销售中心转作商用，让业主不满，物业为难！

时代天韵出售销售中心

业主群内众说纷纭

《物权法》及相关法律法规中

对小区销售中心的权属认定并没有明确的规定

那么，小区的销售中心应属于开发商还是业主共有？

近日，时代天韵业主突然发现自家小区内售楼中心要出售，这让小区内的业主忿忿不平，大家对销售中心变商业中心的合法性产生了质疑，并担心一旦开业，并长期开设下去，小区的安全将难以保障，噪音、垃圾会日渐增多。

焦点：小区会所产权到底归谁？

销售中心的产权归属将直接关系到开发商或物业公司可否任意处置。

业主观点：根据《物权法》相关规定，业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。因此，小区会所应归全体业主。

封闭式小区很"开放" 外人自由进出无人阻拦

有门卫、有门卡，小区明明实行的是封闭式管理，可陌生人却总是能进来。很多邻居发现，天韵小区属于封闭式小区，但是车辆进入基本能够控制，但是，对于人员的进入，基本是“封”而未“闭”，非小区业主也能“畅通无阻”。大多数业主都认为，自家的小区门禁的安全护卫功能有待提高。

“有时就有人上门推销商品、发贴小广告”，有业主对陌生人能够随意进出表示不理解：“我们都是交了物业费的，守好大门是最基本的工作吧。”

也有业主认为，自己经常买很多菜回家，手上提着东西再去拿包里的门卡不方便，这时如果有邻居正好出入，那自己顺便一起进出无可厚非。

也有不少业主抱着自相矛盾的“愿望”，他们大多既想保障小区治安，又想尽量方便自己。“有人来串门，难道让客人等在小区门外，我再出去接吗？如果严格执行，主人、客人都很麻烦，有些不近人情。

物业管理难度增加！

若销售中心变成商业中心，会带来比较多麻烦。外来人员的增多、车辆占位现象加剧等问题给物业的管理增加了难度。

借鉴网络案例：产权方要承担相应费用

其实，无论开发商还是业主，拥有会所产权的同时，也要承担与此相应的费用。

比如钱报2013年时曾经报道过，当时已交付数年的下沙大盘世茂江滨花园，其一期、二期都配有会所（其中一期会所产权归全体业主，二期会所产权归开发商），一期业主投诉住进来后会所始终没开张过。那么，小区会所为何闲置？开发商的说法是二期会所已经由开发商完成招商并投入使用，一期会所交给物业代为管理。物业方面表示，小区会所面积大，如果启用需要增添很多设备，初步测算的启动资金起码要100万元，这笔费用物业公司拿不出，而小区业委会也还没成立，因此就一直闲置着。

对开发商来说，以前很多楼盘的售楼处在交付后往往作为业主会所使用。比如刚交付的绿城留香园，它的生活美学馆如今就作为业主自有设施，包括琉璃艺术品和60万元引进的《四库全书》都摆放在其中，供业主品鉴。中企艮山府当初的售楼处如今也变成了业主会所，一楼可以品茶休憩，地下成为健身房。钱江新城板块即将入市的豪宅凤起钱潮，届时交付后售楼处将作为业主会客厅使用。

裁判规则

1.开发商无充分证据证明该房屋系其所有，且其已将该房屋建设成本分摊到出售给业主的商品房中，则该房屋应当属于小区全体业主所有——宜兴市新街街道海德名园业主委员会诉宜兴市恒兴置业有限公司、南京紫竹物业管理股份有限公司宜兴分公司物权确认纠纷、财产损害赔偿纠纷案

本案要旨：开发商与小区业主对开发商在小区内建造的房屋发生权属争议时，应由开发商承担举证责任。如开发商无充分证据证明该房屋系其所有，且其已将该房屋建设成本分摊到出售给业主的商品房中，则该房屋应当属于小区全体业主所有。开发商在没有明确取得业主同意的情况下，自行占有使用该房屋，不能视为业主默示同意由开发商无偿使用，应认定开发商构成侵权。业主参照自该房屋应当移交时起的使用费向开发商主张赔偿责任的，人民法院应予支持。

审理法院：江苏省无锡市中级人民法院

来源：《最高人民法院公报》2018年第11期（总第265期）

2.开发商无权请求返还已实际交付业主和物业公司共同使用的业主会所——沈阳市铁西区九林居小区第二届业主委员会与沈阳重通房地产发展有限公司等物权纠纷上诉案

本案要旨：与开发商签订前期物业服务合同的物业公司在被业主委员会解聘的背景下，开发商请求返还先期约定并已实际交付业主和物业公司共同使用的业主会所。由于该业主会所的约定共有权并未因业主委员会另行选定物业公司而丧失，故对于开发商以此为由拒绝继续提供并主张返还业主会所的诉求，法院不予支持。

案号：（2013）沈中民二终字第469号

审理法院：辽宁省沈阳市中级人民法院

来源：《人民司法·案例》2013年第22期

3.法律对小区会所的权属未明确规定，业委会亦未能证明会所的成本实际摊入了商品房建造成本，商品房买卖合同也没有约定涉案会所归业主所有的，法院对小区业委会主张所有权的请求不予支持——台州市椒江区西锦御园业主委员会与浙江新大众房地产开发有限公司共有权确认纠纷上诉案

本案要旨：小区内会所房屋的权属认定，在有相关法律规定的情况下，应当根据相关法律规定确定；没有法律规定时，商品房买卖合同如约定会所整体或其中的某些房屋产权归属的，则应按约定执行；没有规定也没有约定的情况下，区分投资情况具体确定：如果有证据证明会所的成本实际摊入了商品房建造成本，构成商品房对外销售价格的组成部分，则归业主共有；反之，基于谁投资、谁所有、谁受益的原则，确定所有权的归属。

案号：（2018）浙10民终983号

审理法院：浙江省台州市中级人民法院

司法观点

1.小区会所的权属认定

业主会所就是以所在园区业主为主要服务对象的综合性康体娱乐服务设施。园区的会所是属于开发商的专有部分还是业主的共有部分？若属于共有部分，那么是属于法定共有部分还是约定共有部分？物权法第七十三条规定的“建筑区划内的其他公共场所、公用设施”是否包括园区的会所？都是值得探讨的问题。

由于物权法对于会所的归属没有作出规定，自物权法公布以来，对上述问题一直存有争议，理论界和实务界形成两种截然不同且针锋相对的主张。一种观点是：理论界普遍认为，取决于商品房销售合同的具体约定，除非开发商通过合同的形式将会所作为小区的共有部分，否则正如小区内没有卖出去的房屋一样，会所符合专有部分的构成要件，其所有权归开发商。进而，物权法第七十三条所规定的归业主所有的“公共场所、公用设施”不应该包括会所，其主要理由在于：

（1）从权利构成看，会所与其他建筑物能够明确区分，可以排他使用，能够登记成为特定业主所有权的客体，其权源应为其自身的建造者开发商。由于法律上没有明确规定会所是否属于共有部分，因此解释上应从会所是否是专有部分着手。既然如此，就不能将其纳入共有部分的范围。

（2）从投资建设看，会所可以成为园区的附属设施，但是，园区也可以不需要会所。所以，从优化城市建设，鼓励开发商兴建会所考虑，允许开发商保留对会所的专有权，对业主是有利的，可以通过双方之间的另行约定来规定会所的服务对象和经营问题。

（3）从经营使用看，会所是具有一定的营利性的场所，有时可能要面向社会开放，服务于许多不特定的人，所以不能把会所简单地理解为仅服务于业主的公用设施或公共场所。而从事经营活动就存在一定的商业风险，如果营利的话，业主固然可能会有一定的收益，但如果发生一定的亏损甚至巨大亏损，在业主共有的情况下，可能会由业主承担责任，这将使业主承担过大的风险，况且由业主共有并实际管理会所，业主也未必能够胜任。

另一种观点是，实务界倾向认为，园区会所的建筑成本已经分摊到园区的各个业主了，如果没有约定，则会所属于业主共同所有。在实践中，经常遇到的问题是开发商为谋取利益而将规划用来作会所的场地当做商铺出售或出租给他人，大部分业主在购房时就是看重广告中被描绘成多功能且高档次的会所而作出购房选择的，结果在承受了较高的房价买下房屋后，却发现没有会所，或者会所十分简陋，这往往使得双方矛盾无法调解而最终只能通过法院的判决予以处理。

还常出现的情况是，会所与物业服务用房、业主聘请的物业服务公司与开发商委托的会所经营者出现交叉混同的情况，当发生矛盾时往往难以调和，法院若倾向保护开发商的原始取得利益，则易引发较大规模园区业主的群体性纠纷，造成不良社会效果。从这个角度讲，在没有相关约定情况下，法院大多选择确认会所属于业主共同所有的思路，达到定分止争的目的。

需要指出的是，两种观点的前提是高度一致的，即倘若在商品房销售合同中或管理规约中对会所的权利性质予以约定，那么应从其约定。只有在开发商与业主之间没有约定或约定不明的情况下才出现前述意见的分歧。若必须选定一种最合乎法理权源又符合生活逻辑的范式，

笔者认为，对于会所的归属，有约定的从约定，没有约定或约定不明时，从法律效果与社会效果相统一的角度出发，应以会所经营性质与业主日常生活密切程度作为审判实践的认定依据。如系业主委员会的办公场所、业主康体、业主娱乐之所等，与业主日常生活、重要活动极为密切，将之归为业主共有；若主要是商业性的住宿、餐饮或完全由物业服务公司使用的，与业主的生活关系不大，应认定为开发商专有。在开发商自己保留会所专有权的情况下，可以通过规约或合同将会所使用权作为共用部分让渡给园区业主。与此同时，非经开发商与业主一致同意，开发商不得擅自改变会所原有的使用用途。换句话说，作为会所经营者的开发商一方若想改变会所的原始经营用途，就必须征得业主一方的同意。这也是会所作为约定共有权客体——共用部分的点睛之义。

（摘自《业主会所权属纠纷中约定共有权与返还请求权之辩》，作者：贾宏斌，姜凤武，作者单位：吉林大学，辽宁省高级人民法院，载于《人民司法（案例）》2013年第22期第81页。）

2.小区会所的权属判断方法

关于小区内会所的归属，物权法没有明确规定。理论上存在约定说、面积分摊说、成本分摊说、规划说等学说。我们认为，对于小区会所的权属判断可按如下方法处理：

（1）没有合法规划许可，属于违法建造会所的，应由行政机关处理，人民法院对其产权归属争议不予受理。

（2）会所中某些房屋如属于国家规定开发商应配套修建并明确其产权归属的配套公共设施，则该部分房屋产权按国家有关规定确定，比如物业服务用房。

（3）有合法规划、没有规定的情况下，商品房买卖合同如约定会所整体或其中的某些房屋产权归属的，按约定执行。

（4）有合法规划、没有规定也没有约定的情况下，区分投资情况具体确定：如果有证据证明会所的成本实际列入了商品房建造成本，构成商品房对外销售价格的组成部分，则归业主所有；反之，基于谁投资、谁所有、谁受益的原则，会所产权归开发商所有。

（摘自《民事审判指导与参考》2017年第2辑（总第70辑），杜万华主编，人民法院出版社2017年11月出版，第130页。）

业主圈认为：

事实上我们只要对小区会所作处分权作出一定程度上的限制，就能既保证会所的小区公共配套设施的性质不变，又能使会所的经济利用价值得到合理化，取得一个新的平衡点，虽然这种处理不能满足业主和建设单位对权属的绝对要求，但也远远好过建设单位偷偷将会所改建为私人场所或私自对外销售。

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