调查！南京 “第一违建”11年未了局

围绕瑞尔大厦的种种纷争已持续数年，南京市雨花区发改局通过诉讼几近“解套”，被指成为纷争中的最大受益方，而债权人或将血本无归。

法制日报《法人》记者 王磊磊

南京安德门地铁站北行300米，安德门大街和雨花西路的路口处，瑞尔大厦坐落于此，地铁一号线穿街而过，如今这处所在已然是南京市区的寸金地。曾几何时，这座23层的高楼是雨花台区发改局与民企合作建设的“宁南第一高楼”，却在2007年封顶后，因土地、规划、建设手续不齐全，成为了南京“第一违建”。

在此后10年的时间里，围绕着这座大楼，又陆续又发生了开发公司法人代表资金链断裂跑路、入狱，股东纠纷诉讼等诸多波折，与大楼一起被拉入泥潭的，还有当时被蒙骗的购房户和诸多债权人。

如今，瑞尔大厦旧貌换新颜，发改局作为唯一控制者接手后，在理清了土地、建设手续，解决了群体性事件后，政府成为了最大的受益人，坐拥整个大厦的所有权。而起初参与建设的债权人们，在频频找寻南京雨花台区政府无果后，手里拿着法院生效判决书，却面临着“执行难”困局，而当地政府主要领导却“走马观花”频频提拔，却鲜有领导愿意真正认识到政府的责任，化解好这一终将会被解决的难题。

“第一高楼”变身“第一违建”

瑞尔大厦位于雨花西路266号，地块占地面积约为7000平方米。该项目于2004年6月开工建设，2006年底基本建成，楼高23层共108米，被称为“宁南第一高楼”。

当时，南京南部有一处军用机场仍在使用，瑞尔大厦的楼高已明显超过规定的净空限高范围，从而引起了有关部门的注意。此后有关部门调查发现，这座已拔地而起的大厦，并未获得规划许可，土地性质也并不允许做商业开发。

一夜之间，“宁南第一高楼”成为了“南京第一违建”。

究竟为何瑞尔大厦能够未批先建，这要从瑞尔大厦的前身说起。2003年，该地块最初是作为雨花台区“招商与工业产品展示中心”进行立项的，土地性质定为商务办公用地，南京市雨花台区发展计划经济局还作为用地单位，获批了《建设用地规划许可证》。该局还委托瑞尔公司全权负责工程项目招标工作，并明确“所有招标工作中形成的资料、文件由瑞尔公司盖章，我局均予以承认”。

当时，该块土地由雨花台区发改局提供，建造则交由具备房地产开发资质的南京瑞尔公司。双方约定，建成后，雨花台区发改局占30%的股权，南京瑞尔公司占70%。瑞尔公司认为，土地由政府机关提供，政府又在项目中占有30%股份，自然能够“边建设、边补手续”。事实上，整个瑞尔大厦的建设过程，由于政府是“股东”，几乎一路绿灯。

此前曾负责瑞尔公司施工的一名人士告诉记者，“在补办手续的问题上，发改局曾经给过一些承诺，答应协调相关部门。”

事实上，为了取得合法手续，雨花台区政府也做了很大努力。2006年8月，雨花台区政府为了给该项目增加商业配套及绿地，经市发改委立项、市规划局许可，向南京市政府递交了《变更雨花台区招商及工业产品展示中心项目用地性质的请示》，变更商务住宅用地，当时的南京市政府主要领导均圈阅同意。

然而，到2007年初瑞尔大厦封顶后，却被突然叫停，期间因拖欠4000多万元工程款，雨花台区发改局、瑞尔公司被漆桥安装公司告上法院，南京中院判决雨花台区发改局支付工程款，瑞尔公司承担连带给付责任。

而瑞尔大厦的房产销售已在进行，开发商已收取了百余民众的定金或部分购房款。因销售无法继续，大厦被有关部门查封，此后，瑞尔大厦便成为南京最著名的“烂尾楼”。

(离安德门地铁口仅百步之遥的瑞尔大厦烂尾多年)

政府违约在先导致项目成死局

2009年8月14日，南京市国土资源局下发行政处罚告知书：“经查，南京市雨花台区发展和改革局未经依法批准，于2004年4月以协议方式擅自将土地转让给南京瑞尔公司建设瑞尔大厦，该行为违反了《中华人民共和国土地管理法》，属于非法转让土地行为。”

该行政处罚告知书还明确：雨花台区发改局按照双方协议获得瑞尔大厦30%的建筑面积，经过资产评估工程承本费用评估值为5730.19万元。对雨花台区发改局处以没收违法所得12318900元、并处罚款307万元，对瑞尔公司处以罚款307万元的处罚。

此后，2009年，因瑞尔公司无法继续运营，资金链断裂，坊间开始传闻，法人代表李长江欠款亿元跑路。

对此，接近李长江的人士告诉记者，按照瑞尔大厦的价值，李长江完全有能力偿还债务，“他走的更大原因，在于对政府在合作中的表现很失望，认为政府违约在先，导致项目已成死局已经无法继续，所以前往浙江进行其他投资，但最终因为经济问题，被浙江公安逮捕，目前正在服刑。”

在李长江入狱后，瑞尔大厦的归属如何确定，“烂尾”了8年之久的“历史遗留问题”又如何解决，这显然让雨花台区政府颇伤脑筋。

尤其是项目被叫停后，在瑞尔大厦购房的业主进行了多次聚众上访，社会矛盾颇有愈演愈烈之势。

原购房业主和开发商自然希望能使这幢“违建”合法化，通过缴纳罚款、补办手续、获得各种政府批准文件，来为这幢大厦取得“准生证”。但随着国家对土地政策的收紧，“先上车后补票”的方式难点多多。

政府起诉开发公司“解套”

记者了解到，雨花台区政府也曾专门上报南京市政府，申请将该地块用地性质“通过招标、拍卖、挂牌的形式”，使之转变为“商住用地”，但未获批准。

据雨花台区瑞尔大厦后续处置工作领导小组办公室新闻发言人介绍，瑞尔大厦项目不仅存在着擅自更改规划设计、擅自增加容积率等问题，开发商还把原来规划用地性质(商务办公)擅自改动，以住宅商品房的名义对外违规销售。

但是，由于目前大厦所占地块的土地性质“仍为国有划拨用地”，规划用地性质是商务办公，“不具备转为商品住宅用地的合法性和可能性”，因此，瑞尔大厦不可能以商品房的名义对外公开销售，此前的销售行为也是违规的。

转折性的一幕发生在2014年3月，雨花区发改局将瑞尔公司起诉至法院，要求判决此前瑞尔公司和发改局签订的合作协议无效，2015年6月，经雨花台区法院、南京市中级人民法院审理，判决此前雨花台区发改局与瑞尔公司的“合作协议无效”。法院判定，瑞尔大厦“所占土地及地上建筑物”归雨花台区发改局处理，瑞尔公司对大厦的部分投入作另案处理。

这份“蹊跷”的判决书也意味着，目前“烂尾”已达8年的瑞尔大厦，将由雨花台区发改局全权处置。对此，发改局一位负责人介绍，目前手续正在办理，瑞尔大厦有望获得“合法化”身份，但是该大厦不能作为商品房对外销售，而只能由雨花台区发改局对外出租或办公。

雨花区瑞尔大厦处置工作小组则对外告知，此前已交付了购房款的购房者，可以通过诉讼的方式，前往法院起诉瑞尔公司。若瑞尔公司无可执行财产，将由雨花台区发改局先行垫付应由瑞尔公司支付的款项，并且后续向瑞尔公司追偿垫付的款项。

“服刑中”法人代表身份被更换

对于政府给出的处理方案，瑞尔公司的债权人李三宝表示无法理解，“购房者的问题基本都解决了，但债权人的利益却始终没有得到保障，既然政府成为了最大受益者，大楼被政府收回，那么瑞尔公司便物理清偿债务，为何政府不能代为清偿债务，这也应该是政府该付的责任。”

2008年，在瑞尔公司开发瑞尔大厦后，由于资金紧张，无法支付对外的工程款和农民工工资，经人介绍后，瑞尔公司找到了李三宝，并分多次从李三宝处借款共计1100余万元，用于支付农民工公司和工程建设。

双方《借款合同》还约定，李长江将瑞尔大厦三、四层抵押给李三宝，作为归还借款的保证，此后李长江先后10次以合同方式，或开具借条方式向李三宝借款，其中部分加盖瑞尔公司公章，个别借条还另行注明用于瑞尔工程。

在瑞尔大厦被叫停，李长江消失后，李三宝频繁往复于雨花台区发改局、区政府寻求解决渠道无果后，2009年12月李三宝还曾到雨花区公安经案大队报案。2010年2月，不知出于何种原因，“服刑中”的瑞尔公司法人代表李长江法定代表人身份被换下，认缴出资也由原来的1335.8万元，降低为299.16万元，而新任法人代表张宁，没有任何出资。

而到了2014年雨花台区发改局起诉瑞尔公司时，法人代表已经更换为相金彪。

债权人提起诉讼赢了官司却被终结执行

在这些努力均告失败的无奈之下，李三宝不得不向法院提起了诉讼，两审法院均判决支持了李三宝诉请借款金额中通过银行本票出借的826万元的债权和利息，在法院认定的事实中，和雨花警方对李长江所做的询问笔录中均提到，李三宝的借款主要用于大厦建设和支付人员工资，借款事实清楚。

然而现实却是，虽然赢了官司却根本无处执行，既没人愿意担责，也没人指导他如何维权。“瑞尔公司唯一可以执行的财产便是瑞尔大厦，但瑞尔大厦现在变成了政府名下的财产，与瑞尔公司并无关系，所以根本无处执行。”李三宝告诉记者，和他情况类似的，还有多个债权人。

记者了解到，在案件进入执行程序后，法院曾向雨花区发改局送达了协助执行通知书，明确“冻结瑞尔公司在雨花区发改局的债权，不得支付”。但案件此后却在执行阶段困难重重，2016年9月被雨花区法院终结执行。

李三宝认为，发改局作为受益人应代替瑞尔公司偿还债务，但发改局翟副局长则表示，法院发来协助执行通知是因为发改局仍有未付给瑞尔公司的工程款，并非是发改局应承担债务。

他还告诉记者，目前瑞尔大厦的债务问题已经进入收尾，老百姓的购房问题均得到了解决，但类似李三宝情况的债权人，只能向瑞尔公司要钱，跟发改局并无关系。

鲜有人愿意最终解决瑞尔大厦遗留问题

记者从另一位不愿具名的债权处了解到，2016年政府工作组曾多次召集债权人和买房人进行磋商，彼时工作组的处理方式是，优先解决买房人的购房款问题，主要怕群体性上访。

为了鼓励买房的人退房，雨花区政府不仅掏腰包支付了购房款，甚至还给了优先退房的人予以现金奖励。但对于债权人的债权，却遥遥无期。

李三宝告诉《法人》记者，在2017年再次赶往雨花台区发改局后了解善后处置方案时，却被告知，瑞尔大厦的造价仅有5000万余元，发改局只能以此为基础负责和瑞尔公司结算，由于政府垫付了工程款和大部分房款，即使结算，债权人的债务也得不到解决，只能向瑞尔公司讨要。

记者了解到，正是因为雨花区法院已经判决发改局与瑞尔公司签订的合作建房协议无效，土地已经返还给政府，建筑物也随着土地归政府处理，而法院执行案件中，针对债权人要求以瑞尔大厦房产清偿债权的事却无法进行。

“应该由瑞尔公司处理，让政府拿房子来处理债权，没有法律依据。”一位参与处置的政府领导斩钉截铁的说。

从轰轰烈烈的“政商合作”，到违建被叫停，再到处理善后事宜，时间已经整整过去十一年。

记者了解到到，对于“瑞尔大厦”纠纷，南京很多政府部门包括法院领导都广泛了解。在此期间，雨花台区的领导走马灯似的换了一批又一批，而作为最终的收益者，却鲜有人愿意出面协调最终解决瑞尔大厦遗留的问题。

“11年前1000万元在那个地段可以买1层楼，如今只能买一两套房，就这些也没人真正有诚意解决问题，都在避重就轻逃避责任。”对此，包括李三宝在内的多位债权人纷纷表示不满。

“我们会鉴定是否危房，是否能继续使用，后续会解决。”相关政府人士多次对记者表态。但记者却了解到，如何彻底解决遗留问题却被领导一拖了之，并没有进入实质性处理程序。

“当初的合作有政府参与，该大厦处于黄金地段，如果拆除了我们无话可说，但一旦投入使用，这个大楼的市值起码有10亿元，政府仅用5000万元的基数便得到了价值10亿元的资产，而现在作为资产的所有者又把烂摊子甩给已经快成为空壳的公司，却不对瑞尔公司的债权做任何处理，置债权人的利益于不顾，这显然不是诚信政府该做的事情。”多位债权人表示。

《法人》将密切关注相关进展。