001914“招商积余”诞生 物业板块格局迎巨变

2019年12月16日，招商局积余产业运营服务股份有限公司完成重组更名，在深圳证券交易所上市，其证券简称正式由“中航善达”变更为“招商积余”，证券代码由“000043”正式变更为 “001914”。“积余”意为对存量资产的管理、运营及服务，招商积余的上市，代表中国A股市场上物业领域又一巨无霸的诞生，推动“大物业”板块的格局巨变的同时，也传递出招商蛇口（股票代码：001979）在存量资产运营管理方面的前瞻意图。

重组落地 巨无霸“招商积余”诞生

2019年4月15日，招商蛇口和中航善达同步对外发布了公告，公告称，招商蛇口正在筹划支付现金收购中航国际控股股份有限公司持有的中航善达22.35%股份，及以招商局物业管理有限公司100%的股权认购中航善达非公开发行股份，该公告一经发布，瞬间引起整个A股物业界的震动。8 月23日股份转让协议全部生效，9月4日股权过户完成，10月22日中航善达重大资产重组事项被中国证券监督管理委员会上市公司并购重组审核委员会无条件审核通过，至此招商局蛇口工业区控股股份有限公司正式成为了招商积余的控股股东，直接及间接合计持有公司51.16%的股权，而招商局集团有限公司则正式成为了该公司的实际控制人。

业内人士普遍认为重组更名后的招商积余，作为物业领域航母级的企业，未来着实可期。有分析师认为新物管平台有望成为A股中稀缺的上市物业管理行业龙头，也将进一步增强招商蛇口城市发展与产业升级综合服务中物业管理业务的综合竞争力。

本次招商物业与中航善达重组的前提是基于双方政策背景、业务基础、企业规模、员工文化等诸多方面极高的契合度，且双方也是互为实现物业管理行业横向整合和打开未来物业管理发展空间的最优选择。

需要特别提到的是，此次中航善达改名为“招商积余”，可谓寓意深远。《易经》有云：“积善之家，必有余庆”。“积余”的释义为积攒起来的剩余财物和资产，这正契合了中航善达的战略及业务发展定位。更重要的是，“积余”二字及股票代码也都与招商局集团及中国房地产行业有着悠久的历史渊源，据悉招商局于1914年曾成立“积余产业公司”，此次中航善达正式改名为“招商积余”，股票代码变更为“001914”，意味着对招商局积余产业历史的传承，更是对招商局集团乃至中国房地产行业的历史溯源，意义十分深远。

在招商局跨越三个世纪的历史中，用多项创举实践着“以商业的成功推动时代进步”，如今也一直引领国企改革和多个行业的创新突破。2015年底招商蛇口吸收合并招商地产重组上市，在行业内率先由单一的地产开发向综合业务转型。近期中央经济工作会议重申“房住不炒”，2020年楼市“稳”字当头，房地产将进入存量市场时代。招商蛇口以“美好生活承载者”为已任，剑指城市服务与运营，此次通过招商积余发力“大物业”板块，其在存量资产运营管理方面的战略意图，显见再领行业先风。

强强联合 或重塑物业板块整体格局

即使仅就传统的物业管理业务而言，而此次招商积余重组更名，正是基于上市公司股东的调整及资产和业务层面的多重优化，属于真正意义上的强强联合。

公开数据显示，预计到2020年物业服务行业市场容量将超过10000亿元，其中，涉及城市公共建筑、产业园区等机构物业市场容量也将超过4000亿元。物业管理行业长期以来是一个集中度较低的行业，这就需要物业管理公司通过高质量的并购来实现资源整合和优势互补，进而完成规模的多级跳。

公开资料显示，“招商物业”是招商局集团旗下唯一一家从事物业管理与服务的企业，隶属于招商蛇口，是我国最早以产权为纽带、以资产管理为核心的规模化、品牌化和集团化物业服务企业。近40年来，招商蛇口通过孜孜不辍的耕耘已创新发展成为了我国领先的城市和园区综合开发运营服务商，当前业务遍布全国60多个城市。招商物业的服务对象包括最高人民法院、国土资源局、中国科学院、上海世博园、华为、京东、苹果、微软、宜家等中央及地方政府类机构、金融机构、国内著名企业和跨国集团。另外，从营收规模来看，根据本次重组披露数据显示，截至2018年年底，招商物业总资产17.38亿元，年营业收入达31.3亿元。目前公司在管物业逾500个，服务面积超7300万平米。

而中航物业则是深圳乃至全国最早的物业管理公司之一，中航物业在机构物业细分领域长期占据市场领先地位，在管项目包括中国人民银行总行、济南龙奥大厦项目、港珠澳大桥等。据中航善达2019年半年报披露显示，中航物业全国物业管理项目613个，管理面积7634万平方米，业务辐射到珠三角、长三角、华中、华北、华南各个区域，拥有庞大的机构客户服务群体，具有平台运营商模式转型的良好基础。截至2019年6月30日，中航物业管理业务共实现营业收入19.96亿元，较上年同期增加3.49亿元，增长21.19%。

对于拥有如此雄厚实力的两家央企，通过强强联合，物业管理面积相加几乎约1.5亿平方米，这将极大地利于规模优势的发挥，大幅度提升公司物管业务的综合竞争力，而且在管类型和布局方面，此前两者在物业板块的不同领域各具优势，此次合并势必将进一步整合双方在机构类物业和社区及商业类物业领域的优质资源，长短互补，实现协同效应，而且两者合并也将进一步提升单城的管理密度，实现真正的降费增效。对此，相关市场人士认为，招商积余的诞生，不仅会成为招商蛇口改革创新发展的新引擎，也有极大的几率将改变我国资本市场物业板块未来的整体格局，更将为我国整个物业行业的未来发展注入新的活力。

招商血脉蛇口基因令未来无可限量

当前，中国物业管理行业正迎来前所未有的宏观机遇，但毫无争议的是行业竞争也在不断加剧，招商局集团作为招商蛇口的控股股东和实际控制人，同时作为“招商积余”的实际控制人，旗下拥有着一批横跨实业和金融两大领域的优秀企业集群，近年来，集团内部企业之间已经实现了资源整合和产融互动协同，极大地促进了内部资源的互补，更极大地强化了各个企业对外的竞争优势，这为招招商积余的加入积淀了丰厚的内外部资源。而且招商局集团有着147年的稳健经营的沉淀，可以为招商积余未来多渠道、低成本获取资源起到非常大的助推作用，进而助力其抓住行业机遇，成功实现飞速发展，甚至引领中国物业管理行业实现跨越式发展。

不仅如此，据了解自1979以来招商局蛇口工业区就一直被誉为中国改革开放的先行者，其一直持续不断地推动着招商蛇口的业务转型、体制创新和战略创新，其中招商物业在“招商血脉”持续不断的引导下，按照“根植市场，协同升级”的发展思路，积极实行了“一片沃土，四朵金花”的商业模式，已成功培育和打造出了房地产全价值链全程综合服务能力。此次重组，可以说是公司又一次对百年民族企业“招商血脉”的继承，和又一次对锐意改革敢为天下先的“蛇口基因”创新精神的成功践行。同时，也意味着招商积余一诞生就具有了公司“敢为天下先“的”蛇口基因”，为企业的发展奠定了持续改革创新的基调。

且值得一提的是，百年央企招商局作为招商蛇口的实控人，始终积极领导招商蛇口践行中央做强、做大国有企业方针，持续推进着央企改革和提升着央企竞争力。本次招商局集团与中国航空工业集团两家央企集团的强强携手，充分整合了双方物业板块的优质资产，盘活了现有国资上市平台，继而打造出了A股物业管理公司的龙头企业，又一次对国资委“瘦身健体，聚焦主业”战略进行了稳健落实，这将极大地有利于国有资产的增值保值，有利于提高国有经济竞争力和放大国有资本功能。

作者：袁靓

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