含包4.5万/㎡，南京雨核、软件谷“三剑客”怎么选？

雨核上新！新盘云上润府上周末对外公开了143㎡升级样板间，最快2月底首开5栋楼。至于价格，置业顾问表示：“含包均价可以参考金基嘉玥，4.5万/㎡左右。”

问题来了，雨核、软件谷的“三剑客”：金基嘉玥、云上润府、华发美的云筑，含包均价都在4.5万/㎡左右，该怎么选？

1

华润开发的云上润府，是75万方综合体的住宅部分，受商业节点影响，开盘较金基嘉玥、华发美的云筑晚。

项目刚刚公开了143㎡升级样板间，预计大年初五公开171㎡升级样板间，2月底3月初首开。

首开5楼栋约500套房，其中：

A3、D2、D3号楼是两梯四户，中间户是108㎡三房两厅两卫，边户是143㎡四房两厅两卫。室内层高均为3米；

B1、B2号楼是两梯两户，均为171㎡四房两厅两卫户型，室内层高3.05米。

已经公开的143㎡升级样板间，由著名建筑设计师程绍正韬操刀，东方主义色彩非常浓厚，锐评君将亮点罗列如下：

① 多处用了木饰面，比如入户门外、静区的卧室、客卫处，将竹林灰、屋漏痕元素融入其中，视角效果和谐。

② 室内讲究寒暖对比，让空间的层次感更强。比如餐厅地面用了雅博白仿石砖，客厅地面则用了铂斯昆仑灰仿石砖。

③ 东方美学元素大量使用，比如阳台、卧室窗户等用了砚石窗台；玄关柜摆台、卫生间镜柜台等用了透光云石；开关面板是琴键式布局等。

④ 室内有大量的留白，高级感满满。比如玄关柜旁、客厅墙面等。

来看一些细节：

客厅开间6米，做了流行的无主灯设计。交付标准内的电视背景墙，用了雅博白岩板，和餐厅地面砖色呼应；

阳台，预留了洗烘一体洗衣机的位置，比较贴心；

餐厅空间比较灵动，可以做样板间这种开放式餐厅，也可以隔断做书房或儿童房；

卫生间也是冷暖色调搭配，淋浴间用了一面雅博白岩板墙面，防止渗水等情况。另外，马桶旁有独立插座、储物壁龛等细节；

主卧的地面，干区用了地板，与主卫连通的部分区域做了湿区处理，用了仿石砖，避免全屋地板被水渍损坏的情况；

还有一点，由于是铝板一体板的公建化立面，一方面与立面契合，一方面使室内采光更佳，卧室均没有飘窗。

需要提醒大家的是，开发商表示：“升级样板间只是示意，最终的交付标准还没有定。”锐评君将样板间使用的一些品牌列出，仅供大家参考：

硬件，新风、地暖、中央空调都有，分别是霍尼韦尔、威能、日立品牌。另有智能家居系统；

厨房，博世的油烟机、灶具、蒸烤一体机、洗碗机四件套，另外还有直饮水、凉霸、手扫灯、拉篮等配置；

卫生间，卫浴五金用了汉斯格雅品牌，洁具是杜拉维特品牌。

云上润府的毛坯限价3.85万/㎡，按照4.5万/㎡的放风价，升级装修标准预计在4500元/㎡左右。从样板间呈现的情况来看，装修风格、品牌使用、细节把控等都还不错。

一些小遗憾：项目108、143㎡户型都是两梯四户设计，这一点其实江核的一些楼盘已经做到了两梯两户；另外，143㎡客卫的毛巾架是单杆的，对于改善家庭而言实用性不强。

2

南京楼市的雨花年，雨核、软件谷的热度更胜一筹。去年9月出让的软件谷G76进度要慢一些，眼下最受关注的便是“三剑客”金基嘉玥、云上润府、华发美的云筑。

这三家新盘相距不远，共享雨核、软件谷甚至河西、南站等板块的配套，含包均价较为接近，三选一，该如何选呢？锐评君从板块（配套）、开发商品牌、项目本身等方面为大家做出客观测评。

先看板块和配套。

在官方的定义中，雨花的功能定位是中国重要软件名区、华东重要交通枢纽、南京商务商贸中心，确定了两桥更新改造、软件谷南区、板桥新城、雨花经开区提档升级四大建设重点。

无论是雨核还是软件谷，都是雨花的核心组成。这两个区域直接受软件产业辐射，可以承接软件从业人员乃至河西外溢来的购房人群。

从区域面貌来看，华发美的云筑附近有凤翔翠园、春江花园等老小区，不过项目紧挨着数字大道，这一片有不少空地，未来城市面貌有待改善。而金基嘉玥、云上润府所在的雨核是新兴板块，未来会呈现以商务、商业、休闲娱乐和商住综合功能为主的新区面貌。

配套上，三家楼盘基本都可以共享世茂52+、雨花客厅等商业，明基医院等医疗配套；云上润府、华发美的云筑距离地铁站更近；教育资源上，雨核规划有多所中小学（新房未交付前不划分学区）；不过云上润府是75万方综合体的一部分，这里是官方重点打造的雨花数字核心区，未来家门口就能享受华润万象系商业、星级酒店、文体公园等配套。

综合板块和配套因素来看，三家楼盘可以随便选，不过如果更看重商业、公园等生活配套，可以优选云上润府；考虑近地铁，则可以优选云上润府或华发美的云筑。

其次看开发商品牌。

开发商品牌上，金基已经成功凭着产品力走出独立行情；华润擅长做城市开发运营，在南京江核、河西等热门板块已有一些交付的口碑小区；华发和美的进入南京的时间不算很长，不过国企华发很擅长合作开发，华润就是其深度合作伙伴之一。

单从品牌来看，这三家楼盘可以首选金基，金基的产品力、物业服务、二手房溢价等水平，已经被不少南京人认可。

再看看项目本身。

金基嘉玥、云上润府、华发美的云筑都是高层住宅，毛坯限价3.8-3.85万/㎡，含包均价也差不多都在4.5万/㎡上下：

金基嘉玥，网上房地产均价40865元/㎡，升级包4300元/㎡，含包均价约45165元/㎡；

华发美的云筑，网上房地产均价41620元/㎡，升级包3500元/㎡，含包均价约45120元/㎡。

行情不佳，楼市内卷严重，反而倒逼出一批好产品，以三剑客举例，金基嘉玥的六恒科技系统+会所；云上润府的升级装修品质和细节；华发美的云筑的景观、高颜值立面以及户型设计等，各自都有打动买房人的闪光点。

具体到产品来看，有几个维度的考量：

入手门槛：三家楼盘里，华发美的云筑有100㎡三房，较华润的108㎡、金基的118㎡，总价门槛至少低了36万。预算有限的刚改买房人，可以优选华发美的云筑。

小区体量：通常，体量相对小的小区居住舒适度会更高。华发美的和金基，都是5、600户体量的小区；华润总户数1500多户，不过分为4个地块且分开管理，这样一来三家楼盘的体量其实都较为适中，可以随便选。

科技系统：如果买房人想买科技系统住宅，三家楼盘里只有金基嘉玥配备六恒科技系统，毋庸置疑可以优选金基。

总体来看，雨核、软件谷上新的楼盘，无论从户型设计、品质，还是价格上来看，都偏向改善。南京楼市尚未有实质性的回暖，三家楼盘的首付门槛都在5成左右，且中签率很高，大家可以根据自己的实际居住需求，进行详细比较后再做选择。