【干货】12大秘籍教您如何正确选择泰国公寓

　　首个允许出售永久业权产权公寓的泰国公寓法于1979年获得通过。

　　1988年，曼谷市仅有约2,600个现房公寓单位。公寓价格为每平方米20,000 – 25,000泰铢，但交房标准是毛坯房。如今，新项目的平均价格与30年前的价格相比上涨了10倍以上，交房标准提高到了精装的水平。

　　曼谷市场的一个不寻常的特点是，即便是隔壁的现房项目的价格也可能会与新项目有差，而且同区域现房项目的价格差异很大。到底造成这些差异的原因会有哪些呢？又有哪些因素会推动价格上涨呢？

　　导致曼谷公寓转售价格上涨规律与其他城市不同的关键因素之一是曼谷未来的潜在供应不受政府规划法规的严格限制。在曼谷，某些建筑物的价格不升值，因为存在“技术过时”现象，例如天花板较低，建筑物的设计和规格不再符合买家的要求。

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　　位置和地价

　　位置是一个重要因素，Lumpini，Rama9 和Sukhumvit地区以及一些河畔地区，土地及其稀缺可以说是最昂贵的位置。

　　就行车路线或公共交通而言，最优选的位置一定具有更好的可达性。道路狭窄，离主路远都会影响土地价格和项目的价格。特定位置的可达性，并不仅仅是指邻近大众运输站。

　　邻近地区的生活配套也很重要。最终用户所有者和租户希望生活在拥有便利设施的良好社区中，但又不想靠近会产生过多噪音或干扰的配套。

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　　楼龄

　　一直以来，泰国买家一直偏爱新物业。加上曼谷的公寓发展历史不长，建成公寓的流转性不如其他城市高，在整个曼谷，新物业销售与二手物业销售的比率约为每售出一个二手公寓就售出四套新公寓物业。

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　　单位数量

　　按照市场理论，价格是由供求关系决定的，具有少量单元（有限供应）的建筑物的价格应优于具有大量单元的建筑物。但曼谷情况并非如此，因为一些单位数少于50个的建筑物的价格要比相似位置的单元数超过200的同龄建筑物差。不过一旦建筑物中的单元数超过一定数量，人们就不会将其视为奢侈高端产品。

　　单位总数和购买者对排他性和吸引力的看法因项目的总体设计而异。如果土地面积小，即便单位数量少也会显得非常密集。相反，一些单元更多的项目如果土地面积够大也会感觉更加开放和有吸引力。

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　　项目占地面积

　　项目基地的大小和单位数量肯定会对价格产生影响，如果基地太小，则该项目的公共空间肯定也小。

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　　容积率

　　影响价格的另外一个因素是容积率，也就是建筑面积和土地面积的比率。土地不会贬值，对于曼谷新开发项目而言，土地现在占项目成本的50％以上。世邦魏理仕（CBRE）预计土地价格将继续上涨，并在总价格中占越来越大的比例。有证据表明，容积率越低越受投资者欢迎。

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　　高楼层与低楼层

　　通常高层建筑的视野和公共配套优于低层建筑，也受到更多投资客的欢迎。但由于市区内土地规划的限制，在中央商务区多为超高层建筑。但随着能建筑高层公寓的土地越来越少，加上很多低楼层公寓改善了户型设计，增加了更多更完善的公共配套，所以市面上也出现了不少高价位的低密度项目。

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　　户型因素

　　目前市场上的户型还是非常多种多样的，从普通公寓开间到复式公寓。调查数据表明，户型设计及其组合会影响买家对建筑物及其价格的看法。

　　一房，二房和三房单元以及一些较大单元的组合通常被认为可以实现更高价格的豪华开发。

　　一栋只有一个单位大小和类型的建筑物通常只吸引市场的一部分，这会限制潜在购买者的数量和可达到的价格。

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　　面积大小

　　大多数买家有固定的一次性预算，并已决定要多少间卧室。

　　在新开发项目中，一个180平方米的三居室单元可以与旧建筑中的300平方米或更大的三居室单元获得相同或更高的总价格，但每平方米的价格可能会高出50-100％。对于许多购买者而言，其实并不完全看单位的总面积，而是更注重其布局和实用性。

　　由于地价和房价不断攀升，加上对公寓的刚性需求越来越大，开发商在户型的开发和对空间的使用上越来越注重实用性和高效性。相比一些较旧的开发项目中，客厅/饭厅可能可以大到踢足球，但是大部分空间是浪费的，不实用。较小的面积可以减低房子的总价，另一方面物业管理费也无形中降低。

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　　项目设计和质量

　　设计和建筑材料规格是影响价格的重要因素之一，但是它们非常主观，并且难以精确地分析和列出，因为每个人对自己喜欢的东西以及愿意支付多少钱的看法略有不同。

　　- 外观，建筑外观最好有辨识度，外墙的材质是决定建筑物等级的重要因素。目前越来越多的高端项目采用隔音隔热的外墙材质。

　　- 一般豪宅项目不会设置商业配套，业主会觉得影响他们生活的私密度，但其他项目如果有一些增加生活便利度的商业配套还是会增加对自住和投资客的吸引度的。

　　- 大堂的配置要适中，最好要有挑高的空间，目前最受欢迎的高度是在4.5米左右的高度并提供方便婴儿推车和残疾人的无障碍通道。

　　- 最好有单独的停车场电梯，以确保所有访客都可以通过主大厅，因为这可以提供额外的安全性，而不是直接从停车场进入单位楼层。

　　乘客电梯必须高效快速，并且具有与五星级酒店相同的外观和感觉。速度非常重要；没有人愿意花一千万泰铢或更多的钱买一栋房屋，在那里他们不得不等待一段时间才能在早上乘电梯上班。

　　游泳池，健身房公共共享空间还是最低限度的设施配套要求，特别是房间数目超过400间的项目，还必须要配备完整的公共设施配套。

　　-景观 ，通常景观也是决定公寓价格的一个原因，但除了直接面向公园或河流，其他的景观未来也都会有被遮挡的可能。景观溢价在新盘的价格体现上是一定有的，但在转售上并不是影响价格的主要因素。

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　　物业管理

　　每座新建筑都有变旧的一天。如何维护物业将对未来转售价格有很重要的影响。很少有人想住在十年也没有对公共区域进行翻修的公寓。

　　入户大堂，电梯，公共走廊，停车场陈旧，维护不善会对转售价值产生很大的负面影响，选择好的物业公司和开发商尤其重要！

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　　停车位

　　在曼谷停车位的数量会影响价格。特别是泰国本地业主更注重停车位的配比，目前市场上一居室以上必须提供一个免费停车的权力，两居或三居室甚至需要提供两个。由于土地价格的攀升，很多开发商现在正在建造自动泊车系统以增加泊车密度。

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　　投资收益率

　　总收益有两个组成部分，即租金收入和资本收益。尽管租赁市场保持平稳，但泰国购房者仍愿意为新房产支付更高的价格。因此，租金回报并未对价值产生重大影响。潜在的资本收益才一直是泰国人购买的主要动机。