广东
进入2026年5月，南宁楼市延续结构性调整，全市呈现“核心区稳、外围跌、新区冷、老破小崩”的分化格局。青秀核心区价格相对坚挺，而五象新区外围、江南区边缘、兴宁远郊、武鸣城区、邕宁龙岗板块成为本轮房价下跌最集中、跌幅最明显的区域，部分小区单月跌幅超过30%，二手房挂牌量激增、成交周期拉长，市场信心跌至近年低点 。
五象新区（良庆区）是南宁房价下滑的第一重灾区。 作为过去五年南宁开发最热的板块，五象前期被过度炒作，大量高价地、高价盘集中入市，巅峰期均价普遍在1.4万—1.8万元/平方米。2026年5月，随着配套兑现不及预期、产业导入缓慢、人口增长乏力，五象房价出现断崖式回落：总部基地外围、五象南、建工城、盛科城、荣和五象学府等大盘，单价从1.4万—1.8万直接跌至5000—8000元/平方米，每平米下跌幅度高达6000—10000元。片区最大问题是库存巨大、入住率低、商业空置率高，去化周期超过26个月，开发商只能以价换量，投资客集中抛售，进一步压低房价。
江南区边缘及沙井板块跌幅全市靠前。 江南核心区（如万达、凤凰江湾一带）价格相对稳定，但白沙、五一路、沙井、吴圩等边缘区域下跌剧烈。2026年5月，帛利公寓、都市江南、金康天和人家等老旧小区，单月环比跌幅11%—16.74%，部分房源单价跌至5600—6500元/平方米。沙井板块从巅峰期8000—9000元/平方米跌至4000元/平方米左右，个别楼盘甚至出现“3字头”房源。江南边缘下跌主因是房龄老化、物业落后、配套薄弱、流动人口多、自住需求不足，加上恒大绿洲等项目烂尾风险，买家信心严重不足。
兴宁区三塘、昆仑大道及嘉和城片区价格腰斩。 兴宁作为传统刚需大区，2026年5月远郊板块跌势凶猛：嘉和城从1.1万—1.2万/平方米跌至4000元/平方米左右，成为南宁挂牌量最高、跌幅最大的超级大盘之一。绿地城、温泉景区房等文旅概念盘，单价普遍在5000元上下甩卖。三塘、昆仑大道一带受制于断头路、交通不便、大货车多、生活氛围弱，加上产业空心化、人口外流，房价持续阴跌，刚需与改善型买家均避而远之。
武鸣城区、邕宁龙岗板块成为价格洼地。 武鸣作为南宁北拓重点，前期被寄予厚望，但2026年5月房价持续走低：广泰丽园等小区单月跌幅近30%，均价跌至4000元/平方米左右 。邕宁龙岗板块缺乏热点题材、规划兑现慢、配套落地滞后，二手房均价约7486元/平方米，同比、环比持续下滑，市场关注度低，成交冷清。两个板块共同短板是距离主城远、通勤成本高、产业支撑弱、人口吸附力不足，房价回归刚需底线，短期难有起色。
西乡塘老旧小区跌幅惊人。 老城区核心地段抗跌，但人民西路、秀安、林科院宿舍等房龄超20年小区，5月单月跌幅30%—36%，港丰花园均价仅4603元/平方米，大量老破小无人接盘 。
综合来看，2026年5月南宁房价大跌区域共性清晰：库存高、配套弱、产业空、人口少、前期炒作过度、后期兑现不足。青秀核心区凭借教育、商业、地铁资源保持韧性；而五象外围、江南边缘、兴宁远郊、武鸣、邕宁龙岗及西乡塘老破小，因缺乏基本面支撑，价格持续探底。未来南宁楼市将长期分化，自住优选核心区次新盘，投资坚决避开远郊、高库存、低人气板块。市场调整尚未结束，理性观望、按需入场，仍是当前最稳妥策略。
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