超详细！中山二手房交易流程全解析！新年买房必备！

中山一手房价格日益上涨，单价2万+楼盘越来越多。于是，不少人觉得买一手房不如买二手房。

的确，相较于一手房，二手房的优点似乎更加吸引人：二手房的小区更成熟、周边配套更完善、有时候甚至可以拎包入住……

但是，凡事都有两面性，二手房交易的流程也比新房复杂。假如对二手房的交易流程不熟悉，交易的过程中就非常容易吃亏。买二手房需要缴纳什么费用？注意事项都有哪些？平时新房聊得多，今天咱们就来聊一下二手房。

二手房交易应缴纳费用

一般来说，二手房交易中，主要看契税、增值税、个人所得税三大税种。

其中，房屋超过2年（含），免征增值税；房屋满5唯一，免征个人所得税。

个人所得税

根据中山税务局下发的通知，自2021年11月1日起，中山个人转让二手住宅，个人所得税税率为1%，转让非住宅的个税按1.5%执行。

中介服务费

目前，中山市面上二手房交易的中介服务费一般是成交价格的3%，某些情况下还可以找中介“讲价”。

二手房交易流程

一、看房

买卖双方建立信息沟通渠道，买方了解房屋整体现状及产权状况，要求卖方提供合法的证件，包括房屋所有权证书、身份证件及其他证件。

二、查验产权

买卖双方持房产证原件或按揭合同原件到国土部门查房档案，如卖方提供的房屋合法可以上市交易。此时买卖双方可以协商、交付定金。

三、签署合同

买卖双方通过协商，对房屋坐落位置、产权状况及成交价格、房屋交付时间、房屋交付、产权办理等达成一致意见后，买卖双方签订房屋买卖合同（或称房屋买卖契约）。双方签订至少一式三份的房屋买卖合同。

四、审查

买卖双方共同向房地产交易管理部门提出申请，接受审查。买卖双方向房地产管理部门提出申请手续后，管理部门要查验相关证件，审查产权，对符合上市条件的房屋准予办理过户手续。

五、资金监管及贷款申请

买方支付首期款到按揭银行资金监管账号（一般是原贷款银行，如果换其他银行会多出一些费用），买方及担保公司与银行签订资金监管协议及有关文件，买方向银行提出贷款申请，银行同意贷款后出具贷款承诺书给买方（一般银行直接通知担保公司），约7~8个工作日左右。

六、立契

房地产交易部门根据交易房屋的产权状况和购买对象，按交易部门事先设定的审批权限逐级申报审批批准后，交易双方才能办理立契手续。

七、缴纳税费

税费的构成比较复杂，要根据交易房屋的性质而定。比如房改房、危改回迁房、经济适用房与其他商品房的税费构成是不一样的。

八、房屋过户

交易双方在房地产交易管理部门办理完产权变更登记后，交易材料移送到发证部门，买方凭领取房屋所有权通知单到发证部门申领新的产权证，需5个工作日。

九、银行放款

买卖双方共同向房地产交易管理部门提出申请，接受审查。买卖双方向房地产管理部门提出申请手续后，管理部门要查验有关证件，审查产权，对符合上市条件的房屋准予办理过户手续。

十、房屋、物业交接

买方领取房屋所有权证、付清所有房款，卖方交付房屋并结清所有物业费后双方的二手房屋买卖合同全部履行完毕。

二手房交易注意事项

一、找正规的网站和中介

1.如果买二手房有中介参与，要找相对大的、知名的正规中介公司并问清楚中介的收费、服务情况。

2.和中介谈好中介费的付款时间。一般来说是签完合同付一部分，过户后付一部分，省的太早付完钱，中介就不管事了，还有付完中介费记得要发票。

3.不要相信中介提供的贷款服务，贷款还是找银行。

二、房屋情况实地考察

1.考察房屋自身建筑情况，户型、朝向、结构、采光、装修、质量等等。

2.考察房屋周边配套，交通、生活配套、小区绿化、物业管理、安保管理等等。

三、房屋产权是否清晰

看房产证：

1.没有房产证直接pass

2.卖方必须是房主，对他的房产证和身份证，看身份证号是否一致。有些房屋有好多个共有人，如夫妻共有的、继承人共有的，那你就要和全部共有人签订买卖合同。只和其中一个或是几个签的无效。

3.看房屋有没有正在抵押贷款。

4.看房屋的学位可不可以正常使用。

看土地证：

1.土地证上有注明“出让”的，就是出让地，就对房屋享有较完整的权利。

2.看房子是否在租。

3.看近期是否有拆迁。

四、交易前要注意的问题

看二手房的物业管理费用是否有拖欠，看水费、电费、煤气费、宽带费。有线电视、电话费有没有拖欠。这些费用都是要在交易之前结清的。

五、签合同注意事项

1.签合同的时候一定要注意，房管局大多会提供二手房买卖合同范本并要求交易双方使用，可以直接拿来在范本的基础上做改动，民间合同多由卖方提供。买房就要注意，卖方做了哪些改动，提出自己的意见看法，以达成最后的统一。

2.确定清楚交房的细节，包括时间和条件以及上证人数、户口的迁出问题等。

以下是二手房交易过程中常见的纠纷案例：

案例一、房内命案被隐瞒，购买凶宅惹争端

【案情简介】

吴女士购买了套二手房，谁知入住不久后即得知该幢房屋内曾经发生过命案。吴女士遂与卖主交涉要求解除双方的买卖合同，遭卖主拒绝后吴女士将其告上了法院，经法院调解，卖主支付给吴女士五万元的补偿款。

【律师提醒】按照我国的民俗，所售房屋内发生命案一事将足以影响购房人是否购买该房屋，然即使卖主在出售时刻意隐瞒事实幷将房屋售出，买主一旦知道此事，仍会与卖主产生争议，同时卖主的行为也涉嫌欺诈，可能导致其与买主签订的合同无效。

案例二：为避税费不过户，政策有变起冲突

【案情简介】

李女士与王先生签订了二手房买卖合同，双方约定两年后再办理过户手续。谁知不久后国家有关政策发生变化，若两年后过户，李女士作为卖主是得不偿失，李女士遂要求王先生立即办理过户，不料王先生因李女士未答应其降价的要求而坚持两年后再过户，为此二人发生了冲突并闹到法院，最终双方达成了调解协议，办理了产权过户手续。

【律师提醒】

在二手房买卖中，对于有关税费的交纳，国家及地方有关政策法规通常已作规定，但买卖双方往往还会对此作特别约定以试图规避税费。然一旦有关政策发生变化，这些约定不仅无法起到规避税费的作用，还会成为买卖双方争议的导火索。

案例三、没有通知租赁人，出售房屋起波折

【案情简介】

张先生有套房屋一直出租，最近打算将其出售。经介绍张先生找到了一位买主，双方签订了合同，张先生遂通知承租人租赁期满后不再续约，谁知承租人表示他也有意购买该房，而张先生未通知他就和第三人签约无效，声称要向法院起诉。最终经律师斡旋，张先生与承租人达成了调解协议，张先生返还其三个月的租金，承租人放弃优先购买权。

【律师提醒】

根据我国《合同法》规定，出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，因此若有意出售的房屋先前已经出租，则应在出售前通知承租人，以免横生波折。

当然了，买卖二手房，最重要的还是找一名靠谱的房产中介，在买房过程中遇到任何问题，都可以交给专业人员，自己省心又省力。

来源：部分信息综合网络

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