《民法典》解读：住宅小区物业管理五大疑问

城市住宅小区尤其是商品房小区，一般由物业公司负责日常管理，物业公司向业主收取服务费用。实践中，业主与物业公司之间的纠纷一直处于高发状态，前段时间某地业主甚至给物业公司送锦旗表达不满情绪，上书“干啥啥不行，收钱第一名”，引起各地业主效仿。对实践中群众对物业管理公司质疑较多的五个问题，小编结合《民法典》等法律规定逐一进行厘清。

疑问一：住宅小区必须委托物业管理公司进行管理吗？

很多业主在与物业公司发生纠纷后，又没有权利解除物业服务合同，经常愤懑地感慨“花钱给自己请了个大爷”、“请神容易送神难”。城镇住宅小区一定要委托物业公司进行管理吗？《民法典》第二百八十四条规定：“业主可以自行管理建筑物及其附属设施,也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理。对建设单位聘请的物业服务企业或者其他管理人,业主有权依法更换。”也就是说，业主有权选聘或者解聘物业公司，也可以不聘请物业管理公司，而聘请其他管理人，或者由业主自行管理小区物业。

实践中国家机关小区、国有企事业单位、大型企业等单位的居民小区，一般由单位后勤部门或者物业办负责管理物业。当下很多地方的商品房小区也出现了业主自管物业的现象，而且很多小区的管理效果还非常好，业主自管模式以后很可能会成为主流。

疑问二：开发商前期选定的物业管理公司，个人业主能够拒绝吗？

实践中，业主收房时一般都要与开发商选定的物业管理公司签订《物业管理公约》，物业管理公司是开发商自己选定的，甚至就是开发商自己设立的物业公司，而业主必须接受，这种做法合法吗？

《物业管理条例》规定，“在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。建设单位与物业买受人签订的买卖合同应当包含前期物业服务合同约定的内容。”同时，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定:” 建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”

由此可知,在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位有权选定前期物业服务企业。业主入住后，该前期服务合同对业主有法律约束力。建设单位一般会在《商品房买卖合同》中对前期物业服务企业、收费标准等进行明示，业主在买房时要进行书面确认，由此也解决了法理上存在的业主不知情的问题。

疑问三：既然物业公司是受业主委托提供服务，业主个人为什么不能解聘物业公司？

根据《民法典》规定，业主有权选聘或解聘物业服务企业，但不是业主个人行为，需要满足一定的条件，并按照法定程序实施，单个的业主是没有权利随意解聘物业公司。根据《民法典》和《物业管理条例》的相关规定，“选聘和解聘物业服务企业应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决。应当经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。”

从法理上讲，与物业公司建立合同关系是业主的集体行为，解聘合同同样需要集体实施，按照法定的条件和程序执行。如果业主个人能够解聘物业公司，则物业企业可能无法正常开展物业管理工作。

疑问四：物业管理服务费标准由谁确定？单方有权变更吗？

《物业管理条例》第四十条规定：“物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则，区别不同物业的性质和特点，由业主和物业服务企业按照国务院价格主管部门会同国务院建设行政主管部门制定的物业服务收费办法，在物业服务合同中约定。”

根据该条规定，物业服务费的标准采用合同约定与执行政府指导价双重原则确定，由业主与物业公司根据政府指导价确定标准，用合同方式明确约定。既然是合同约定，在合同期限内单方就无权擅自变更收费标准。合同期内，若因政府指导价发生变更，双方可以按照合同约定或者重新协商调整收费标准。

疑问五：小区的地面停车费、广告费、场地使用费等收益归谁所有？如何分配？

很多小区都会产生经营收益，比如收取地面临停车辆的停车费、楼宇外立面或电梯间广告费、商户进小区推介的活动费等。小区内地面临停车位、楼宇外立面、电梯间等归业主共有，基于业主共有财产产生的经营收益，自然应该归业主所有。

对此，法律也有明确规定，《民法典》第二百八十二条规定：“建设单位、物业服务企业或者其他管理人等利用业主的共有部分产生的收入,在扣除合理成本之后,属于业主共有。”该部分收益首先要扣除合理成本，比如开发商建设临停车位的费用、物业公司增加的服务成本等，剩余部分归业主共有，用于冲抵建筑物共有部分的维修资金，或者由业主委员会决定具体用途。