雅诗阁“擦边”酒店，背后是门什么生意？

本文来自微信公众号“空间秘探”，作者：武爽。

近期，雅诗阁优选将中国首店开进广州一座百年船厂旧址。一年半内，两个集合品牌先后入华，这家做了40年酒店服务式公寓的老牌选手，正在用“软品牌”的逻辑重新切入国内住宿市场。存量翻牌、特许经营、集合品牌、轻资产转型……在雅诗阁紧锣密鼓在华布局下，公寓基因能不能撑得起酒店野心？

雅诗阁优选盯上存量物业

赶在“五一”假期前，雅诗阁旗下高端集合品牌“The Unlimited Collection 雅诗阁优选”中国首店广州璇湾公馆正式开业，项目位于白鹅潭广船旧址，由中信泰富地产与中船集团联合打造，128间客房，正式落子广州滨江天地。雅诗阁优选是雅诗阁旗下集合品牌之一，定位高端至超高端，现已布局全球9个国家、14座城市，汇聚多家风格鲜明的独立酒店。

再往前看，2024年12月，雅诗阁旗下另一集合品牌“The Crest Collection 雅诗阁臻选”中国首店海口鸿园酒店公寓也已开门迎客，这家酒店拥有261间客房，落子海南自贸港江东新区。与此同时，武汉光谷的雅诗阁臻选项目，也计划于2026年亮相。

两个集合品牌，一年半内连续进入中国市场，雅诗阁对国内酒店市场的布局明显提速。但有意思的是，雅诗阁切入酒店赛道的方式，并不像传统酒店集团那样，先推标准化品牌、快速复制开店，而是通过“集合品牌”来切入市场。什么是集合品牌？简单来说，就是让物业保留自己的名字、文化和个性，同时接入集团的会员体系、全球分销和运营能力。

据悉，雅诗阁目前旗下有三个集合品牌：雅诗阁臻选、雅诗阁优选和Preference。雅诗阁臻选瞄准的是有历史厚度的经典物业，以“每扇门背后的故事”为主线，走文化传承的路子。雅诗阁优选侧重当地文化沉浸，打自在真实、在地体验、独特个性三张牌。Preference介于商务和休闲之间，定位更灵活。

这一套，其实和国际酒店集团近几年流行的“软品牌”逻辑很像，比如万豪国际旗下的傲途格精选、希尔顿旗下的格芮精选、洲际旗下的洲至奢选，本质上都是让独立酒店“保留灵魂，但接入体系”。

但有两点需要注意。一是国内的雅诗阁臻选、雅诗阁优选仍具有浓厚的“公寓基因”，仔细看广州璇湾公馆和海口鸿园酒店公寓，会发现它们都带着很强的“公寓感”，拥有厨房、洗衣烘干设备、大面积房型、长住友好的空间结构、公区生活化配置……这套产品逻辑，明显不是传统高端酒店的思路。与其说他们是酒店，它们本质上更像是“酒店化的服务公寓”。

二是“盯上”了国内的存量物业。早在2024年雅诗阁将雅诗阁优选引入中国时，雅诗阁中国董事总经理黄伟民就讲过：“这类品牌的存在，能够以一种不同以往的产品形式，促成雅诗阁与那些既想保留其项目独特身份，又希望获得我们专业的运营经验、全球分销体系和会员系统支持的业主们进行合作。”

同时，雅诗阁方面称，集合品牌是雅诗阁下一轮增长计划的关键之一，正因该产品类型的存在，雅诗阁在翻牌能力上实现飞跃，可以使集合品牌在最优方案下实现快速翻牌，将物业尽早推向市场。

尤其这两年，雅诗阁越来越强调“翻牌”和“存量改造”。2025年新签约项目里，超过38%的单元来自存量改造项目，很多项目签约后数月就能完成焕新开业，比如新加坡Oakwood Bencoolen、雅加达Citadines Antasari、上海张江达社lyf酒店等项目。

过去二十年，中国酒店行业拼的是“增量开发”；但现在，越来越多机会开始转向“存量重做”，尤其是在一线和强二线城市，大量老酒店、老公寓、老商业物业，其实并不缺位置，缺的是新的内容和新的运营逻辑。而集合品牌、服务公寓、生活方式酒店，恰好给了这些资产一个重新被包装、重新进入市场的机会。所以，雅诗阁优选进入中国，表面上看是在开酒店，或许本质上它更像是在尝试一种新的存量资产运营逻辑。

雅诗阁的公寓基因离酒店这门生意有多远

从1998年进入中国市场开始，雅诗阁一直将中国视为最重要的增长市场之一。早在2022年的媒体采访中，时任雅诗阁中国区董事总经理陈志商就讲过，中国这么大的市场，光酒店板块就有很大的生意和潜力，对雅诗阁来说，做酒店是顺理成章的事情。后来雅诗阁甄选、雅诗阁优选等品牌陆续落地，也说明它确实想进一步切进中国酒店赛道。

但问题在于，雅诗阁过去真正擅长的，其实并不是传统酒店生意。先看它的底层产品，雅诗阁长期做的是服务式公寓和长租公寓，而这套逻辑和酒店天然不同。以服务式公寓为例，其服务的是长期商旅客群，核心用户往往是跨国企业高管、外派员工、中长期驻场商务人士，以及带家庭长住的高净值客户。这些消费者一住可能就是几周、几个月，甚至半年以上，所以更强调“居住感”。房间里要有厨房、洗衣机、烘干机、储物空间，本质上是把“家”搬进住宿产品里。

而酒店面对的是短住客群，更看重即时服务、餐饮配套、会员体系和服务细节。早餐、礼宾、宴会、客房响应速度等，才是决定复购率的关键。据悉，雅诗阁除了早餐之外，旗下公寓品牌并没有配套其他的餐饮服务，而餐饮服务又是高端酒店的重要服务配套之一。陈志商在接受采访中也提到，后来雅诗阁收购奥克伍德全球，一个重要的原因就是奥克伍德在餐饮能力和酒店运营能力这一块有积累。

这也是为什么，雅诗阁过去一直不太像一家典型酒店集团。真正的转折点发生在2018年，这一年，雅诗阁收购了印尼酒店运营商TAUZIA Hotel Management七成股权，正式把业务从服务公寓延伸到传统酒店领域，Préférence、HARRIS、POP！等多个酒店品牌也被纳入体系。到了2025年，雅诗阁新签约15个度假酒店项目，旗下度假酒店物业总数突破50家。可以说，雅诗阁真正开始“重仓酒店”，其实也就是近几年的事情。

但比起“酒店集团”，雅诗阁更像一家“资管平台”。中国本土酒店集团的成长路径，大多是“先运营，再资本”，如锦江则是长期做酒店运营，再通过收购铂涛、维也纳、卢浮等品牌扩大规模，华住也是从汉庭单店起家，靠标准化和加盟体系把经济型酒店铺向全国，不可否认它们也会收并购来实现规模扩张，但其底层能力，始终是酒店运营本身。

相较而言，雅诗阁则更具有“资本属性”，它背后的母公司凯德投资，本身就是新加坡淡马锡体系里的资本平台。凯德既是地产开发商，也是商业运营商，同时还具备基金管理和REITs运作能力。它最核心的能力不是“开一家酒店”，而是“让一项资产升值”，这也让雅诗阁的成长路径天然带着强烈的资本色彩。

早期，雅诗阁在中国走的是典型重资产路线，首个项目是天津盛捷奥林匹克大厦服务公寓，自己买楼、自己持有、自己运营，扩张速度不快，但能深度吃到中国核心城市物业升值的红利。2006年雅诗阁公寓信托在新加坡上市，开始通过“私募基金加REITs”打通整个资本循环链条，开发期通过基金介入，成熟后装进REITs退出，资金回笼后继续扩张。后来凯德又和卡塔尔投资局设立私募基金，2019年雅诗阁公寓信托与腾飞酒店信托合并，成为亚太最大酒店信托之一。2021年凯德重组后，雅诗阁正式纳入凯德投资体系，全面强化轻资产和资管平台能力。

后面的一系列收购，其实也都带着很强的资本整合逻辑。2001年收购Oakford，2002年至2004年分阶段收购馨乐庭，2017年收购Quest，2018年收购TAUZIA，2022年整体收购奥克伍德全球业务。现在雅诗阁旗下14个住宿品牌里，相当一部分都是买回来的。就连今天进入中国的雅诗阁优选、雅诗阁臻选，底层逻辑也带着明显的“集合平台”思维，把全球不同类型的独立酒店、特色物业和生活方式资产收进体系，再借助凯德的基金、REITs和运营平台完成价值放大。

这套模式的优势非常明显，它不缺钱，也不缺全球资源协同能力。如2020年，雅诗阁公寓信托出售广州雅诗阁物业，售价比账面价值高52%，比2012年收购价高81%。这种“投融建管退”的闭环能力，确实是很多中国酒店集团不具备的。

但问题也同样明显，酒店行业终究不是纯金融游戏，消费者不会因为你背后有REITs，就自动认可你的服务体验。品牌认知、服务体系、客户口碑，这些东西都需要长期积累，而不是靠资本运作快速生成。

近几年雅诗阁有意识地向轻资产转型，在2024年媒体采访中，雅诗阁中国董事总经理黄伟民讲到，雅诗阁在华业务中委托管理等轻资产模式占97%，自持物业比例从刚进中国时的八九成降到了仅3%。与此同时，雅诗阁也在逐步开放特许经营，和锦江成立合资公司，通过Quest和憬黎扩张市场，也和本土国资合作雅院品牌，甚至把集合品牌引入中国，想通过非标准化物业改造切入存量市场。

但这里也出现了一个新的问题，过去的雅诗阁，本质上是“长期直营+深度运营”逻辑，而现在开始转向加盟和轻资产扩张后，它原来的核心优势也会被重新考验。因为服务式公寓本来就是高门槛生意，客群窄、产品复杂、运营周期长，快速开放加盟后，品牌标准能不能稳住，服务体系会不会被稀释，翻牌速度和运营品质之间怎么平衡，都是绕不开的现实问题。

还有一点是雅诗阁能不能进入“下沉市场”？目前雅诗阁在中国的布局，仍然主要集中在北京、上海、广州、深圳、成都、杭州等核心城市。因为服务式公寓天然依赖跨国企业、高端商务和长期外派人口，这决定了它很难像经济型酒店一样快速下沉。

雅诗阁自己也承认这一点，据相关媒体报道，雅诗阁品牌ADR在一、二线城市的差异可以达到2.5倍以上。这背后反映的，其实是城市商务活跃度和消费能力的差异。锦江、华住等头部酒店集团之所以能铺向全国几千个城市，本质上是因为经济型和中端酒店需求足够普适，150元到500元的价格带，可以覆盖绝大多数城市消费结构。但雅诗阁高端产品在一线城市月租2.5万元起的定位，放到三线城市，显然很难直接复制。

当然，它也在调整，2024年雅诗阁联合锦江酒店中国区成立合资公司，借本土渠道和落地能力撬动下沉市场。2025年，馨乐庭开始进入常熟、佛山、桂林等城市，雅院品牌半年内在8个城市落地14个项目，“下沉”姿势已经摆出来了。但下沉市场不是简单“把品牌开进去”就够了，而是能不能真正跑通投资回报周期、运营效率和本地消费结构，这一点雅诗阁还需要时间。

整体来看，雅诗阁最大的优势，是成熟的资本运作能力和全球化资管体系，但它最大的挑战，也恰恰来自酒店行业本身。因为酒店终究是一个高度依赖运营深度、服务细节和长期口碑积累的行业。从服务式公寓跨进酒店，不只是多开几个品牌，而是要重新建立一整套面向酒店客群的运营逻辑。真正决定雅诗阁能不能在中国酒店市场站稳脚跟的，也不会只是签约数量和扩张速度，而是这些新酒店未来的经营数据、服务口碑和复购率。

酒店服务式公寓真正的竞争才刚开始

如果把这两年中国住宿市场的新变化串起来看，会发现酒店服务式公寓，正在从“小众涉外产品”变成不可或缺的住宿形态。

而且，这门生意现在已经不只是雅诗阁在做。国际酒店集团里，万豪、洲际、文华东方、雅高都在强化长住和服务式公寓产品线；本土酒店集团里，华住与城投体系联合打造城家，尚美数智则与雅高深化合作，把高端服务公寓品牌诗铂引入中国；地产和国资玩家也在加速入局，招商蛇口有伊敦，中海有中海凯骊，华润、保利、越秀等地方国资体系，也都在尝试“酒店化居住运营”。

甚至很多传统酒店，也开始主动往服务式公寓方向调整。比如上海华亭宾馆改造后，就明确加入长租、公寓化和复合居住功能。相比只做“一晚生意”，越来越多资产方开始希望把物业变成“可以长期经营的居住产品”。

这也是为什么，这几年服务式公寓的产品形态正在快速变化。除了传统商务长住，开始出现生活方式公寓、养老旅居公寓、产业人才公寓、品牌住宅、康养长住等新产品。

虽然市场越来越热，玩家越来越多，但中国服务式公寓行业，其实仍然处于相对初级阶段。因为目前很多项目，本质上还停留在“酒店加厨房”的阶段。真正成熟的服务式公寓，考验的不只是硬件，而是一整套长期运营能力，包括长短租切换、社区运营、会员体系、生活服务、资产管理和稳定复购。

接下来行业可能会出现以下几个变化，值得关注。

首先，行业会越来越回归“经营价值”。品牌故事讲得再好，物业底子再硬，最终房东和投资人看的还是一本账，服务式公寓看起来是住宿生意，但实际上，它比传统酒店更重运营、比传统租赁更重服务。入住周期更长，客户关系更深，运营链条也更复杂。未来谁能真正把出租率、RevPAR、长期复购和资产增值同时跑通，谁才能真正建立壁垒。

其次，保租房大量入市后，行业会被迫进入差异化竞争阶段。这两年，全国大量保障性租赁住房加速入市，很多城市的长租供给正在迅速增加。当“住”的基础需求越来越容易被满足后，服务式公寓必须回答另一个问题：客户为什么愿意支付更高溢价？真正的竞争，会越来越转向服务能力、生活方式运营和品牌体验，比如能不能解决长期居住中的社交、便利、情绪价值和社区归属感；能不能在标准化服务和个性化体验之间找到平衡；能不能既保持效率，又保留温度。

最后，“国际+本土”的合作，未来可能会越来越频繁。如雅诗阁与锦江成立合资公司，引入Quest和憬黎；尚美数智与雅高合作，把诗铂带入中国；很多国际品牌也开始主动借助本土集团的渠道、加盟能力和下沉市场经验。

原因也很简单，国际品牌强在长期运营体系、全球会员和高端服务能力，但本土化落地、加盟管理和下沉渗透，并不是它们的强项；而中国本土集团，恰恰在规模化扩张、渠道能力和本地运营上更有优势。所以未来的竞争，很可能不再是单纯的“国际品牌”和“本土品牌”对抗，而是资源互补后的重新组合。

不难发现，雅诗阁在国内市场在做的存量翻牌、特许经营、集合品牌、长短租混合、轻资产转型，与酒店集团步调相同，方向都没错，逻辑都自洽。但仔细探究，这些动作拼在一起之后，雅诗阁到底想在中国酒店市场成为什么，答案反而是模糊的。

无论是“集合品牌是下一轮增长的关键”，还是“中国酒店市场比服务公寓大多了”，这些话都没错，但或许服务式公寓才是雅诗阁真正的“天赐的礼物”。一个积累了四十年、在全球170多个城市跑通过长住运营模型、手握凯德资管闭环能力的住宿平台，其核心价值远非签下多少个酒店项目可以衡量。

如今棋到中局，雅诗阁的酒店故事刚开了头。但我们更想看到的，不是一个服务式公寓巨头学着传统酒店集团的样子去跑马圈地，而是一个真正把公寓基因、资管能力和存量改造经验融为一体的新物种，在中国市场走出自己的路。