深圳变天，商务公寓风起，详解深圳2021公寓市场

　　2021年是深圳公寓的福年，政策上利好频频

　　从去年730开始停止深圳商务公寓，到今年2月8日通燃气，3月3日《深标》中将商业用地删除“商务公寓”用途；深圳对商务公寓近半年3次出手，足以证明政府去公寓库存的决心。

　　反观住宅，从上年最严715限购，到今年2月8日二手指导价公布；一压一抬之间，公寓，似乎就要步入真正的春天。

　　事实上，公寓的春天并不只是存在于推测之中，而是从“似乎”变成了“已经”。

　　1、深圳X1号，有房源从9000万涨到1.3亿。

　　据公众号文杰淘楼报道，1月底的时候，某群友透露，深圳湾1号一套公寓从9000万涨到接近1.3个亿，买家追着业主想签，最后业主还是不卖了，高楼层没人放盘。

　　2、皇庭XX裕玺，一天卖了6800万，预计下月底清盘。

　　位于福田梅林的皇庭世茂裕玺，从去年四季度，就卖得很好。

　　2月份卖了将近20套，单日热销6800万，预计下个月底就能清盘，最慢年中。

　　而且项目有一个明显变化，2.8指导价后，渠道踩盘明显多了，因为目前二手房无房可卖。

　　3.岁宝X品，月卖5亿+，一天卖8套。

　　岁宝壹品邻近八卦岭新增的两所名校，从去年9月份入市卖的一直不错，1月份卖了5个多亿，2月最后一个周日，一天卖了8套。

　　项目改善客户占比较多，主要来自三个区：百花、福田中心区、香蜜湖。

　　百花是深圳知名名校学区，但是居住品质差，片区业主亲身享受过学区房红利，而且靠红利积累了不俗资金实力，对岁百壹品这种邻近名校，又可以积分的公寓兴趣很高，能实现改善居住品质+资产增值保值的双重目的。

　　福田中心区和香蜜湖客户，则是因为学位不好，或者学位太紧张，看中项目可以上学积分。

　　和相关人员交流得知，政府对新房、二手房的严格管控，是部分客户买入公寓的推动因素。

　　新政之下，不管是资金，还是名额，住宅置业门槛都大幅提高，此前，很多改善买家只考虑住宅，但新政下，他们心理出现了一些变化，对社会属性比较高（品质高、配套好）的公寓接受度变高。

　　融创孙宏斌说过，做房地产就像做农民一样，都需要看天吃饭。深圳商务公寓就刚好踏在红利风眼，乘风起飞1

　　天时①

　　住宅门槛抬升，公寓承接需求转移

　　从715最严限购开始，深圳为了对楼市就痛下狠手，并不断加码，再到二手指导价，购房打新看有无房转移记录；不断填补炒房打新漏洞。

　　严控的政策环境下，和指导价出台前一周相比，深圳二手成交直接腰斩，约20个片区报价下跌。

　　住宅入场门槛抬高，成交腰斩，但市场需求始终存在，部分购房者自然会将目光转向公寓市场。

　　天时②

　　商务公寓利好不断，居住功能被官方承认。

　　与不断收紧的住宅调控不同，深圳公寓利好消息不断：

　　●2020.7.31，停止商务公寓审批；

　　●2021.2.23，允许符合条件的商务公寓通燃气；

　　●2021.3.3，《深圳市城市规划标准与准则》局部修订，删除了商业服务业用地适建用途中“商务公寓”的描述；商务公寓或成为历史产品。

　　并且广东省房地产行业协会专家 宋丁也给出了专业解读：公寓住宅化，对整个深圳楼市是益处，一个配方，两副妙药，既是深圳公寓问题的解困灵丹，更是深圳住房问题的降压妙药。

　　7.31新政让公寓进入存量市场，2.23新政，使公寓的居住功能被官方承认，这可能是深圳政府解决住房供应的一步棋，未来或许会赋予公寓更多功能。

　　地利③

　　全球大放水，深圳房产成资产的避风岛

　　全球大放水，大通胀时代来临，一线核心城市有资产是抵御通胀，增值保值资产配合的渠道。

　　而深圳公寓其本质价值是土地价值，依靠深圳的发展从而价值提升，这就是公寓火热的地利。

　　买深圳房产就等于相信深圳的未来！深圳是2020年中国城市综合经济实力排名第一的城市。未来将建设全球标杆城市。资产转换为深圳房产跑赢全球通胀影响。

　　部分因名额，制度受限而不能购买住宅，转而买公寓抵御资金通胀，也有这一部分的成因。

　　如图所示，在2021年拜登又实行1.9万亿美元经济刺激计划。根据相关机构统计，美国、中国、欧元区、日本等大国主要经济体的货币供应量总和，高达14万亿美元。

　　关于商务公寓类住宅化趋势，中国城市经济专家委员会副主任 广东省房地产行业协会专家 宋丁也给出了专业解读：公寓住宅化，一个配方，两副妙药；公寓住宅化首先能缓解深圳紧缺的居住去修，其二因为的带有居住属性的公寓在市场接受度最高更易于去化。

　　但在目前的在售公寓库存来说，居住属性凸显的公寓项目并不多，根据世联行数据统计，目前深圳约有58个重点公寓项目含有公寓库存，其中70年产权的公寓占比仅为9.8%，共计10个项目，1874套公寓房源。

　　而剩下的大部分商务公寓，大多无阳台、无燃气、产权仅40年。