每平米突破3万，兰州“老破小”最后的疯狂！

近日，小编浏览贝壳找房网站，无意间看到，在本月二手房的成交数据中，兰州最贵的小区成交单价竟然超过了3万！

“这个坐落于城关区，始建于1997年，已拥有24年房龄的老破小区，究竟凭什么，能够以建筑面积40.77㎡、套内面积仅39.87㎡的一居室，卖到123万的总价？！”

通过了解，该小区位于盘旋路附近，为兰州市一只船小学学区房，距离一只船小学和兰州大学附属中学非常近。

毫无疑问，该小区能够卖到3万/㎡，其中最大的因素便是“学区房”光环傍身。在兰州，类似这样学区房加持的高价小区还有很多。

自1998年之后，我国实行住房、教育、医疗市场化改革以来，房子、教育、医疗成为压在广大中低收入群体头顶的“三座大山”。

随着家长对于子女教育的重视度不断提高，外加教育政策的调整，近年每到升学季，市场上便不断地涌现“高价学区房”，给无数家长带制造了巨大的焦虑。显而易见，买这样的房子并不是为了居住，而只是为了给孩子一个更好的教育。

借由家长们都想要让孩子上更好的学校这种心理，学区房的炒作也屡见不鲜。随着越来越多的家长加入到“抢房”大军之中，这些有限的“学区房”价格便水涨船高，同时对主城区的整体房价也起到了明显的助推作用。通过房天下网站公布的最新数据显示，本月兰州二手房均价为14038元/㎡左右。

通过房价走势图来看，在过去的这一年里，兰州的二手房整体价格呈上涨的趋势。其中，在4月份达到峰值，之后趋于平稳，而在本月又出现小幅增长。不难推断，这其中，价格一涨再涨的学区房显然起到了很大的带动作用。

学区新政之后，老破小学区房将何去何从？

近年来令人咋舌的学区房房价，会一直疯狂的上涨下去吗？答案或许是否定的。

回顾今年3月，随着上海教改新政公布，紧接着一则上海“学区房”事件上热搜，某房子一夜跌60万，让人大跌眼镜，这个跌幅不可谓不狠，继而出现“ 中介 大面积下降学区房”的情况。

这一消息很快在全国带来了一系列的连锁反应，合肥、深圳、南京、长沙等多个城市教育新政陆续发布。可想而知，这对于学区房带来的冲击绝对是显而易见的。

随着这一众城市陆续开始严打“学区”炒作，学区房的房价还会继续坚挺吗？兰州老破小，或许在正上演最后的疯狂。

二手房停贷，房子剥离金融属性

今年7月，楼市迎来了二手房停贷的消息，多个城市纷纷暂停或放缓二手房贷款，同时，二手房贷款的利率也较以前有所升高。

在兰州，农业银行、中国银行、兰州银行的二手房贷款业务受到贷款额度限制，基本已暂停；其它银行虽然没有停贷，但也都设定了严格的限制条件，审批更加严谨，放款周期也因此变长。

回顾过去的这些年，房地产行业曾作为国民经济的支柱型行业，得到了许多政策的支持，再加上房地产行业本身的特性以及我国不断加快的城镇化建设速度，都让房地产行业进入了黄金发展期。无数人通过房地产行业取得了成功，获得了大笔的财富，越来越多的人依靠炒房也获得了不菲的收入。

但随着2016年“房住不炒”的概念被提出被逐渐深入人心后，加上各项政策的不断实施，使得炒房者的可乘之机越来越少，房地产本身的发展也开始逐渐回归到正常的轨道中来，房地产的黄金时期显然已经一去不复返。

而这次的二手房停贷，无疑又是对房地产市场的一次大调控。对二手房贷款的严格限制，必然使得房屋金融属性不断削弱，对于基建等影响力不断下降。

在很多炒房者中，尤其是那些个人炒房者，就是利用二手房来进行赚钱的。但缩进二手房贷款，令人们的购买力下降，很少人可以一次性对房款付清。买方被迫减少自然会影响卖方，进而真正地做到“房住不炒”，让这不再是一句空话。

可见，未来，不论是新房还是二手房，金融属性的黄金阶段已渐行渐远，未来房地产市场将会逐渐趋于理性，呈平稳健康发展之势。房价疯狂上涨的老破小，价格自然也会得到遏制。

旧改进行时，老破小的拆迁之梦破裂

以前的老破小小区最终的命运就是接受棚改拆迁，但是现在在2021年新规下，却提倡对城镇老旧小区进行改造升级。

当然，并不是所有人都希望老小区被改造的。一个是老小区原住居民，一个就是炒房客了。老小区原住民不高兴是因为他们原先想着靠拆迁来发一笔财。但是现在这个希望破灭了，他们当然不高兴。

很多老小区是学区房，炒房客是想买了这里的房子拉高房价再转手，结果现在卖不出去也就等于砸在自己手里了，他们当然也不高兴。

因此，对于投资者来说，欲购买目前已经从“棚改”转向“旧改”的老破小小区，想要靠拆迁实现一夜暴富的等待将会更加漫长，更加不现实。

居住体验差，未来想脱手无人接盘

由于老破小建设年代都比较久远，很多都是带有学区属性，正因如此，每年很多进入城市的家庭，为了给孩子寻觅更好的学校，自然也就推动了这些房价的高涨。但是，这些房价的上涨与本身的品质没有直接关系。

由于早年间的城市规划、房屋建筑必然带有不可跨越的时代局限性，而这些局限性在老破小的居住实感上得到了集中体现。

下面，小编就将老破小的居住弊端进行一个归纳：

“老破小”的弊端

1、小区破旧居住体验不佳

“老破小”的房子规划建设的时间较早，绿化率和容积率不能够满足现代人对生活品质的要求，楼间距较小，甚至影响私家车的出入，加之多年的风吹日晒，房子比较破旧。

2、车位不足，物业管理差

“老破小”的小区物业费比较便宜，物业服务和管理比较差，在小区卫生、门禁、安保、消防等方面，做得并不好，停车更是一大难题。

3、买后得翻新装修

“老破小”的房屋质量比较差，特别是厨房和卫生间。要想获得舒适的居住体验，买房都会需要重新装修。

4、房屋质量难以保障

老旧的二手房往往是90年代建造的房屋，大多为砖混结构，加之使用的时间久，房屋质量难以保障，或许水电墙面等安全也存在着一定的隐患。

5、周围的生活氛围不同

“老破小”的居民大多以中老年人为主，生活习惯等各方面，都和年轻人不一样。如果是年轻的购房者，可能需要一段时间才能适应这种生活氛围。

因此，想要购买“老破小”房产的朋友，一定要把各方面的因素都考虑清楚，结合自己的实际情况再做决定。

最后，小编想说，新的政策出台往往都是由点及面的，部分城市关于学区房政策的出台则代表了一个趋势，还在犹豫要不要买天价学区房的朋友，这时候真要好好想想。

另外，除政策之外，文中其它内容仅代表小编个人观点，屏幕前的你还得做理性判断。买房毕竟是个案，不可能千篇一律，整齐划一。

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