其中四栋4F叠墅，1栋5F，两栋9F洋房。C-5地块地上容积率2.0，产品规划规划9栋住宅，共240套房源（不含租赁房），其中7栋11F，1栋13F，其中含130户租赁住房。

吐槽一下，一共240套可售房源，搭配130户租赁用房，开发商也是无奈...国风项目的位置不错，距离工业北比较近。

国风

另一项目刚出规划，外立面已出，只有基础数据~不过说刚需有点过分，最矮的10F，11F最高的不过18F，还是偏刚改的。

从数据上看，这两个盘便宜不了，结合这家开发商的土豪气质，更是便宜不了。。

瑞马另一项目

绿城张马项目，把当年一起拿地的兄弟们都熬到维权交付了.....楼面地价1.17万/平，优缺点较明显，优势是密度不高，绿城品质加成，缺点是这盘北向的碧桂园售价太低，面包只卖了个面粉的价格，而且有几处敏感点，这也是时代公馆一直不贵的原因

根据规划，张马屯A-7地块规划有13栋住宅楼，其中4栋为23-25层高层，其余均为18层小高，共计969户，套均面积约106平米，预计定位为刚需或刚改产品。

一度传出精装出售的消息，各位静观其变吧...

绿城马屯子

银丰张马项目，这盘具体规划鸟瞰图尚未公布，不过从楼层上看，应该迄今为止张马片区最低密的楼盘，大家可以看看下面的立面图，从4F/5F一直到8F/11F

银丰

张马屯还有轨交、中建、天鸿系以及基本凉凉的大华，这些盘要么合作方式尚未确定，要么前期已经亮相，再此不多说了，因为马屯子项目较多，找了张图，大家看看位置吧

B1/b6/B7为银丰

A1-A8为轨交

B3-B4为中建

C1C2为瑞马

最后说一句，看看图，3年后全张马屯基本成型不是梦。

2.港沟唐冶以及其他

港沟旅游路龙湖项目（雲风原著）：这项目其实要看龙湖产品力的打造，从基础的属性看已经非常吸引人了。

旅游路南，超低密度，距离汉峪片区一山之隔，这个项目至此，将汉峪-港沟-章锦片区连接起来，据悉落地原著系，有钱人多关注吧，已公示的为住宅B-1B-2图，位置如下（源于乐居）

旅游路龙湖

港沟铁投项目，从开始传说X垠、X金介入，到现在的X茂领先，暂时不知道和哪位大佬合作，位置即上图中的B4-B7项目，之前看到过航拍，环境也不错。

唐冶片区即将迎来葛洲坝地产首秀，位置如下，规划暂未出台，图源克尔瑞，容积率2.3左右

历城区还有些零散地块的进入，例如济南铁路局开发的熙悦府，原黄台货场的地块，过去铁路货场地块均作为系统内集资建房对内销售，这次定名的熙悦府不知道是否对外销售。（下图源于乐居）

小结：

鉴于有些地块尚未公示以及信息不全等原因，本文或有所疏漏，最后希望各位在2022年能选到称心如意的房子~

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