大爆发！深圳5.2万套住宅要来？年内狂调44宗宅地，房价会跌吗

我们以往总说深圳缺宅地，以至于房价难降。现在情况似乎有所改变。

今年以来，深圳密集进行地块调规，从工业、商业用地里“抠”出了超500万㎡的住宅供应。如果按套均100㎡算，就是大约5.2万套新房。

这是什么概念？2025年全年深圳新房才卖了3.79万套。

供应突发猛增，有人开始担心：房价会不会因此继续下跌？

今年已调规44宗宅地或新增约5.2万套住宅

这波调规潮的力度，说是“狂飙”也不为过：

4月30日，光明连发3份规划调整文件，合计调出21宗住宅用地，总建面约246万㎡。

5月1日，坪山公示中集生产基地土地整备利益统筹项目草案，一次性调出14宗住宅用地，总建面约197万㎡。

5月9日，福田安托山一块约5848㎡的商业地块调整为二类居住用地，容积率3.1，预计新增约2.6万㎡纯住宅。

在此之前，今年3月深圳官宣推出的6宗宅地，也大多数通过调规而来，例如南山科技园将于6月开拍的宅地T204-0153，就是今年2月由发展备用地和商业服务业设施用地调整而来，规划住宅建面4.9万㎡。

还有3月，光明对高新技术产业园东片区和凤凰碧眼片区调规，新增1宗宅地，约2.8万㎡。

据不完全统计，深圳今年通过调规新增的住宅用地已达44宗，规划住宅总建面约519万㎡。

这样巨量供应下，有人担心房价会不会继续下跌？

你可以先吃下一颗定心丸：按以往经验，调规后的宅地不会在当年全部推出，例如桂湾海晏府所在的地块是2019年调规而来，去年才挂牌出让。

根据《 深圳市2026年度建设用地供应计划 》，今年深圳 计划供应居住用地90公顷，其中 商品住房用地55公顷 。

上述超500万㎡新增住宅建面，将是未来好几年的供应量。

同样是调规核心区“挤牙膏”，非核心区“大放水”

如果我们看这44宗宅地规划调整的逻辑，会发现有所不同。
南山科技园、福田安托山两块地的调整，更多在于提振市场信心。
尽管我们看到楼市行情转好，4月一手住宅合计网签3400套，环比上涨20%，但行情分化的趋势未变，新房最亮的“仔”集中在南山和宝安宝中，如深圳观潮、招商海晏府，折后均价10万+，首开去化9成。
截至5月10日，南山和福田的新房库存在大鹏、盐田和罗湖之后，合计仅1788套住宅房源。换句话说，这两个区的新房库存，还不够全市一个月的成交量。

此时释放科技园、安托山这样的优质地块，既是对改善型需求的顺势满足，也在提振市场对核心资产的信心。
非核心区的宅地调规有不一样的逻辑。
今年调规的宅地超8成集中在光明、坪山和龙岗、宝安松岗等非核心区域。它们的共通点在于：原址多为低效工业用地或旧村空地，通过土地整备利益统筹等旧改方式，将大片土地集中调整为二类居住用地，容积率被锁定在3.1以内，同步配建学校、医院等公共设施。
从市场表现来看，非核心区域近几年的行情不如核心区，在这些区域拿项目，一般来说不是开发商的首选；再加上住宅限高限容新规实行后，对开发商来说，单算容积率压缩后的经济帐已经很难算平。
官方在此时进行大规模宅地调规，增加可售住宅面积，一方面给开发商留出了利润空间，另一方面也可加快消化土地整备利益统筹项目。
比起核心区调规后的不愁卖，我更关心的是，非核心区增加这么多的宅地，要用多久来消化呢？你怎么看？

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