再破纪录！9家房企竞价300轮，前海宅地拍出楼面价新高

继上周深圳科技园片区一宗宅地以超150%的高溢价率成交后，深圳核心区土地市场的热度仍在延续。

6月12日下午，备受瞩目的前海桂湾片区T201-0233宗纯居住用地正式开拍。在经过长达两小时、共计300轮的激烈竞价后，最终由深圳兆悦房地产开发有限公司（厦门建发集团子公司）以35.25亿元的总价成功竞得，成交楼面价9.59万元/㎡刷新前海片区楼面价纪录，溢价率达114.29%！

南都湾财社记者注意到，本次地块成交楼面价与溢价率均超越去年招商海晏府8.4万元/㎡、86.1%的成绩，刷新前海涉宅用地楼面单价纪录。本次土拍尘埃落定，再度验证了深圳核心区宅地价值，也为高端住宅市场后续走势定下基调。

9家头部房企报名

本次出让的前海T201-0233宗地，自挂牌之初就吸引了业界的广泛关注。根据现场信息，共有9家房企报名参与竞拍，包括招商、越秀、保利发展、华发、深业、建发、中海等。

竞拍环节开启后，现场竞争迅速进入白热化状态，房企轮番举牌应价，加价声接连不断，整场竞拍历时近两小时，累计竞价轮次达300轮，多轮胶着的价格拉锯将楼面价持续推升至历史高位。

竞拍现场，房企激烈举牌。

市场对本次土拍热度的高预期，很大程度上源于上周刚刚落幕的一场激烈土拍。上周五，深圳科技园一宗宅地出让时吸引了6家房企参与，最终经过291轮的漫长竞价，以高达150.7%的溢价率成交，成交楼面单价创下约10.87万元/㎡的新高，进一步点燃了市场对深圳核心区宅地的追捧情绪。

公开资料显示，本次出让的T201-0233宗地位于桂湾大街与枢纽三街交叉口，土地面积11856平方米，建筑面积36750平方米，土地使用年限70年。地块规划显示，其容积率仅为3.1，建筑高度小于100米，无户型面积限制。根据出让要求，竞得人须自《出让合同》签订之日起1年内开工，4年内竣工。

该宗地能聚拢多家头部房企同台竞技，核心价值集中体现在两大层面。首先，从板块价值来看，桂湾作为前海深港国际金融城的核心承载区，是前海三湾中建设进度较快、产业兑现较为充分的区域；交通方面，地块临近在建的前海国际枢纽中心，该枢纽将汇集3条地铁线与2条城际线；周边还有山姆会员旗舰店、万象前海、卓越INTOWN等成熟商业配套，以及双界河公园、前海石公园等生态资源。

其次，该地块具备极为罕见的特质。资料显示，地块无配建保障房要求、无“70/90”户型面积限制、也无未来售价限制。这意味着开发商拥有完全的产品自主权，可精准锚定高端客群，在产品规划和利润预期上拥有更大的操作空间。

隔壁即“热销盘”

为何一宗占地面积仅1.19万平方米的地块能引发如此高的关注？其背后是市场对“确定性”的极致追求。

值得关注的是，地块旁边的热销项目提供了最直接的市场参照。该地块紧邻去年由招商蛇口竞得的招商海晏府项目。

去年7月，海晏府地块以约8.4万元/㎡的楼面地价、86.1%的溢价率刷新了深圳涉宅用地单价纪录。彼时，该地块吸引12家房企报名，经过158轮的激烈报价，成为2025年深圳最火爆的地块之一。今年4月，海晏府项目开盘，折后均价约13万元/㎡，开盘当日最终实现近九成的销售去化率。这一项目的销售业绩，强有力地验证了该片区高端住宅的市场需求。

中指研究院深圳分院高级分析师孙红梅指出，桂湾是前海发展最成熟、定位最高的金融总部板块，近5年仅公开出让2宗纯商品宅地，核心居住用地稀缺性极强。本次地块规模更大、地形更规整，产品打造空间更充足，因此竞拍热度全面超越去年的前海宅地。

“地块楼面价已超越招商海晏府，将直接抬升桂湾板块的宅地价值基准，进一步巩固其深圳顶级豪宅板块的定位，对周边二手房价格形成正向托底。”孙红梅表示，继6月5日南山粤海街道地块以10.87万/㎡刷新深圳楼面单价后，本宗地块再录得114.29%溢价，充分验证深圳核心区优质宅地的稀缺价值，房企投资信心高度向核心地段集中。两宗核心宅地连续高溢价成交，将稳定深圳楼市整体预期，尤其对高端改善市场信心形成明显提振。

事实上，这种“锚定热销盘”的供地模式已成为深圳近期土地供应的一种新逻辑。无论是此前天健地产拿下的龙华民治地块，还是华润置地获取的龙岗地块，其旁均有市场表现优异的标杆项目。在当前市场分化、单盘致胜的行业背景下，这种提供明确市场参照和价格天花板的高确定性地块，极大地降低了开发商的决策风险。

年内深圳豪宅迎爆发式增长

随着本次宅地拍卖创造新的片区楼面价纪录，市场预估，该宗地建成入市后，售价大概率将站上16万元/㎡的关口。

地价持续走高的背后，是深圳豪宅市场的同步爆发。南都湾财社记者注意到，5月深圳楼市共有3个项目创造“日光”开盘表现，其中两个均为豪宅项目。5月23日，深圳湾中信城开信悦湾加推78套302㎡海景大平层，总价5150万-7632万元，半小时全部售罄，其中一套519㎡顶楼复式备案单价达39.86万元/㎡，总价超2亿元，刷新内地住宅备案单价纪录。同日，华润置地与招商蛇口联合打造的深圳观潮项目加推40套198-257平方米房源，开盘即告售空。

二手房市场同样呈现高端房源领跑的态势。据深圳贝壳研究院数据统计，今年5月深圳1000万以上二手房成交占比为7.1%，环比扩大1.2%，其中南山高端房源复苏势头领跑全市，1000万以上成交占比高达24.3%，环比扩大3.2%，增幅排名第一，成为本轮深圳楼市回暖的标杆区域。

深圳贝壳研究院指出，在“429新政”红利的驱动下，5月深圳二手房成交排名前10的热门楼盘中，南山、福田等核心区的楼盘包揽半数席位，而4月前十榜单中核心区仅占两个席位。可以清晰看出，新政落地后，购房者置业重心加速向核心区倾斜，核心区整体成交活跃度随之上升。

另据乐有家研究中心监测的近期二手住宅成交总价段占比走势显示，截至6月11日，6月深圳1000万以上高总价房源成交占比出现显著抬升：其中1000-1500万占比9.1%，对比5月上涨1.4个百分点；1500万以上占比5.0%，对比5月上涨1.2个百分点。千万级以上豪宅合计占比14.1%，上涨2.6个百分点，涨幅显著创今年新高。

终端市场的扎实表现，正是核心区宅地屡创地价新高的底层支撑。在业内看来，深圳楼市结构性分化的特征愈发鲜明，资金与需求持续向核心地段、高品质物业集中的趋势已十分明确，核心资产的稀缺价值，也正不断通过市场交易得到验证。

采写：南都·湾财社记者 孙阳