深圳房价暴涨，其他城市会跟进吗？

之前疫情关系，售楼处关门，小区不让进，一二手房都根本没法做买卖，仅有一些成交记录，也是过年前就敲定的，还没走流程。

如今春暖花开，国内疫情基本控制住了，楼市成交量重新起来了。

最近很多人都看到新闻了，没有一点点防备，深圳房价又起飞了。

但不是撒芝麻一样均匀上涨，而是宝安涨最凶，和去年相比，不少小区涨了30%，也就是去年底还8万，最近飙到10万+。

注意，我说的不是房东报价，也不是恒大那种打折文字游戏，而是真金白银付出去的，实打实的成交价，大涨了

我的核心逻辑是，房价短期涨跌主要还是取决于中央态度，如果为了救经济，放弃“房住不炒”底线，重启夜壶，结果不言而喻。

但如果底线不破，不管地方政府如何搞各种小动作，房价整体上还是会处于平稳状态。

我当时给出的预判是：我对本届政府有信心，中央肯定不希望房价再度大涨，但更不允许房价大跌。

也就是疫情过后，大涨的可能性很低，大跌的可能性基本没有。

因此投资客，最好谨慎出手，刚需客，有合适就下手，毕竟长期看，涨的概率还是比跌的概率更大。

注意，这上面说的都是一二线，三线以下更多中小城市，长期看，房价肯定撑不住，硬撑着也是有价无市。

所以不是自住的房子，特别是商铺写字楼公寓这种，能出货的，尽快出掉，怕钱放手里变毛，想办法置换到一二线。

2个月过去了，现在楼市大环境有啥根本性变化吗？

我觉得并没有。

当时我预计到疫情对中国经济的打击肯定会促使央行重新放水，但只要限购限贷这些核心调控政策不松动，这水就很难流入楼市。

这两个月，也的确没听到政府救经济大幅放松楼市调控的声音，敢偷偷碰红线的地方政府都被爆锤了。

当时没料到的是，我们这边熬过去了，病毒却开始全球扩散，从韩国、伊朗，到欧洲、美国，再到数据失真的印度、拉美、俄罗斯、非洲……

绕了一圈，本来表现不错的新加坡又二次爆发，政府不得不强令所有人戴口罩。

然后就是全球央行大放水，尤以美国最极端，开启无节操无底线的无限放水模式……

相比之下，中国央行这次放水属于相当克制，虽然一季度GDP破天荒跌了6.8%，但我们这边最糟糕的时刻已过去，接下去是经济逐步复苏的阶段，会好起来的。

不过中国是外汇管制国，海外热钱没那么容易进来。

进来了也没那么容易变成人民币计价的不动产，更何况眼下欧美对中国的那个态度啊……只有脑袋被驴踢过的，才会现在这时来中国配置流动性极弱的不动产……

中国没放松调控，海外热钱也没来炒，老百姓天天喊着“没有报复性消费，只有报复性存钱”，那深圳这波到底怎么炒上去的？

就像技术分析做事后诸葛亮推演永远正确，预测却经常不准，力哥也只能试着找找看背后推手。

首先，和疫情心理冲击的关系很大。

这次以武汉和湖北为中心爆发的疫情，还是暴露了中西部城市和东部沿海经济发达城市之间，在城市管理水平上的明显差距。

尤其暴露了内地强二线城市，和北上广深之间的差距，还很大。

推而广之，不管是教育医疗资源的配置水平，还是就业创业的财富机会，一二线之间都还有不小距离。

这次疫情会让更多有能力有财力的人，选择往沿海走，往一线走。

那些原本在一线奋斗，纠结到底咬咬牙扎根一线还是回家乡二线安家的人，也会更倾向于留下来。

与此同时，3月以来，疫情全球扩散，对中国富人阶层的思想也造成重大冲击。

原本计划移民的，面对海外汹涌的繁华声浪，以及抗疫过程中，欧美应对普遍不及中国的事实，想法有所动摇。

对这些人来说，如果欧美不是最佳选择，那国内最好的选择还是一线。

其次，和放水贬值预期的关系很大。

过去十多年，一二线城市房价平均涨幅，和这十多年来GDP+CPI涨幅差不多。

也就是作为财富蓄水池，房价的持续上涨，既反映了经济增长，也对冲了物价上涨。

尽管房住不炒，调控不松，但很多人还是有悲观预期，认为这么多超发货币，最终还是会进入楼市，提前下手才能抗通胀，保财富。

第三，和这次信贷投放模式的关系很大。

央行开闸放水，不代表一定会有通胀。

因为央行是向商业银行提供廉价“面粉”，让银行有能力做出低成本的“面包”卖出去。

但不管多便宜的“面包”，也要有人买才行，所以最近很多人都接到各大银行的贷款促销电话，在央行威逼利诱下，商业银行铆足了劲“用金融支援实体经济”。

但银行卖的“面包”很特殊，就是钱，卖出“面包”就是借出钱，价格是利率，但这玩样儿没法立即银货两讫，得等一段日子才能把利息赚到手，但如果对方不还钱怎么办？

这就说到金融的核心：风控

不管“面粉”多便宜，银行都必须严格控制坏账率，才能最终赚到钱。

而且利率越低，银行利润率越低，越要降低坏账率，对低利率放贷反而更谨慎。

如今世道这么差，央行又三令五申不许银行把钱都贷给有政府信用背书的央企国企，导致无效信贷，必须直接支持民企和居民消费，怎么办呢？

那就找优质信贷人。

比如你名下有现金流水正常的企业，证明你有足够的赚钱能力和还款能力，就会优先借给你。

但如今很多企业日子也难过，对银行来说，更安全的借款人，是那些名下有一二线房产可抵押的。

就算以后你赖账，我把房子收了拍卖，很可能比你按时还款还要赚。

所以现在不少银行就做起了这种房屋抵押贷款的买卖。

你先全款把房子买了，再把房本抵押给银行，最多能贷出7成，利率甚至比9折房贷还低。

别说二套房贷，这么一搞，甚至比首套房贷还划算。

毕竟，人家是先全款买了房，拿房本抵押贷款，嘴上说是借钱去救企业保就业，非常政治正确啊。

但私底下把钱拿去买房，银行也很难查啊~

第四，和深圳落户门槛低的关系很大。

疫情冲击和放水预期导致更多人有意愿买一线，信贷支持政策又给一些头脑活络的人提供了绕过限贷的方法。

最后就剩一个问题：限购怎么破？

一线中，北京和上海户口都比金子还珍贵，广州相对容易点，但也有一定门槛，相比而言，深圳落户门槛非常亲民，“来了就是深圳人”。

除了本身户口在北上广的不太愿意为了深圳买房迁户口，户口在老家，本人又在深圳工作的，会有很强意愿把户口迁到深圳。

毕竟，前两天南昌已把落户限制全放开了，只要你是个人，不设任何条件，都能落户南昌。

这个做法也符合国家发展战略，未来会有越来越多二线省城跟风。

连省城户口都是白菜价，除非你家农村户口连着很多大城市近郊的宅基地，否则，还不如迁到深圳买房呢。

最后，深圳本就集中了全国汇聚而来的最聪明、最勇敢、最吃得起苦、最想发财的一群精英，这些人脑子活，胆子大，对未来有乐观预期，遇到眼下这种天赐良机，更有动力搏一搏，单车变摩托？

那为啥宝安涨那么厉害，连着南山为首的关内核心区一起涨，但龙岗、盐田、大鹏这些东部地区基本没啥动静呢？

可能也是因为这波主要是聪明的有钱人在买，深圳中心一路西移，到南山前海后，再往前就是海，只能向北往宝安发展，最后和东莞滨海片区连成一片。

这个城市发展脉络，过去几年力哥反复和大家叨逼叨，这是地理决定论，历史发展必然趋势。

深圳现在还能上车吗？未来还能涨吗？

我觉得深圳的城市定位和活力，配得上现在这房价。

只不过因为太易落户，限购政策使不上劲，导致深圳相对北上，短期看，产生了一定“泡沫”。

注意，这里说的“泡沫”，不是股市里会崩盘的那种，而是性价比偏低，有点划不来的意思。

这几年，北上房价都压死死的，尤其北京，深圳如今的房价已超越北京，更是把上海甩老远，独领风骚。

讲道理，假如你眼下都有房票，纯投资，买深圳不如买北上，尤其不如买上海，相对明显低估了。上海再怎么唱衰，也不至于和深圳房价差那么大。

如果你人在深圳工作生活，刚需，没得选。

这次疫情，其实对深圳经济冲击远大于北上，因为北京央企多，上海国企也不少，这两座城市的三产内需都很强大，但深圳全是民企天下，尤其是制造业民企，主打外向型经济，海外疫情泛滥，出口雪崩，对华为中兴这些企业的冲击更大。

打着“来了就是深圳人”的口号，低门槛吸引人才，本身没毛病，但客观上造成需求端无法抑制，房价持续上涨，现在又装聋作哑……这种局面，我认为深圳市政府是要检讨的。

一是如果任由房价上涨，深圳最终难逃“香港化”魔咒，制造业外逃，人才外流（买不起房，赚了点钱只能滚蛋），最终损害的是深圳自身长远利益。

二是深圳作为一线城市，房价走势有标杆引领作用，无数双眼睛盯着你，深圳暴涨会给全国人民一个很危险的错误信号，也就是现在很多人担心的——

其他城市会跟进暴涨吗？

上面分析了，只有信贷投放模式这一条具有普适性，会不会导致一些不限购的三四线城市也跟风上涨呢？

不能排除这个可能性。

如果有人要这样搏命，我只能送他8个字：飞蛾扑火，自寻死路。

第一和第二条因素，北上也有，但限购卡死死的，大量需求还一直压着，不太可能像深圳那样短期内迅速释放。

眼下全国各大城市成交都在回暖，是因为之前2、3个月一直被压着，现在买房需求属于报复性释放，能否长期持续下去，真不好说。

但不仅深圳，前几天，上海某豪宅一手楼盘也出了个排队抢购的新闻，大几千万一套的房子都有人抢，说明中国社会金字塔顶尖的人，已经敏锐嗅到货币贬值的气息，用一线豪宅提前锁定阶层地位不下滑。

换位想一想，如果你是信用良好的有钱人，从银行借到几千万低息贷款，如今这世道，你是选择继续招聘扩大生产做实业，还是拿去买房呢？

如果买房，是买老破小，还是买新建豪宅风险更低呢？

货币放水从来不可能根本性解决经济问题，只会导致聪明人，富人，有信用的人，获得更多廉价资金，用杠杆撬动财富进一步提升。

而不够聪明的人，穷人，缺乏信用的人（纯金融层面，非道德层面），往往只能被通胀洗劫。

现在这个世界的运行模式，真不太合理…