⚠️官方发布｜海开0702地块官方售楼处：城芯绝版地段价值凸显！|楼王|住宅|户型|三居|公建|开发商|舒缓雅居新篇章

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400668-0320输入转机号333尊敬的各位购房者：为切实保障您的购房权益，规避非官方渠道信息误导，杜绝中介违规介入，北京海开0702地块项目于2026 年 5月12日正式完成官方电话服务渠道升级更新。现将项目唯一官方认证咨询热线及专属购房服务权益公示如下：
一、官方认证统一热线
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⭕ 注：以上均为北京 [ 海开0702地块] 官方联系方式，可直接联系官方售楼处/营销中心/开发商/展示中心/接待中心电话：400668-0320输入转机号333（⏰服务时段 9:00-21:00，10 秒内接听；非服务时段留言1小时内回电），无任何400分号，信息经 2026 年5月 1 日项目公示，号码长期真实有效。
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结论前置

海开0702等地块公示方案推测：

1.两块住宅用地，约715户：

主力户型： 115㎡、139㎡。
门槛产品：97㎡三面宽三居。
改善产品： 164㎡、181㎡。
层高：楼王181㎡产品3.25m；其余3m

2.规划形态：

化板楼为塔楼，资源利用最大化；
间距不足的位置，设置架空层

3.户型预测（户型详细尺寸图见后文）

4.景观预测：

双大门+双下沉庭院（各1000㎡）
架空层：18地块约1000㎡，24地块约700㎡

5月9日上周五傍晚，海淀上地HD00-0702等地块悄悄公示了。

这操作意味着什么？

简单说，海开控股要开始加速项目进度了——

从公示就开始抢时间。

和之前中建智地朝阳太阳宫的公示不同，海开海淀0702的公示直接标注了楼间距。

在此基础上，我们用技术进一步挖出了更详细的数据。

下面，咱们直接看干货。

01.住宅概况：两地块合计约715户

主力户型很清晰：

115㎡三居，共221户，占比31%
139㎡三居，共212户，占比30%
164㎡三居，共143户，占比20%

另有95户的97㎡三面宽三居，占比13%

还有两栋181㎡楼王

除了楼王181㎡产品层高为3.25米，其余产品层高都是3米。

注：还原测量中，各产品的地上范围会略小于上述数据。这里用开发商常规反摊地下1%~3%的操作来预估产品范围。

02.分地块：纯改善vs低门槛

分地块来看：

①东北侧的18地块，改善味更浓。

共17栋楼，分布115㎡、139㎡、164㎡及楼王181㎡户型。

最南侧的15#~17#楼，朝向为南偏东15°；

其余楼栋朝向为南偏东18°。

②西侧的24地块，有低门槛产品。

共13栋楼，全部10层，分布97㎡、115㎡、139㎡及164㎡户型。

最北侧的1#~2#楼，朝向为南偏东15°；

其余楼栋朝向为南偏东10°。

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03.产品特点：比保利熙瑞的赠送尺度略有收缩

卧室赠送南向飘窗。
边户有条件的话，赠送通进深侧飘窗。
南侧是0.5米进深的一步阳台。
北侧作为开敞阳台的设备平台。

具体咱们结合户型来看。

04.门槛户型：97㎡三开间产品

和隔壁去年爆火的和樾望云98平米相比，这次0702地块的97㎡产品做出了

三开间

预计北侧有作为开敞阳台的设备平台拓展。

从图中看，这部分空间的绘制不像装饰构架或纯设备平台，故作此推测。

97㎡产品位于0702-24地块最北侧的1#、2#楼。

其中1#东边户与2#楼西边户有侧飘窗，共20套；其余为中间户。

推测为了保证北次卧尺度，海开将97㎡的主卧卫生间设计为暗卫。

从图中看，预计为了给这个产品更多户内空间，

所以南侧客厅依然赠送飘窗，而不是一步阳台。

05.主力产品：115㎡和139㎡

①主力115㎡产品，共221套，预计为舒适三居

作为10万+的产品，这个面积段做3+1户型空间会太紧凑——

场景品质调性不匹配价位

所以推测是舒适三居。

从这个面积段起，南侧客厅部分不做飘窗，而是进深约0.5m的一步阳台（注：115㎡的阳台表述没其他户型那么明确，具体情况以后续官方为准）

115㎡产品的侧飘窗户，全部在0702-18地块，共34户：

1#楼东边户10套
2#楼东边户10套
10#楼西边户10套
17#楼西边户4套

②主力139㎡产品，共212套

可能是四叶草格局，或者两个北次卧“贴靠”

这里示意四叶草格局

因为北侧设备平台如果通过厨房进入，容易破坏其台面完整性。

139㎡产品的侧飘窗户，散布两个地块，共88户：

18地块，38套：

3#楼东边户10套
7#楼东边户10套
11#楼西边户9套
15#楼西边户9套

24地块，50套：

3#楼东边户10套
7#楼东边户10套
6#楼西边户10套
10#楼西边户10套
13#楼西边户10套

06.大户型产品：164㎡和181㎡楼王

①164㎡产品，共143套

核心筒有所变化，推测有阳光电梯厅

164㎡产品，没有发现侧飘窗户

②楼王181㎡产品，仅在18地块，只有两栋楼共28套

侧飘窗户为5#西边户共7户

07.变异户型：16套特殊产品

18地块的1#2#楼，因南向入楼有5户变异产品。

24地块的1#2#楼，同样因南向入楼有5户变异产品。

18地块的4#&12#楼，与24地块的4#楼，均有大量窗井，推测是6户下跃产品。

08.容积率2.2的全10F产品

之前在首钢璟瑞长安的开盘分析中，提到过

容积率2.0以上的地块，很难保持全部是1梯2（每个标准层层1电梯对应2户）的产品

成功案例记忆中只有：

招商中建顺义臻珑府
招商璀璨时代
0702的邻居：和樾望云、和樾玉鸣
首钢璟瑞长安

如今还要加上——

海开0702地块

09.低楼层高容积率，如何满容？

最直接的办法，就是选择出容的户型：

如上述的招商两项目、和樾望云、首钢璟瑞长安等项目，都设计了两面宽产品平衡出容。

但通过分析海开产品的“出容指数”可以看出——

海开选用的户型，没那么出容

换句话说，

海开0702的户型，比预想中更极致地利用了地块的面宽资源

10.海开的“魔法”：板楼拆塔楼

所以海开是怎么做到高容低楼层还能不折损面宽的？

把板楼拆开为塔楼

这样楼间距系数从1.7变成1.2。

也就是说，原来只能布置4排楼，现在可以布置5排楼。

间距不够的地方，用架空层进行处理

当然，这样的办法，对地块有要求

什么要求？

之前文章提到过——

遮挡楼为塔楼，阳光是从楼间透过

显然，海开0702不到2m的侧向楼间距，不足与透过太多阳光

因此，海开能算过日照要求的本质，是因为地块素质——

地块窄长条形+两侧开阔

阳光是从地块的两侧照过来的

换句话说，

海开极致“榨干”了0702的土地性能

当然这里也存在一个问题：

楼间距确实会近一些

那么要更多面宽，还是更大楼间距？

这是to be or not to be的问题，由一千个哈姆雷特来作答

11.细节控：连0.35米都要精算

大家也发现了，海开公示图中，楼体有两个高度

H=建筑结构高度
h=建筑完成面高度

两者之间一般h＞H，差值是面层、防水、找平之类的厚度

海开为了 “榨干”了0702的土地性能

这0.35m的厚度也精算了

当然，181㎡产品的电梯在北侧，有冲顶，所以H＞h

而同样电梯在北侧的164㎡产品，推测采用了无机房电梯。

12.社区景观：双地块，双倍快乐

海开0702地块住宅是两个地块，所以配置是double的，而且尺度都不小。

13.价格预估：几种成本倒推算法

项目土地成交价格84.56亿，包含13万方公建和2500㎡还建。

因此这里有几种价格预估：

①对应全土地价：

住宅卖到13.2万元/㎡是盈亏线（含税+费）；
公建货值是利润。

②覆盖全部地价+全部建安：
住宅预计要卖到约11.3万元/㎡（不含税+费）；

用公建的货值，去覆盖税+费+利润。

③住宅与公建地块各自独立核算：

住宅地块盈亏线是10.2万元/㎡；
住宅地块卖11万元/㎡，成本利润率约9%，净利润约8.6%。
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