武汉已经横盘！现在买房还值得吗？听内行人说说

这是“武汉房姐”带你赚钱的第三年，已经带领10000+人资产破千万，22次成功判断各城市楼市波动，关注武汉房姐，成为最会买房的人。

以下为“武汉房姐”微信公众号粉丝问答精选提问

提问：[新人首问]美丽的房姐好，现在有子弹400左右，想投资一套房，也有可能自住，最好是江景房，在二七滨江中海十里看了一套143的，后来觉得中海房太贵了不划算准备退了。现在有几个问题：1 考虑去锦绣世贸天胤二期看看200左右的大平层，这个选择会不会好一点了，或者还有其它好的江景房选择嘛? 2 在花山碧桂园水蓝湾有一套220的别墅 ，现在单价2.4可以考虑出手吗，近期不缺钱，只是觉得一直不见涨。3汉口新界广场有套132的，同样也是不见涨,不知道出手时机什么时候好。

回答：你好，感谢付费！

投资角度是不建议买别墅的，主要有以下几个问题：

1.开发商定价太高，溢价通常需要5-10年才能洗干净。

2.总价太高，接盘侠有限，加上具备购买别墅实力的人群，更倾向入手新盘，所以流动性很差。大部分都是老板大甩卖。

3.买别墅，自住角度，要区分第一居所、周末度假、退休养老这三种需求来分别讨论；投资角度，则主要分成核心地段保值、郊区变市区第二居所变第一居所博超额涨幅两种策略。花山未来的产业发展和人口导入能力，具备从郊区第二居所到第一居所的转变，但是需要耐心等待。 所以既然已经入手了花山别墅，建议耐心长持。

从武汉目前的市场热度来看，江景大平层>独栋别墅>双拼>联排 如果考虑自住，可以入手锦绣，汉阳滨江未来潜力不错，但是汉阳滨江只能买低价盘，入手价格不能超过2.4 新界广场建议继续持有，可以跑平大盘。 如果是纯投资，更倾向入手1-2套关山大道和光谷东。 武汉2017年到现在都属于横盘期，高价盘在回落，低价盘在补涨，价格最坚挺的只有产业区和被低估的洼地板块，潮水退去才能看到谁在裸泳。

提问：武汉房姐，急急急，等了好几天，麻烦回答下吧。深圳前海的南海中学和西丽的哈工大附中700万左右的房子，哪里更有升值空间？ 图片是关于要不要买上卖罗湖340万房子还是抵押经营贷两年后再买好？有人说深圳后面会轮动到罗湖涨价，不知到底现在卖还是过一两年再卖？ 还有公积金能贷90万，要组合贷吗？您好像说过尽量不用公积金贷款？

回答：你好，感谢付费！ 不知道你罗湖的房子具体是哪个盘，如果是有优质学位的，可以截断抵押，如果是不带学位也没有拆迁旧改预期的老破小，建议直接出手。 前海和西丽潜力对比，优先前海。 如果能公积金能把额度贷满，且业主同意组合贷，可以优先组合贷。

提问：房姐您好，最近在看二手房，家里的诉求主要有两个：一是有学区满足孩子上学需要，二是二娃快出来了买个四房满足家庭自住需求。 刚看上了光谷清江山水的一套房子，141平、总价335，单方2.37的小高层，2013年的房源，目前的说法是小学对口光谷十小，初中对口光谷实验。想问下美丽的房姐： 这个价格的清江山水是否适合入手？ 前期这个楼盘对口的光谷六小，两年前转成对口新的小学光谷十小，目前最高到四年级，中介答复说初中对口光谷实验，但是我了解的情况是没有毕业生初中还没有划片，不知道该听谁的，而且东湖高新的房子在使用了学位以后下次使用要等六年。大娃2023年入学，不知道学位使用和划片的情况哪里可查，中介的答复是否靠谱？一旦入手了是否有可能还会被转学区？ 今天的精选里边提到了学区房，光谷十小不晓得怎么样？最近有消息说武汉在研究取消划片，学区房还有追的必要吗？

回答：你好，感谢大额付费！

光谷十小和光谷一小都是武汉小学分校。 我们都知道，分校的师资大多和总校不共享，所以教育质量和总校并不可同日而语。当然，分校的质量也是参差不齐的，有的对师资严格把控，非博士生不得进入，而有的，也就是挂个名称而已了。但不管哪种，多数都是开发商与教育集团合作的（当然，我们并不排除极少部分是区教委为发展当地教育而引进的直管分校，这样的分校价值相对大些）。对于这类学校，其价值有多大，我们又该如何评判呢? 要看学校的性质，说白了也就是开发商与学校的合作方式。

合作方式有“托管”、“直属分校”、“挂个牌子”三种普遍的方式。 所谓“托管”，就是签订一个以几年为期限的协议，在协议时间内，名校派人全权管理学校的各项教育任务，学校成熟之后，名校合作方撤走； 所谓“直属分校”，就是这个学校的一切教育资源和总校共享，其中包括师资、课程等。当然，这是最稀缺的、也是最优的合作方式； 而最没价值的，就是开发商直接花钱买个牌子，那也就是说，这个学校和总校没有半毛钱关系，只是打着名校的名头而已。 从价值上来看，永远是直属>托管>挂牌。

光谷十小和光谷一小都是由托管的。 2004年，武汉小学首次托管光谷一小，在武汉小学6年的托管下，光谷一小完成了托管目标。 7年之后，武汉小学在2017年重返光谷托管光谷十小，未来光谷十小应该跟光谷一小相差不大，但是光谷十小的硬件设施会好很多。 清江山水距离2个学校都比较远，不排序未来也会有划出风险。 如果孩子即将上学，可以买清江山水，如果孩子2-3年后才上学，建议尽量买学校附近的楼盘，比如中建大公馆等。

提问：亲爱的房姐，葛店那边的金地城与城有没有投资价值？不限购总价低，小户型居多。

回答：你好，感谢付费！ 葛店不买 现在葛店已经很贵了，溢价太多，环武汉资产不比环一线资产，价格差不大，人口 产业和经济支撑力都不强的。 买葛店只有一种可能，你需要自住。

以上为“武汉房姐” 微信公众号粉丝提问精选

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