嘉棠雅序AB面：四环内的上车神盘，还是医院旁的“陪诊公寓”？

文/北京进深 林振兴

嘉棠雅序，作为北京建工地产“嘉棠系”的第三子，操盘手刘涛肩上的压力并不小。

毕竟前两个兄弟盘的战绩，都太能打了。

怀柔嘉棠澐玺，网签213套，地价覆盖率超231%，卖一套赚一套的节奏；丰台嘉棠璟樾，开盘劲销266套，一炮而红。

珠玉在前，“老三”嘉棠雅序怎么接？

更棘手的是，市场风向变了。此前丰台新盘的赠送一个比一个狠，1.8米进深阳台+花池是标配，得房率甚至能卷到近100%。

相比之下，嘉棠雅序虽说地段不错，赠送却收紧了不少，南向阳台进深最小才1.15米，没有花池。

北京建工地产本想换打法，直接向方程国贤府“取经”，北向搬出了黑科技“新物种”——装饰构架。

但根据最新的总平图显示，嘉棠雅序全部楼栋取消了北向装饰构架设计。

赠送缩水，意味着实际使用面积“打折”。

嘉棠雅序定位首置和刚改，面积段99/109/112/123/139㎡，120㎡以下为主力户型。

它的位置，确实很“香”。

项目位于丰台区玉泉营街道，紧邻南四环。

通勤优势明显，直线距离1公里内有地铁房山线花乡东桥站、地铁10号线与房山线换乘首经贸站。

生活配套完善，首都医科大学附属北京天坛医院、北京口腔医院、天坛生活广场、花乡奥莱村、纪家庙公园。

项目离三甲医院很近，对刚需99㎡来说，未来极大概率出现一种情况：全国来看病的病人、家属租住这里。

小户型、租金低、离医院步行可达——简直就是“陪诊短租”的完美标的。

到时候小区或许会出现人员流动大，鱼龙混杂，管理难度高，居住纯粹性与安全感恐将大打折扣。

一位在东肿瘤医院的工作医护坦言，“我对离医院太近的房子，除非性价比可以，还是有点儿介意的”“天坛医院主要是神经疾病，神经康复需要很长时间，租房是很合适的”。

不止“医患”风险，还有“后来者”的背刺。

嘉棠雅序所在地块是去年北京土拍的收官项目，由北京建工地产与北京城乡房屋建设联合体以24.72亿元底价摘得，折合楼面价4.2万元/㎡。

项目开发主体为北京丰合嘉汇置业，成立于1月6日，注册资本24.72亿元，北京建工地产副总经理张浩出任项目公司董事长，李京昆任总经理。

股权上，北京建工地产持股65%，城乡开发持股35%，二者同属北京建工集团。

然而，环顾四周，竞争者环伺。

眼下，离嘉棠雅序距离3公里左右的丰台区南苑湿地城中村A区FT00-2302-0001地块，进入北京第四轮供地清单。

该地块占地6.14公顷，规划地上建面12.58万平方米，容积率2.05，邻近地铁19号线新发地站。

周边有万达广场（北京槐房店）、北京华联BHG Mall（公益西桥店）、北京博爱医院、槐新公园、海子公园、南苑森林湿地公园等生活配套设施。

不止如此，嘉棠雅序南侧，还“藏”着两幅规模更大的住宅用地待供应。

其中，02地块建面超12万㎡，最南边的03地块也有6.6万㎡。

按照目前趋势，这两块地很可能在未来五年内进入供地清单。这也意味着，嘉棠雅序在产品、赠送面积和价格上可能会被“后来者”背刺。