早早在朋友圈“霸屏”的博屿海终于开盘了。
悬而未决的价格也终于明朗。
博屿海位于生态城北部片区，是一个规划住宅65栋的超大体量社区。
项目11-22层到顶，分别有洋房、小高和高层产品。
户型为77-82平米两室和94-108平米三室，均为精装交付。
此次首开共计276套房源。
其中，高层22层到顶，户型为77、90平米两室；
小高18层到顶，户型为82平米两室、103平米三室；
洋房11层到顶，户型为94、108平米三室。
另外，项目首开价与预计放风价相差不多。
高层均价约9000元/平米；
小高均价约9800元/平米；
洋房均价约12000元/平米。
与周边几个项目对比，价格优势可以说非常大。
但从首开数据来看，并未达到预期。
据项目口径，当天共去化约45套房源。
说实话，没有想象中的“惊艳”。
更多的还是“平淡”。
毕竟价格更高的雅居乐滨河雅郡和万科生态之光月均去化都50+。
那么，问题到底出在哪呢？
究其原因有两点。
当前滨海新房市场“冷”是一方面。
买房人对板块价值期待低是另一方面。
说到板块价值，就不得不说一下北部片区的现状。
其实对于北部片区，我们一直以来都是存疑的。
第一，供求压力大，房价短期不见得有支撑力。
2020年生态城的土地存量迎来“井喷”。
不到一个月就累计出让35宗土地，为天津之“最”。
其中，北部片区接连出让20多宗宅地。
均为生态城投资以底价摘得。
统计一下，2020年生态城北部片区土地供应总面积达到222万平米。
这就意味着，北部片区的新项目会越来越多。
在长期供大于求的环境下。
北部片区已经有点“消化不良”。
土地“供而未用”的现象比比皆是。
虽然片区的整体规划已经形成。
但这么大的体量，板块想要完全开发至少需要10年以上。
而房价也很难在短时间出现明显上涨。
第二，城市界面新但配套跟不上。
今年7月份，小编实地走访了一圈北部片区。
看到的景象是这样的。
这样的......
还有这样的......
可以看到，马路是新修的，绿植是新种的。
而除了公园绿地和马路，就是正在建设的工地。
俨然一副生态城刚建设时起步区的样子。
路上除了建设工人和看房的人，基本没有“北片本地居住者”。
可以说毫无生活配套和人气。
显然距离“居住型片区”，还要时间建设。
虽然现状比较荒凉，但确实有相应的规划。
去年规划局就曾曝光过中新天津生态城分区HGg（08）01单元和02单元规划方案。
01单元将以“十”字绿轴为骨架，串联产业空间及居住空间，形成“一心两轴两片区”的空间结构。
单元内公共管理与公共服务设施用地用于配套建设公安局、小学、中学、养老院等公益性公共设施。
02单元为新建型单元，以居住及公共管理与公共服务为主导功能。
单元内包括公共管理与公共服务用地、商服用地、宅地、绿地和公共设施用地。
目前，一部分配套正在落地中。
其中大部分为教育资源。
十二年一贯制学校：
花费6个亿建设的十二年一贯制学校目前正如火如荼的建设中。
包括一座中学部建筑和一座小学部建筑，可容纳近4000人。
两座建筑均已处于封顶状态，整体进入装饰装修阶段。
核工业大学：
核工业大学作为滨海新区的首座国字号大学。
目前工程已近尾声。
该项目位于北部片区，东至玉砂道，南至渔泽路，西至云溪道，北至渔帆路。
紧邻在建轨交Z4线玉砂道站，南侧不远即为航母主题公园。
另外，2022年上半年还将启动北岛84b教育配套项目建设。
包括幼儿园、九年一贯制学校以及高中三所学校。
抛开教育配套，商业和交通配套就略显“寒酸”了。
商业方面，片区内仅有一座还未建设的“滨汇广场”商业综合体。
交通配套则是建设中的地铁Z4线和规划中的有轨电车。
基础配套虽然正在落地，但满足整个北部片区还太“单薄”。
对比中部和起步区来说，北部片区仅仅算是一张“白纸”。
能不能吸引更多头部资源到位，还是个未知数。
其实，北部片区有点儿像现在的塘沽湾。
土地存量大而且配套不成熟。
至于板块价值到底能否实现？
只能等时间来验证了。
因为起步区做到成熟，用了十年时间。
现在中部片区还没做到完全成熟。
等到北部发展起来，起码要等下一个十年了。
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