观察丨东百集团物流瘦身：7年退出7项目，亦庄核心仓花落京东

2026年5月11日晚，东百集团（600693.SH）一纸公告，宣布将北京亦庄物流项目全资出售，作价3.35亿元，接盘方为京东旗下北京云硅信息技术。

在此之前，东百已通过股权转让等方式退出7个物流项目；此次北京亦庄项目脱手，是公司第8个处置标的。

这也是最让市场错愕的一次，亦庄项目2025年才全线竣工，运营不满一年便急于脱手，正处在出租率爬升的黄金期。

"优质资产刚投产就卖，东百这是有多缺钱？"

这是不少投资者的疑问。但更准确的问题是：东百从一开始就没打算长期持有。这家老牌百货企业过去7年一直在这个循环里打转——拿地、建设、培育、出售、变现。用行业的话说，这叫"开发商"，用东百自己的话说，这叫"投-建-招-退-管"闭环。

只是这个闭环，在2026年的市场环境下还能转多久，要打一个大问号。

先看这次交易。

北京亦庄物流中心位于北京亦庄经济技术开发区核心地段，紧邻经海路地铁站，距东南六环仅3公里、五环6公里。这是北京五环边屈指可数的高标仓储资源。

项目由1栋单层高标库和2栋三层电梯库、2栋高标准办公楼组成，总建筑面积约5.8万平方米。2025年竣工后快速完成招商，已入驻小米、京东等知名企业。

就是这样一处优质资产，运营不满一年就被摆上货架。

公告显示，交易标的为福建烜达丰实业100%股权（旗下全资持有北京环博达物流），截至2025年末总资产超5亿元，净资产约2.83亿元。

交易作价3.35亿元，采用分期付款，12个月内完成交割。公告理由是"盘活存量资产、优化资产结构"。

市场普遍认为，此举表面是盘活存量资产，实则也是优化负债结构、回笼现金流的现实选择。

把时间线拉长，看东百这7年物流业务的完整轨迹。

公司正式切入仓储物流赛道，始于2016年。那几年正是物流地产风口期，普洛斯、万纬、京东产发等一众企业全国跑马圈地，作为福州老牌上市零售企业，东百也顺势入局加码。

巅峰时期，公司累计拿下18个物流项目，总建筑面积约180万平方米，土地面积约202万平方米。布局覆盖京津冀、长三角、粤港澳大湾区以及国内多数物流枢纽城市。合作客户清一色都是行业头部，京东、顺丰、比亚迪、SHEIN、古茗等均在列。

不过从一开始，东百就没打算长期重仓持有全部项目。七年间陆续退出7个物流项目，累计回笼资金超23亿元。

本次亦庄交易，属于2026年新增处置标的，不计入此前7个项目统计范畴。

截至目前，公司仍自持11个物流项目。一边拿地建设、一边批量退出，相当于早年布局的物流版图，已经卖掉了近一半。

为什么要卖？

一位物流地产从业者的解释很直接："高标仓是重资产，前期拿地、建设、招商、运营，每个环节都要钱。长期持有靠租金回报，回收周期太长。没有央企国企那样的低成本资金优势，根本扛不住。"

东百2025年物流板块收入1.9亿元，同比增长37.72%，看起来数据不错。但收入主要来自哪里？

答案是：卖项目。

2025年年报藏着关键信息——公司剩余11个自持物流项目已全部竣工。仓储物流业务板块整体毛利率高达92.29%，显著高于传统业务，核心得益于轻资产运营模式及资产周转、管理输出带来的多元收益结构。

问题是：这种方式能持续多久？

更深层的问题在于：东百的百货主业已经撑不起来了。

东百集团创立于1957年，是福州老牌百货巨头，东街口那座楼是无数福州人的记忆。但近年来受电商冲击、新消费分流影响，传统百货越来越难。

2025年年报数据显示，传统百货实现营收15.44亿元，同比微降1.04%，毛利率仅54.96%，营收增长已然触及天花板，增长空间持续收窄；而仓储物流营收1.90亿元、同比大涨37.72%，毛利率高达92.29%，扛起第二增长曲线大旗。

不过物流高收益并非依靠长期租金运营驱动，更多还是依赖项目退出资产增值与管理服务收益支撑。

一位长期跟踪东百的券商分析师说了大实话："东百的物流业务本质上是在做'资产倒手'，不是在做'运营'。开发→培育→卖掉→留着做物业管理，这个模式能转的前提是不断有人接盘。现在市场环境变了，外资机构不像以前那么大方，以后能不能顺利退出要打个问号。"

市场确实在变。

过去两年，国内高标仓行业从早年的供不应求逐步转入存量竞争阶段。据行业机构统计，2025年国内高标仓存量持续走高，新增供应不断释放，行业进入存量竞争周期。

租金与空置呈现明显分化格局：北京、上海、大湾区等一线核心地段高标仓租赁需求坚挺，日均租金约0.6-1元/㎡；而多数二三线城市受供应过剩影响，租赁需求走弱、空置率抬升，租金承压下行。

前几年外资机构大举扫货高标仓的行情已经褪去， 如今黑石、领展等机构不再大范围普投，只聚焦核心城市稀缺标的，对二三线项目趋于谨慎，整体出手更理性、保守。

这正是东百面临的尴尬：现在还能卖出好价钱的，都是核心城市核心区位的优质项目。二三线城市的物流资产，很可能“有价无市”。

东百现在卖亦庄项目给京东，本质上是在高位套现。但随着市场供需逆转，后续项目还能不能找到接盘方，要打个问号。

走到这一步，东百其实没有选择。

作为区域性百货企业转型，没有央企国企的低成本资金优势，又不想被重资产拖死，只能选择"开发-培育-退出-运营"的周转模式。

但这个模式有个致命弱点：高度依赖外部融资和市场流动性。一旦融资收紧、接盘方变得谨慎，资金链就会出问题。

一位资深财经观察人士的评价很犀利："东百这种方式，本质上是在'走钢丝'。每次卖项目都能回笼资金没问题，但下一次呢？市场不可能永远这么好。外资机构已经变谨慎了，未来还能卖给谁？"

东百目前剩余11个自持物流项目中，除北京、大湾区等核心城市项目外，多数分布在二三线物流枢纽。这些项目未来的退出难度，可参考当前市场行情。

从1957年福州东街口一支小店铺，到如今年营收数十亿的上市集团，东百的起点是零售。但零售的想象力已经看到天花板，物流成了第二战场。

只是这场仗，东百打得越来越吃力。

7年退出7项目，亦庄核心仓花落京东不是结束。东百的物流"瘦身"故事，可能刚刚进入下半场。