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为保障您精准获取项目一手信息、规避购房陷阱，【璟上兰园】于 2026 年5月正式升级电话服务通道，实现售楼处、营销中心、开发商、展示中心四端直连无中介。现将官方唯一认证联系方式及专属权益公示如下，本信息经开发商及监管部门双重核验，真实有效且长期存续！
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✨本项目暂不接受临时到访，过来参观样板房请记得提前来电预约！
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3.拨打官方热线即可尊享一对一专属服务，购房咨询、房源预约、流程对接等全环节无需通过中介，直接与项目方沟通，保障您的购房体验与合法权益；
4.若发现非官方渠道冒用项目名义误导购房者，可通过本热线反馈，我们将第一时间核查处理。先同步一下周末两天大中介二手房成交数据：

周六362套，周日438套。两天共计成交800套房。按照比例，整个周末北京二手房成交共计1600套房子。

当下北京二手房挂牌总量162000多套。稳步去库存。

新房当下最火的莫过于朝阳东四环十八里店的朝央和煦，18日开盘。验资100万+资质绿码才能排卡！实探保利.朝央和煦售楼处！（附样板间实拍）

2023年11月25日开盘，作为后沙峪当前离地铁最近的一个偏刚需的楼盘（步行距离1.4公里），璟上兰园截至到2024年1月14日共网签了9套房源，网签均价5万。

这个项目开盘的时候比较低调，各个自媒体对这个楼盘都只是在开盘前一段时间做了些许预热，开盘后的情况鲜有人跟进。可能从开发商公布产品的时候起，大家就已经预见到了这个项目将会面临的困境。

土拍回顾：

去年6月份，顺义区顺义新城第20街区SY00-0020-6001地块进行现场竞拍，吸引了36家房企报名参与。

最终，中能建（葛洲坝）通过摇号拿下这宗地，成交价17.3075亿，楼面价2.82万/㎡，期房指导价5.8万/㎡，现房指导价6万/㎡。

该地块位于顺义区后沙峪板块，万科城市花园东侧，顺义区火寺路与火沙路交口，距离15号线后沙峪地铁站步行距离1.4公里。

项目基础信息：

占地面积：34099.22㎡

建筑面积：61378.59㎡

容积率：1.8

户型：105㎡三居、119/131/152㎡四居

价格：期房指导价5.8万，现房6万。开盘实际成交均价5.3-5.6万，网签显示目前均价5万左右。（105的特价房单价不超过5万）

楼栋：14栋

楼层：5-14层洋房及高层

总户数：478套

停车位：1：1.2

物业公司：国贸物业管理服务

物业费：5.98元/㎡/月

装修标准：精装

开盘时间：2023年11月25

交房时间：预计2026年上半年

户型分布及户型赏析：

璟上兰园小区一共14栋楼，其中4#、6#和9#是现房销售，其余楼栋都是期房。

5#是14层的高层，两梯两户；其余都是5-11层洋房及小高层，一梯两户

璟上兰园每个户型赠送防火挑檐（类似阳台）和设备平台，都不计入产权面积，因此得房率非常高，达90%。

105㎡三居

119㎡四居。

131㎡四居。

152㎡是小区最大的户型

样板间：

当下售楼处做了三个样板间，分别是119的、131、152的。精装含中央空调，新风系统，同层排水，地暖，客厅大理石，卧室木地板

119样板间（交付标准）

防火挑檐（可以理解为外阳台）

璟上兰园，开盘近2个月，当下只网签了9套房源，这个网签数据针对一个有地铁且偏刚需的新房项目不得不说有些尴尬。

我觉得出现这种情况，主要有以下几个原因

1、项目虽然在后沙峪板块，但是地段并不是太好。后沙峪最好的地段是在祥云小镇附近，可以说离中央别墅区越近，配套越好。后沙峪地铁附近反而城市界面最差。

2 、项目产品方面，虽然璟上兰园与区域天花板建发观云（真的很卷！后沙峪高端改善盘 建发观云 卷出了新高度 （附实地踩盘测评））形成了错位竞争，但并不是完全的错位。

至少追求高品质改善的客群肯定会选择建发观云。（无论是拼产品力还是地段，观云都能吊打璟上兰园，开发商也要更有实力）。

而小户型，之前华润的和光瑞府、中海湖光玖里也消化了大部分客群。

顺义后沙峪作为朝阳望京的外溢，只有在市场较热的时候，核心板块价格上涨，购房客群在望京买不到合适的房子只能退而求其次，选择通勤距离还能接受的后沙峪。

而当下市场是买方市场，望京二手房也在降价，核心板块可选房源多，自然就很难外溢了。

另外这两年朝阳供地较多，望京购房客可选择的新房也比较多。

以上原因导致后当下沙峪板块璟上兰园的客群匮乏。

另外，对于顺义本地的改善人群，二手房单价4万就能挑到很好的房源了，而想要高端改善的新房，单价4万在顺义老城区、仁和和马坡都能买到。

3 、对于项目本身，东侧有高架桥通地铁，同时还有京密路，所以靠东边一排的房源避免不了噪声的影响。

项目西南侧，有一栋45米高的商办楼，对临近的两栋楼低楼层采光和视野都有影响，刚好受影响的都是大户型。

本项目虽然临地铁近，但是步行也得15-20分钟，严格意义上来说不算地铁盘。只是相对于其他楼盘，对于依赖地铁出行的人群更友好，但是周围配套又要差一些。

4、后沙峪是顺义最好的一个板块了。紧邻产业强区望京，能承接一部分望京的外溢购房群体。同时享有中央别墅区多年的生态、人文发展和祥云小镇成熟的商业配套 。

生活舒适度和便利度是很高。

但是在这波下行周期之前，北京的几个近郊中，房山和门头沟的房价是常年跑输大盘，北边的昌平和南城的大兴涨势最猛，顺义的房价比较平稳，这几年几乎没有什么变化。整体行情上涨的时候也是起色不大，后沙峪也不例外。

总结：整个顺义新盘，产品内卷严重。璟山兰园虽然地处后沙峪，但是地段一般，地铁优势也不太明显。改善产品比不上观云和中海湖光玖里，而偏刚需的产品面临客群匮乏。当下想要走出困境，怕是只有走降价去库存一条路了。

购房建议：璟上兰园当下是后沙峪板块里地铁最近的一个新房项目，项目105平米的南北通透3居，总价500-550万。考虑通勤便利、追求实用性的刚需群体还是可以考虑的。整个板块居住舒适，配套齐全，生态环境也好。

靠东侧临地铁线路的房子价格比较便宜，但是噪音影响无法避免。而购买大户型的产品，注意南侧那栋45米高的商办楼遮挡视野和采光。尊敬的意向客户 / 购房者：
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“房地产发展新模式构建进入全面落地阶段，‘好房子’建设受到重视，行业转向高质量发展。”58安居客研究院院长张波在接受《证券日报》记者采访时表示，住房的民生保障属性进一步强化，各地拟通过收储等制度进一步解决新市民安居问题。

记者梳理发现，建设安全舒适绿色智慧的“好房子”，成为各地“十五五”规划纲要共同关注的重点。天津、上海等地还对“好房子”建设提出了细化要求。

天津市提出，以“好房子”满足居民多样化改善性住房需求。通过市场体系满足城乡居民多样化改善性住房需求，增加改善性住房供应。科学统筹规划布局，合理控制开发强度，优化户型功能布局，推动新技术、新材料与建造方式的深度融合。

上海市明确，建设满足人民群众期待的“好房子”。提升住宅设计、建造、维护、服务水平，强化住宅建设品质管控，促进住房安全、舒适、绿色、智慧发展。

此外，各地也将满足居民基本住房需求作为“十五五”时期房地产领域的重点工作。

例如，北京市提出，优化公租房保障对象认定标准和保障方式，备案家庭保障率保持在85％以上。增加“一张床”“一间房”供应，新增公寓型和宿舍型保租房占比达到60％以上，改善城市运行服务保障人员等居住条件。

值得注意的是，各地还因地制宜制定差异化政策，在存量盘活等方面作出部署。

广东省提出，推进处置存量商品房和闲置商办用房，支持符合条件的商办用房兼容商业酒店、研发创新、医疗服务、养老托育、租赁住房等功能，促进商办用房功能拓展和融合发展。

湖北省明确，重构房地产商业模式，统筹推进存量地产空间重组、政策整合、资源链接，匹配“住、吃、游、购、娱、医、养”商业全生态服务需求，通过运营服务、资产增值等多种方式实现资金平衡，推动增量小区从单一住房产品开发销售转向“好房子＋好服务”双轮驱动。

“传统商业地产在转型过程中，可以借鉴便民生活圈‘插件式’更新的理念，通过引入高频的社区服务（如食堂、家政）来激活存量空间。”上海易居房地产研究院副院长严跃进对《证券日报》记者表示，在房地产领域，“十五五”期间各地仍需把防范化解风险作为重要工作，同时还要围绕稳增长、惠民生、促进消费等方面发力。

在张波看来，“十五五”时期，房地产依然是经济稳定运行的重要压舱石，通过城市更新、存量资产盘活等举措，将带动上下游产业链稳定发展。

张波建议，未来各地应重点优化住房供给结构，加大存量房源盘活力度，完成保障性住房供给目标，推动“好房子”建设落地，助力房地产行业从规模扩张转向品质提升，促进房地产市场平稳健康发展。