关于推进修正《民法典》第二百七十五条的建议

关于建议修正《民法典》第二百七十五条 统一小区车位车库归全体业主共有的陈述辩词

《民法典》第二百七十五条将小区车位车库人为划分为两类，规划内车位车库允许开发商通过出售、附赠、出租自行约定权属，仅占用小区公共道路及共有场地的车位归业主共有，该条款立法逻辑失衡、违背法理公平，与普通民众居住权益严重不符，存在明显不合理性，理应修订完善。

首先，车位是住宅刚需配套附属设施，并非独立交易商品。现代城市住宅规划中，车位配比是楼盘审批强制硬性指标，和供水、供电、电梯、楼道一样，属于住宅不可或缺的标配附属设施，依附于住宅主体而存在，不具备脱离小区单独分割、单独流转的属性。按照民法主物与从物原则，住宅主物产权转移给业主，作为配套从物的车位车库，理应随住宅一并归属全体业主，不应被开发商拆分出来单独牟利。

其次，小区全域土地使用权归全体业主，开发商无处置车位的权利基础。依据民法典相关规定，商品房交付售卖后，小区整体建设用地使用权随房屋一并转让给全体业主。所有规划车位、地下车库均建设在业主共有的土地使用权范围之上，土地权属已然与开发商脱离，开发商无权在他人享有使用权的土地上，主张车位专有产权，更无资格出售、出租牟利。

再者，车位建设成本已摊入房价，业主承担全部建设支出。房地产开发行业通行规则中，地下车库、规划车位的建筑、配套、人防等建设成本，全部纳入小区整体开发成本，最终均分摊到商品房售价当中。业主购房时，已然变相支付了车位的全部建造费用，若再被要求二次花钱购买、租赁车位，属于典型的重复付费，开发商借此双重获利，严重侵害业主合法财产权益。

从建筑物区分所有权法理来看，多数小区地下车位无法办理独立不动产登记，依托小区主体承重结构、公共通道、人防工程等共有部分存在，不具备法律规定的专有部分构成要件，本质属于小区共有部分的延伸使用空间，依法应当纳入业主共有范畴，而非归开发商私有。

现行条款把规划车位划归开发商自由处置，现实中沦为开发商单方制定格式条款、强制绑定售卖高价车位的法律借口，业主毫无协商话语权。同属小区土地、同属业主配套设施，只因是否列入规划，就割裂权属认定，法理逻辑自相矛盾。

综上，建议修订《民法典》第二百七十五条，取消规划车位车库可由开发商约定权属的规定，明确建筑区划内所有规划车位、地下车库、地面公共车位，统一归全体业主共有，由业主大会自主制定分配、使用、收费及收益管理规则，从立法层面杜绝开发商借车位垄断牟利，保障普通购房者基本居住权益与财产公平。