两年卖了58%！能建城发西安项目去化惨淡

能建长誉府销售表现不佳，核心原因可归结为区域热度不足、定价偏高、性价比一般以及品牌影响力有限。

石青玲 中房报记者 苗野 | 西安报道

时隔近两年，能建城发西安地块再次传来了新消息。

4月底，西安浐灞国际港自然资源和规划局发布了《关于西北科创中心项目149地块（一期）规划方案批前公示》，这块地总建筑面积11.84万平方米，规划6栋21—26F住宅、4栋商业及相关配套设施，建筑高度80米。

这宗地块正是能建城发的项目用地。此次公示也意味着，能建城发在西安的第二个住宅项目即将动工。

能建城发进入西安的时间并不久。2024年3月，海南葛洲坝实业有限公司&中国能源建设集团西北建设投资有限公司组成的联合体摘得西安市浐灞国际港4宗商住用地，包含2宗商服用地、2宗住宅用地，西北科创中心项目149地块正是上述2宗住宅用地之一。

这是能建城发首次落子西安，也是唯一一次在西安拿地。

上述4宗地块中，2宗商服用地已于2024年9月开工，建成后将成为中国能建西北科创中心总部，由两座高层办公楼和服务裙房组成，计划于2027年6月完工。

首宗住宅用地——西北科创中心项目156地块（推广名：能建长誉府）也已于2024年9月推出，不过在过去近20个月的销售周期中，能建长誉府的去化表现并不如意，项目总规划1203户，至今仅去化636套。

针对项目销售情况，记者致电能建城发西安公司公开电话，并未接通。

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能建城发进入西安的时间并不算太理想。

2024年之前，在全国多地楼市调整之际，西安楼市却量价齐升。据中指研究院统计，2023年，西安全年新建商品房成交均价14712元/平方米，同比上涨6.7%；成交1710.76万平方米，同比上涨15.31%。

然而，市场波谲云诡，从来不会只涨不跌。国家统计局数据显示，2024年5月，西安新建商品住宅销售价格环比下降0.1%，结束了连涨，并在当年9月开启了连续下跌。成交量也同步下滑，据克而瑞陕西统计，2024年9月，西安商品住宅成交56.46万平方米，环比下滑5%，同比下滑34%。

就在此时，能建城发推出了上述地块中的首宗住宅用地——西北科创中心项目156地块（推广名：能建长誉府）。

2024年9月，能建长誉府首次价格公示，首推3栋20F~26F的高层，共计256套房源，面积约106平方米~180平方米，均价约1.83万元/平方米~1.96万元/平方米，毛坯总价约183万元~370万元。

根据当时的线上登记结果，项目意向登记申请家庭333个，核验通过294个，无需摇号，自行销售。在进入调整期的市场中，这一结果并不算太差，当年的2次推盘亦是如此。

据西安市住建局网签数据整理。

一切从2025年开始发生变化。随着市场持续调整，能建长誉府的去化逐步开始下滑。记者据西安市住建局网站数据统计，从2025年至2026年5月12日，能建长誉府加推5次，共计634套房源，已网签244套，去化率仅有38.49%。

拉长时间来看，能建长誉府从开盘之初至2026年5月12日，整盘去化率为58.6%。其中，2025年9月推出的134套房源，去化率低至25.37%；2025年4月推出的208套房源，去化率也仅有26.9%。

项目的去化问题可见一斑。

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如果说市场变化让能建城发措手不及，那么地块位置则暴露了这家企业的在投资策略上的短板。

一条灞河将西安浐灞国际港分成两个板块，右岸是浐灞三角洲板块，左岸是浐灞自贸中心板块。隔开的，还有两个板块截然不同的命运。

位于右岸的西安浐灞三角洲板块，如今已是西安豪宅聚集地，招商西安湾、华润玺宸上院、自然界河山……这些临河的高端项目深受豪宅客群追捧，而左岸的西安浐灞自贸中心板块，则稍显逊色，能建长誉府正位于此。

从配套来看，这个板块交通、商业、学校等公共配套均已落地：地铁3号线已开通，砂之船奥莱常年人潮涌动，交大附中浐灞右岸学校、浐灞实验小学已开学，已基本满足生活需求。

“配套齐全但教育浓度较弱。头部品牌房企进驻少，市场声量不足，客户导入能力偏弱。”对于该板块的发展，一位长期观察西安楼市的机构副总经理点评认为。

此外，西安浐灞自贸中心板块的客群客群也被世园板块、港务奥体板块、团结片区等热点板块截留。

往西北看，该板板块距离西安浐灞国际港奥体核心板块仅有6公里。借助十四届全运会的东风，西安浐灞国际港奥体核心板块拔地而起，公共配套迅速落位，尤其是教育方面，铁一陆港、高新陆港等名校的落地对家长充满了诱惑，也让这里成为西安楼市的“明星板块”。

往西看，距离不足8公里的西安团结片区正虎视眈眈，它同样也在分流着浐灞国际港的需求。作为西安五大重点城市更新片区之一，团结片区自2025年开始成为西安楼市的新热点板块。2025年，该板块成交量约24.85万平方米，成交规模同比增长119%，在全市成交十强板块中位居第五，反映了市场的认可。

夹在这两大强势板块之间，西安浐灞自贸中心板块进退两难。来自克而瑞|普睿智库豫陕区域的数据显示，2024年9月~2026年4月，该板块共计供应2584套房源，去化率仅有52.6%。

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在这样一个板块上，能建长誉府想要做的是：低价拿地、高价卖房。

“能建长誉府销售表现不佳，核心原因可归结为区域热度不足、定价偏高、性价比一般以及品牌影响力有限。”另外一位不愿具名的机构分析师表示。

从拿地成本来看，能建城发拿下的这2宗住宅地块，楼面地价不足6500元/平方米。与周边项目的地价相比并不算高。2022年，陕建地产在同一板块拿地，楼面地价为7074~7664元/平方米；2021年，三迪地产也在该板块竞得1宗住宅用地，楼面价高达15755元/平方米。

虽然地价堪称“抄底”，但项目的售价却并不低。从历次公示价格来看，项目最低价格为1.8万元/平方米，最高时突破2万元/平方米。

为了支撑高溢价，项目在产品打造上下足了功夫。

在户型设计上，项目通过奇偶错层的露台设计，打造了板块首个第四代住宅，且做到了高赠送。例如，建筑面积约106平方米的户型不仅做到三室两厅两卫，还拥有约5.4米宽的横厅和露台；约130平方米的户型则配置了端厅和约16~21平米的超大露台，得房率达到98%。

在社区配套上，能建长誉府配备了约1400平米的下沉式会所，目前已实景呈现；此外，小区还打造了风雨连廊，方便业主归家。

可惜并没有打动购房者。面对去化难题，能建长誉府开始降价。项目一位置业顾问表示：“项目目前在售106平方米、130平方、143平方米、176平方米四个户型，单价1.5万元~1.55万元/平方米，项目已经封顶，部分于2026年9月底交付，部分于2027年4月交付。”

相较于备案价，每平已降4000元。与此同时，与其一路之隔的陕建·锦泓府价格一度降至1.28万元/平方米。
当竞品价格更具吸引力时，能建长誉府的降价还“香”吗？