华侨城A文旅激进 负债水涨船高超2000亿

疯狂卖资产的企业，要么是转型，要么是亏损。

6月27日，北京产权交易所披露公告称，成都洛带华侨城文化旅游开发有限公司拟转让成都地润置业发展有限公司51%股权，转让底价为10.42亿元，而在6月中旬，华侨城集团控股子公司拟转让盈江县大盈江玉石城有限公司100%股权。

这么短时间内陆续转让旗下项目。华侨城是战略调整还是资金存在问题，要卖房子卖地还钱？

华侨城对外称这是为了频繁出让资产主要为了加快现金回流。根据华侨城去年的年报发现，华侨城A在2018年底总负债已经达2170.05亿元，当年增长650亿元。

从去年10月份开始，华侨城不间断的出售资产，有统计显示，2018年华侨城转加快了资产转让的速度。不过在文旅产业上的投资，华侨城步子越来越大。很多项目动辄投资千亿。

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激进扩张

前段时间，泰禾老板黄其森开了个发布会，说泰禾的危机过去了，并且活的挺好，不像大家想的那么差。此前他密集转让了好多项目，并且将一些短债转为长债。

但在一年前，黄老板还花百亿接收了华侨城的在北京丰台的一个豪宅项目。

2015年，华侨城拿下丰台五块地，总价为83.4亿元，但因开发无力，2017年8月1日，华侨城宣布，将其持有项目公司49%股权以7.34亿元的价格转给泰禾转让。但泰禾（000732.SZ）要提供44.5亿元的股东借款。

2018年1月初，华侨城又宣布，将51%股权转让给泰禾，据此前的挂牌消息，包括项目底价7.7亿元，意向受让方应向华侨城支付47.583亿元的贷款本金及1.51亿元的利息在内，股权总金额达56.8亿元。

华侨城表示，本次股权转让有利于公司快速回收现金流，为公司转型发展奠定良好基础，在保持主业稳健发展的同时集中精力进一步拓展新业务领域。

或许与吃下了华侨城的项目有关，泰禾后来也遇到资金压力。

2017年6月以来，华侨城频频砸重金布局文旅项目，概算投资超过4000亿。其中在西安投资5年内就要超过2000亿。

华侨城多个项目进展迅速。成都、重庆、西安、珠三角、长三角、京津冀，项目拓展遍地开花，一时风光无两。

2017年6月19日，华侨城集团与西安市政府签署合作协议，未来5年，华侨城将在西安投资2380亿元进行文化旅游综合开发。项目覆盖西咸新区、未央区、碑林区、莲湖区以及曲江新区等多个区域。一个项目就投资数千亿，的确是大手笔，

当时南昌华侨城“大型滨水生态文化旅游综合体”开工，深圳滨海华侨城项目宝安中心区滨海文化公园（一期）正式启动；全国第七座重庆欢乐谷主题乐园及玛雅海滩水公园开园；武汉华侨城的东湖绿道（二期）项目建成。这些都显示，华侨遍地开花，积极扩张。

2018年，或许是受这股趋势影响，债务压力增加，新增债务超过600亿，开始频繁出售资产。

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文旅转身

2015年，华侨城集团提出“文化+旅游+城镇化”、“旅游+互联网+金融”的发展模式，旅游业态明显扩大。自2016年起，华侨城迅速在全国布局，具体表现在文化旅游古镇开发和运营、大型自然和人文景区管理以及全域旅游开发等方面的落地执行上。

为什么为有这么大的变动，这与当时的风气有关，当时文旅受到重视，也在推小城镇化，一向讲究政治正确的国企理应首当其冲的执行这一政策，另外，当时西安市副市长段先念调任华侨城做董事长。

段先念在西安副市长任上大力发展旅游经济，带动了西安的大雁塔景区的发展，也推高了这一带的房价。他2015年调任华侨城董事长之后，难免也在华侨城大力发展旅游版块，另外，华侨城本身有丰富的旅游资源，如欢乐谷有一定的知名度。

有媒体报道显示，段先念主政西安时，提出增值服务，人工开发了曲江南湖，然后开发周这房地产，对大雁塔周边进行了开发，因此曲江的房价达到了西安均价的2倍。大雁塔开发的成功，让段先念成了名气。

一般景点周围的房价要高于周边，并且有了高端人士居住，景点也会有稳定丰厚的收入，这是非常好的模式，但前提是需要开发房地产来赚钱还贷，如果这个闭环缺了房地产环节，就会面临资金链断裂的风险。

文旅项目投资规模大、回报周期长，早期资产负债表变得越来越难看是在所难免的，疯狂扩张下，华侨城现金流为负的情况或将是常态。2017年经营活动产生的现金流净额为-79.14亿元、同比下降近274.85%，到2018年这一数字恶化到-99.84亿元。2017年投资活动产生的现金流量净额为-93亿元，2018年这一数字恶化为-168.28亿元，同比增长80.27%。

总之一句话，无论是经营还是投资，都是只出不进，这些都显示华侨城处于疯狂的扩张势态。

华侨城在财报中指出，经营活动产生的现金流量下降，是因为公司通过土地招拍挂程序获取了大量土地，支付了300多亿的土地价款；公司进入快速发展阶段，加快新项目投资，所以投资活动产生的现金流量下降

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危险的游戏

似乎华侨城并没有受负债增加的影响，今年来，华侨城宣布多个投资新计划，其中文旅综合类占比超70%，涉及文旅项目超过15个，累计投资资金近1800亿元。这疯狂劲不比2017年弱。

6月10日，华侨城拿下广州市增城区白水寨创意山水文旅小镇旅馆用地，投资总额不低于15亿元。这个似乎算是开胃菜，上半年一直在迅猛投资，5月16日，华侨城的小漠文旅小镇项目启动，总投资超千亿；4月25日，华侨城旅投集团入局了天津鑫茂集团在黄河入海口的鑫茂航旅小镇项目；1月9日，华侨城华南集团与东莞道滘镇对外表示将合作打造东莞水乡道滘特色小镇项目，统筹土地近8平方公里，总投资约300亿元。

有媒体统计显示，华侨城文旅项目布局国内50个城市，大型项目数量达30余个，每个项目投资总额均超百亿，近两年文旅项目投资总额超万亿元。

但华侨城在旅游地产业疯狂发力的同时，地产业务却一直在转让，除了丰台项目转外给泰禾外，去年4月，华侨城集团将该项目从上市公司华侨城A剥离。而最近的挂牌转让的成都地润置业发展有限公司也是地产开发公司，安居客网站上显示，目前该公司在成都开发的华侨城博客小镇将要出售，周边的房价均价都在2万元。理应是非常理想的项目，在楼盘即将销售时出售公司股权，不排除华侨城相应方可能想回笼资金。

房地产项目一般能够带来可观的现金流，足以覆盖债务，因此，房地产企业高负债也不足为惧，但将房地产项目公司出售之后，意味着将来这块稳定的现金流被掐断。而旅游板块带来的现金流没有房地产高。

虽然旅游和地产业务相近，但两者在资金运作上完全不一样，房地产快进快出，资金回流快，旅游业一次投入终身受益，但即使运营成功也得在相当长的时间后才能回本，企业资金往往承受非常大的压力。

但地产企业这几年搞多元化，都难免会遇到问题，倒是一心搞地产的倒是做的风生水起，这说明地产业在最近一段时间里还有得玩，跨界搞其他的行业，如造车的银亿，目前正破产重整。