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研究模型
众所周知，房企业绩增速放缓，融资监管持续收紧，经营普遍受资金掣肘，因此缩短回款周期、提高收益、加快周转成为主要策略，而存货周转率以及总资产周转率的上升是企业周转能力的外在表现。
其中，存货周转率一定程度上反映了企业的销售能力，总资产周转率反映企业资产的使用效率和企业资产的运营能力。
不过需要注意的是，房地产企业的销售与结转中间有一个较长的时间差，因此存货周转率与总资产周转率计算方式较为错位，因此不可与其他行业横向对比。
《亿翰百科》
存货周转率是反映企业营运能力的重要指标之一，用来测定企业一定时期内存货的周转速度，存货周转率越高，表明企业存货变现能力越强，以及占用在存货上的资金周转速度越快。
总资产周转率是考察企业资产运营效率的一项重要指标，体现企业在经营期间全部资产从投入到产出的流转速度，反映了企业全部资产的管理质量和利用效率。一般情况下，总资产周转率越高，表明企业总资产周转速度越快，资产利用效率就越高。
数据解读
01
存货周转率持续提升
未来存货规模仍有下降空间
从存货周转率变化来看，2021年中期E50的平均存货周转率为0.3063次，较2020年的0.2673次提高了0.039次，在行业调控未见放松的背景下，房企均要求自己提升周转能力以促回款、降库存，其中，绿地控股的存货周转率依旧最高，为0.7504次，较2020年同期上升了0.1650次，究其原因，是绿地控股存货占总资产比例过高，2019年至2020年存货余额分别为6699.1亿元、7239.7亿元，占总资产比例分别为58.5%、51.8%，加之企业偿债风险较大，截至2020年底三项指标均超红线，因此企业加快已售项目的建设及交付结转，截至2021年中，绿地控股存货余额下降至6826.8亿元，占总资产比例为48.8%，同时实现红档向橙档的转变。其次为雅居乐集团，存货周转率为0.5352次，较2020年同期上升了0.0929次，第三为龙光集团，存货周转率为0.4941次，较2020年同期下降了0.0474次。
从E50存货总量变化来看，2018年至2021年中，E50存货规模虽持续增长，但增速逐年下降，至2021年中，E50存货规模为132872.2亿元，较2020年底增长5.7%，我们认为，国家为实现房地产行业向实业的转型，对地产调控力度只高不低，房企在多方面被限制的情况下只能加快存货去化，提高自有资金的规模，且为了早日实现三道红线达标，多数房企投资力度有所下降，因此整体存货规模还有进一步下降的空间。
从房企存货规模及变化情况来看，2021年中有37家房企存货规模超过千亿，较2020年底新增1家，其中中国恒大、碧桂园及万科地产三家房企存货规模已超万亿，存货金额分别达到14238.4亿元、11256.3亿元及10478.8亿元。建发国际集团存货增速最快，2021年中为1851.5亿元，较2020年同期上升了55.7%，主要是由于建发国际集团2021年上半年实现了快速的销售增长，销售金额同比提升256.0%至917.1亿元，也因此需要及时补充货值，加之建发国际财务稳健资金充裕，在2021年上半年紧抓时机新获69个项目，带动总土地储备从2020年底的1232.2万平米上升46.8%至2021年中的1808.6万平米。
02
受益于多元化业务
绿地控股总资产周转率最高
从总资产周转率变化来看，2021年中E50房企平均总资产周转率为0.1935次，较2020年同期提高了0.0164次。其中绿地控股总资产周转率最快，为0.4398次，较2020年同期提升了0.0536次，且断层高于位列第二的新城控股0.2935次，究其原因，或与绿地控股的多元化业务有较大关联，绿地控股大基建板块的营业收入远高于房地产业务，加之还有商品销售等相关产业，2021年上半年，公司非房业务实现营业收入占比高达68.2%，而建筑、商品销售等相关产业的行业周转率相比房地产行业较高，因此拉高了绿地控股的总资产周转率。此外，新城控股提升幅度最大，从2020年上半年的0.1623次提升至2021年上半年的0.2935次，提升幅度达0.1312次，主要是由于结转项目较2020年同期大幅增长109.6%至791.1亿元。
从E50总资产规模变化来看，总资产规模变化与存货变化趋势类似，呈逐年下降趋势，至2021年中，E50总资产规模为255507.1亿元，较2020年底提升了6.3%，值得注意的是，该数据高于2020年中相较2019年底的增幅5.5%，这主要是由于2020年上半年企业销售受阻，房企的现金流收紧导致投资力度下降，因此总资产增幅偏小，不过总体来说，在严格监管下，房企紧抓销售回款、降低库存、缩小投资、降低负债规模，总资产增幅下降的趋势短期内将延续。
从房企总资产规模变化情况来看，2021年上半年已有部分房企总资产出现下降趋势，其中富力地产总资产下降4.0%至4245.5亿元、首开股份总资产下降1.9%至3215.5亿元、建业地产总资产下降1.6%至1613.3亿元。我们认为总资产规模下降更主要的原因在于企业急需调整负债情况，从这三家房企的三道红线指标来看，富力地产三道红线全部踩线，首开股份仅现金短债比一条达标，而建业地产虽从指标上看只有剔除预收款的资产负债率未达标，但已传出美元债兑付风险危机，我们认为，房地产行业发展了23年，房企融资的复杂程度难以通过三个指标显现，但是隐藏在表外的负债会在三道红线指标以及融资政策的严格监管下逐渐浮出水面，给企业带来较高的偿债风险。
声明：本文根据年报数据整理提炼
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