深圳房价大结局：深圳湾11.8万/m²、香蜜湖10.9万/m²……

2月8日，深圳成为全国首个对二手房“限价”的城市，我们按照官方指导价，可描绘出这样一幅全市均价6.1万/m²的深圳“调控目标”房价地图。

官方的指导价可以说是未来深圳二手房市场调控的“价格目标”，超过指导价格的房源一律不许在中介上挂牌。

清晰的目标+强硬的手段，二手房市场也该降降温了。

01

大势之下

态度明显

郭树清称房地产为中国现阶段最大“灰犀牛”，北京“将房住不炒进行到底”基本给2021定调，深圳祭出“德国式”调控，决心满满。国家的意志，市场必然难以撼动。

目前来看，市场均价尤其热点片区均价，高于官方指导价格。不少业主可能会考虑“请买家喝茶”，以非指导价格成交。然而，在今天这个信息透明的时代，喝茶这事一不受法律保护，二被曝光后传播迅速，对城市造成不良影响。所以，再想以高价成交的方式价格来拉高房价的风险比以往大许多。

02

主要目的降杠杆

精准打击投资客

深圳的杠杆率已处于风险区间，这恐怕也是这次政策出台的重要原因之一。

指导价政策严格控制了房屋估价，也控制了银行贷款，即降低了居民买房的杠杆率。拿套市场价20万/m²的100m²国城花园来说，原来三成首付可以贷出1400万，但现在指导价13万/m²，最多贷出910万，2000万的总价，首付就比原先多了490万。

尽管高首付会误伤一部分刚需，但杀伤力更大的，是那些意图通过房价涨幅来抵掉四处借款利息的炒房客们。一旦他们的现金流出了问题，抛盘潮发生，房价出现区域下跌的情况，火热的情绪很快就会凉凉。

03

解决倒挂

降低预期

9日下午，住建部专家王锋代表深圳官方表示：发布这个价格有利于解决一、二手价格倒挂的的问题，稳定市场预期，促进市场健康发展。

只要二手房流动性降低，价格稳定下来，人们的预期也就随之稳定，投资需求继而降低。当新房价格与二手房持平，打新热也将有效缓解，一环扣一环之下，“全城炒房”的日子有望看到终点。

04

指价不控价

伤筋不动骨

总的来说，这个政策妙就妙在是弹性的。它通过干预市场信息的手段达到了干预市场的目的，但又有别于计划经济去控制资源分配，它既可以针对性打击以达到调控目的，又不会伤楼市大动脉。这两天的市场，从未有过地被镇住了，就是明证。指导价和调控挂牌的举措的确可以有效控制价格，只是，希望能撑到供应足够的那天。

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