深圳楼市：有这些硬伤的房子，不要以为捡了便宜

千条楼讯不及一笔建议。——我是三叔，你相见恨晚的买房军师，一如既往带你赚钱！

提问：你好，一直在看你的信息，非常感谢你的分享！我想请问一下，有朋友推荐布吉大都会的拍卖房，单价在2万左右，觉得很便宜，这个可以投资吗？谢谢

回答：两万听起来真便宜，查询你会发现布吉大都会的挂盘价不过两万七八。这个盘有几个硬伤，一是住宅性质公寓式建筑，办公的多，不适合住家。二是不通天然气。三是产权的硬伤，只剩二十年，太硬了。所以千万别认为两万是个天大的漏儿，就算底价拍下来，以后也不好转手，我觉得房票宝贵，这个漏儿咱们还是让别人去捡吧。

提问：三叔你好，请问远洋天著和尖岗山壹号哪个投资潜力更好？

回答：个人更看好远洋天著华府，原因：地段更好，限价红利，性价比高，对口学校也还不错，尖岗山壹号也可以，最大的卖点是学位，宝中实验的确定性还比较大的，另外产品也还可以，但是回迁房太多，价格我估计要去到9万，所以综合来看的话，我觉得远洋天著抢就完事了，抢不到就再看。

提问：三叔，您好。我是房地产小白，五年前入手了丹竹头阳基新天地74.79平的两房，不靠马路，相对安静，住家还可以。现在房子满五唯一，刚还完贷款，红本在手，目前成交价280多万，715后龙岗房子微涨，现在出手置换是否合适？

如果置换的话，工作自由不限制具体在哪里买房，所以想考虑潜力大一点的两房或者三房，小孩刚上幼儿园，最好能考虑中等水平的小学中学学位 。总价550万左右。换的话现在还没有明确的目标，不知道买哪里？看您推荐的有碧海片区和上塘片区还有西丽片区，有适合我的楼盘吗？还望三叔指点！

回答：你好。丹竹头阳基新天地靠近丹竹头立交桥，离地铁不近，周围环境不是很好，现在是你出手的最好时机，趁着补涨的利好卖掉它，不然未来怕是很难出手了。550左右，选择详见内部分享。

提问：请教，宝安西乡区，润恒尚园小区，中楼层，正规两房82平，620万，值得入手吗？另听说离小区不远的银田路和宝安大道交界处要修建一条地铁

回答：润恒跑平市场，但你说的这套光看价格不错，低于市场价。需要考虑实际朝向景观等其他问题。而且那边修的不是地铁，是城际。

提问：三叔您好！在您的建议下，我已经操作了一部分资产，很满意，还要感谢您给的宝贵意见！再次请教您，我现在有想法把现有住房做个调配，不知道什么时间操作合理，向您请教一下，考虑总价500-550万之间，出手我坂田嘉霖华禧的房子置换到地铁4号线沿线楼盘，因几月前打新了光明，有房贷，再买打算全款DYD，所以是只能买二手房了。因我在观澜上班，主要考虑生活便利和出行方便，不考虑学位，打算投资兼自住，请问1.合正观澜汇的二手房今年涨太多了，现在还值得买吗？现在买是不是高位？要不要再等等？我嘉霖华禧的房子现在出手是不是早了，会不会太可惜了？如果不换，这两个楼盘哪个更有潜力？2.这个价位沿地铁4号线或近4号线5号线换乘比较近的区域有哪些楼盘更有价值？请帮忙推荐几个？非常感谢！

回答：你好。嘉霖华禧没啥亮点，可出手。1、合正观澜汇属观澜标杆，地铁口物业，可以买，还有潜力的。2、可以看下坂田，具体详见内部分享。

提问：三叔您好！看到您的文章，感觉非常有启发，果断加入认真学习。新人首问：

情况介绍：目前自住红山水榭春天89平小三房一套，目前满五唯一的同户型市场价790万左右，由于没满5，增值税约40万。觉得目前的小三房有点太小，加之手中有子弹有600万现金比较多，准备动一下，目前有以下几个方案：

(i) 方案一：卖掉小三房，加上手中的现金置换梅林关的玖龙玺950万89平的紧凑四房户型。优点是小区新，也能占到深外龙华的学位；缺点是交通不太好，放弃了红山高成长性片区，换到了成长性较低的白石龙片区，水榭增值税成本太高卖不上好价格；

(ii) 方案二：保留小三房，再卖县城两套房可得现金200万，加上现有现金作为二套买梅林关玖龙玺，优点是能够保留红山的成长性，玖龙玺房子大住着舒服，能占到学位，缺点是近两三年月供压力会比较大，家人认为这样家庭抗风险能力低；

(iii) 方案三：保留小三房，利用手中现有现金作为二套买龙悦居（580万）或者一套便宜些的高峰或深外龙初中的学位房（曼海宁或星河盛世小户型，430万左右），优点是能够保留红山的成长性并占学位，三年后等水榭满五再一并置换一套大房子；缺点是这三年内并没解决家长来一起住要宽敞的需求。

请教三叔：

1. 玖龙玺1000万左右的房子是否值得买？

2. 三种方案中，想请教老师是否值得卖水榭买玖龙玺？

3. 三种方案中，按照现在的行情，方案二会不会过于激进？

4. 如果玖龙玺不是一个好的选筹，可否请老师推荐一个选筹，并推荐是置换还是二套？

多谢三叔指点迷津！

回答：你好。1、白石龙片区不如红山的环境和配套。这个选择不是很妥。2、可以考虑。现金流不错，踮踮脚买没问题的。3、龙悦居，共享大学区，可以说是深圳最大的保障房，人员相对复杂，不过还是可以考虑；曼海宁对口是高峰，高峰相对来说不是很受家长们认可；星河盛世书香小学，深外，玉龙，龙腾共享学位，带商业综合体，近地铁白石龙，产品没问题，地段一般。玖龙玺可以买。其他更好的选择，详见内部分享。

提问：三叔，之前跟您咨询过罗湖深业东岭，您说可以考虑，但现在有几点疑惑需三叔指点。1.一期是回迁房和商品房是不是还是有区别 2.目前学位是翠园，但小区内正在建一所九连贯的学校，最迟明年秋天就要正式使用了，是不是意味着其学位以后就不再是翠园 ？如果真是这样，像45平的房住着也不舒适，作为投资是不是空间也很有限了，现在房价已经是8w左右了。另外，您之前推荐的泊林花园，7w左右，可以入手的理由是什么？今天中介又带看了盐田的佳兆业新房，88平424，2023年交房，觉着太远住不上，租的话好像租金也不高。我现在的需求就是，因为怕以后更买不起，想着先淘一套现在好租以后好卖，小一点的也行，但像40多平的一室一厅以后好出手吗？初次买房，现在看的房越多脑袋越懵，求三叔指点，谢谢！

回答：1、怎么说呢，回迁房和商品房价格是不一样的。回迁房的素质和人群相对杂乱一些。不过有红本，在附近工作，资金量也不多，买也没问题。2、不会。正在建的一所只是解决了学位的紧张问题。好的学校一样还是有价值。只是需求可能没有以前这么旺盛。泊林花园在罗湖算次新了，近地铁，对学位没有太高要求，是个不错的选择。盐田太远了，这边度假养老还可以，或者附近工作。核心区一房没问题，偏远一点的，没有地铁的不建议买。建议在工作的附近买，先上车。

提问：你好，之前提问过一次。刚需，住沙井2年，自己开小公司，公司后续可随居住地随迁，但在西部来说可能更方便些，从事产业类型西部分布相对更多些。

目前纠结两种买房方案。

1.在沙井购买小产权自住，100w上下+光明宏发上域大单间，200w多一点，以求资金保值。光明宏发上域目前单价已经6万多，此价格是否已经预支了光明前景，未来还有空间吗?

2.在东部直接购入300w大产权两房，例如龙城华府，中海康城，东方明珠城等。

自住，保值，两方面来说，孰优孰劣?请帮忙理性分析指点，谢谢！

回答：你好。1、资金有限买个小产权自住，可以的，但小产权的金融属性极差。光明宏发上域大单间，附近配套成熟，生活便利，近地铁，也可以考虑，但单间在光明这边价值一般。6万多是透支了点，短期很大可能会横，自住长期当然还有空间，光明的房子需要持有5-8年。

2、两者没有可比性。西部价值高，但是你买的产品不行。东部短期有潜力，但是远，又住不上。

解决方法：

1、感觉你对西部有很大的执念。投资是看自己手上有多少资金，去选择和匹配能买到的最佳区域，而不是先框定区域，虽然西部价值大，但是你在西部买个老破小楼梯房，一样会跑输，就是这么个道理。而且你是什么都想要，既要能升值，投资回报大，还要自住，这就太纠结了。如果想要投资大，当前可以考虑买广州做一个短线。

2、在西部租房子住，买东部，努力赚钱，后截断东部DY买西部。

3、方案1，买小产权+光明大单间

就按上面这个顺序选。

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