最高院：外国企业受让国有土地使用权，是否合法有效？

作者：周军律师.

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土地使用权转让是指土地使用者将土地使用权再转让的行为，包括出售、交换和赠与。

那么，外国企业能否据此受让国有土地使用权？

最高院在《大连羽田钢管有限公司与大连保税区弘丰钢铁工贸有限公司、株式会社羽田钢管制造所、大连高新技术产业园区龙王塘街道办事处物权确认纠纷案》中明确：

中华人民共和国境内外的公司、企业、其他组织和个人，除法律另有规定者外，均可依照《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》的规定取得土地使用权，进行土地开发、利用、经营。因此，外国企业原则上可以在中国境内通过转让合同获得国有土地使用权。

本案争议焦点在于，羽田制造所作为境外法人受让涉案国有土地使用权是否违反我国法律法规的规定。

根据《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》等法律法规的规定，我国土地管理实行的是按用途管制而非按用地主体进行限制，原则上境内外法人均享有相同的待遇，均可依法取得国有土地使用权，进行土地开发利用。

除另有特殊规定外，现行土地管理法律法规对境外法人在我国购买、取得国有土地使用权没有禁止性或者限制性规定。

因此，羽田制造所受让涉案国有土地使用权并未违反我国现有法律法规的规定，是合法有效的。

本案中，羽田制造所签署合同受让涉案资产的事实发生在 2002年，当时《中华人民共和国物权法》尚未实施，因此，二审判决适用《中华人民共和国物权法》认定羽田制造所不能受让我国国有土地使用权确有错误，况且物权法定原则是指物权的种类和内容法定，二审判决将该原则理解为物权的取得法定亦属错误，应予纠正。

需要注意的是，外国企业受让国有土地使用权应符合以下法定条件：

一是外国企业具备合法主体资格，无法律、行政法规禁止的情形；

二是受让程序合法，符合国有土地使用权出让、转让的法定流程，如通过招标、拍卖、挂牌等竞争性方式受让，或依法签订合法有效的出让、转让合同；

三是受让用途符合国家土地利用规划和产业政策，不违反国家关于国有土地使用的强制性规定。

若同时满足上述条件，受让行为合法有效；若存在主体不适格、程序违法、用途违规等情形，则受让行为无效。

周军律师提醒，外国企业受让国有土地使用权是否合法有效，核心看主体、程序、用途是否符合法定条件。遇到外国企业土地受让、国有土地使用权出让转让、涉外土地纠纷等相关问题，建议及时咨询专业律师，寻求有效的法律帮助，维护自身合法权益，以免错失维权良机。

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