天津
复盘了一下滨海大特惠过的楼盘，忽然发现：
滨海的新盘只要特惠过就很难涨价了，只有把握住流量，才是最终的赢家。
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这两年，滨海楼市没少出现靠特惠“热销一时”的楼盘。
2024年3月底，贝肯山推售了8栋自持租赁住宅，共计336套。
入市仅两个月就分别签约了158、148套。
同年11月，海泰海港花园放出4200元/平米的特惠价后，很快推出一波特惠房就卖没了。
2025年4月，榆竹里打着联排“单价1万一平”卖点，重新燃起了热度。
随后三个月，分别签约了7套、23套和7套。
要知道，当时榆竹里的联排得470万起，能有这样的签约量可算非常不错了！
同年8月，特惠的天地源熙樾湾，也拉升一波关注度。
小高层4900元/平米起，洋房均价5200元/平米。
当月就签约了42套。
当时，还有胡北家园、红光家园，以及八方观园，都靠特惠拉升过热度。
02
不过发现没有，这些特惠的楼盘虽然能热销一时，但很难持续维持热度。
只有个别楼盘能把握住流量顺利售罄。
例如，贝肯山、八方观园。
而像榆竹里、天地源熙樾湾、胡北家园、红光家园这样的楼盘，都很快从热销转到了平静。
其实，会这样主要有两个原因：
一是，有的楼盘只推出了一部分特惠房，卖没了只能等下一批。
等到下一批特惠房推出之后，买房人的预期变得更低了，再特惠效果也不大了。
例如，胡北家园、红光家园。
二是，有的楼盘走了一波量，就想涨价了。
榆竹里低价爆火之后，就开始涨价了。
目前，在售的联排最低单价都1.8万/平米，比之前至少贵了3000元。
同时销量也降了，只能靠洋房卖卖量。
同样，天地源熙樾湾涨价之后，热度也降了，4月仅签约5套。
03
那么，为什么这些特惠的楼盘，一旦暂停特惠或涨价，都很难维持热度？
归根到底，主要是滨海楼市有点“易跌难涨”。
开发商在与买房人的博弈中完全处于劣势，所有销售策略都失效了。
更需要看到的是，还有一些楼盘一直都在“温水煮青蛙”式下跌。
一步步价格退让，也没换来销量。
例如，津港城、中车悦湖湾。
*文章内提到的所有户型面积均为建筑面积。
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