北京
【案件情节】
陈先生与赵老太太育有四子：陈大哥、陈二哥、陈三哥、陈四哥。陈四哥与周女士结婚后育有一子小陈。通州区的一号院落北房4间，1993年分家归陈三哥所有，1995年陈三哥与陈四哥协议调换，1998年全家又签订换房协议。陈四哥去世后，周女士与小陈要求继承一号院落房屋，与其他继承人产生争议。
【法院评析】
法院综合审查了1993年分家单、1995年调换协议、1998年换房协议书以及1998年赡养纠纷庭审笔录，认定一号院落房屋已通过分家及调换归陈四哥所有，周女士与小陈自1995年起实际居住至今近30年。赵老太太2014年所立遗嘱因处分了已分家的房屋，应属无效。法院最终判决：一号院落北房4间，周女士继承2间，小陈继承2间；其他继承人的份额因房屋不宜实体分割，另行解决。
【律师胜诉心得】
作为周女士、小陈的代理律师，本案胜诉关键在于"分家协议的实际履行证明"。我们重点强调了三个核心事实：一是近30年的实际居住事实，二是多次分家协议的连贯性，三是其他兄弟均另有宅基地。农村房屋继承案件中，"实际居住使用"是非常重要的事实依据，尤其是居住二三十年以上的，法院通常会尊重历史现状。本案启示：农村分家协议一旦履行，即使没有办理过户，也产生物权变动效力，后续遗嘱不能推翻分家协议。
律师介绍：靳双权律师，北京东卫律所房产事业部主管，曾兼任中国房地产营销协会副会长，主管房地产法律研究整理工作。精通房地产交易涉及的权属、监管、贷款、过户、交房等各个环节的法律问题。擅长处理商品房、房改房、军产房，央产房，限价房，经济适用房等在买卖、借名、继承、分割、析产、拆迁过程中涉及的疑难复杂房地产诉讼案件。
靳律师为链家房地产经纪公司起草的存量房屋买卖合同及补充协议，已被北京二手房市场上的中介公司广泛采用，目前，北京二手房市场上使用的合同大部分出自靳律师之手。
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