马云再聊未来房价：180万的房子，到2030年还能值多少钱？

现在手里攥着首付想买房的朋友，心里肯定都在打鼓：现在花180万买的房子，再过4年到2030年，到底还能值多少钱？是能稳稳保值，还是会越跌越不值钱，半辈子的积蓄直接打了水漂？

说实话，有这种纠结太正常了。现在的国内房价走势，真的让人越来越捉摸不定。从2022年开始，国内房价就彻底告别了只涨不跌的神话，进入了长期下跌的通道。先是郑州、石家庄这些二三线城市率先扛不住，房价一路阴跌；后来连上海、深圳这种曾经被称为“房价硬通货”的一线城市，也跟着加入了下跌的队伍。

到了2026年，二手房下跌的趋势一点都没缓过来。根据最新的官方数据，2026年4月全国100个城市的二手住宅平均价格只有12733元/平方米，环比下跌0.46%，同比更是大跌8.34%，跌势一点都没有止住的意思。

一边是房价跌跌不休，另一边全国各地的救市利好政策也是一波接一波，力度一次比一次大。现在除了北上广深这几个一线城市，全国绝大多数城市都已经全面放开了限购政策；银行不仅把首付比例一降再降，房贷利率也跌到了历史新低；很多城市还上调了公积金贷款额度，税务部门也减免了契税和增值税，真金白银地给刚需家庭减轻购房压力。

也正是在这一轮轮政策的刺激下，部分城市的楼市成交量和房价，确实出现了短暂的止跌企稳。也正是这波回暖，让很多人心里又泛起了嘀咕：房价是不是要触底反弹了？现在不上车，以后是不是就再也买不起了？

01 网传马云预测房价涨跌？别被忽悠了，他的真实观点早说透了

面对“现在180万的房子，2030年值多少钱”这个问题，网上流传最广的，就是一些所谓的专业人士，假借马云的名头做出的预测。这些人声称，马云说一线城市和强二线城市，现在180万的房子，未来还有10%-20%的涨幅，到2030年能值198万到216万；而三四线城市因为人口持续流出，现在180万的房子，到2030年还有15%-20%的跌幅，最后只会剩下135万到144万。

在这里必须先跟大家澄清一个事实：2026年，马云根本就没有发表过任何关于房价的新评论，这些所谓的预测，全都是一些人为了博眼球、制造焦虑，假借他的名头编造出来的。但我们回头梳理马云前些年公开发表的观点，就能清清楚楚看到他对未来房价走势的核心判断，从来都没变过。

早在2017年的杭州全球峰会上，马云就直言：“未来八年，中国最便宜的东西可能就是房子”。他从始至终都在强调，房子的本质是居住属性，而不是投机工具。而现在的国内楼市，恰恰就在朝着他当年预判的方向走，一步步去投资化、去泡沫化，最终回归房子最本真的居住属性。

到了2019年，马云再聊起房价的时候，又说了一句让人印象深刻的话：“30年后，每对年轻人要养8个老人，还要管理5套房子”。这句话背后的意思特别直白：未来国内的房产只会严重过剩，持有房子的成本会越来越高，房子再也不是稳赚不赔的增值投资品了。说白了，未来房地产市场必然会陷入“供远大于求”的局面，房子市值缩水，只会是不可逆转的大趋势。

即便是到了2025年，马云在内部讲话里，又一次重申了核心观点：“房子是用来住的，不是用来炒的”。这句话的意思再明确不过，未来的房价必然会逐步剥离投资属性，最终回归居住本质。

你看，马云从来没有具体预测过哪个城市的房价会涨多少、跌多少，但他早就把房价的长期大趋势给我们讲透了：未来房子一定会去投资化、回归居住属性，而且会长期处于供大于求的状态，整体只会越来越便宜，根本不是网传的“一线还会大涨”。

02 别信分化神话！180万的房子，未来5年只会越来越不值钱

基于马云说透的这个楼市大趋势，我们也给出一个明确的判断：现在市值180万的房子，未来5年，一线城市的这类房产还有30%以上的跌幅，二三线城市的也还有20%-25%的下跌空间。

肯定有很多朋友会纳闷：不对啊，都说一线城市的房子最抗跌，怎么反而会比二三线跌得还多？其实道理特别简单，前几年的楼市下跌，一直都是二三线城市先跌，而且跌幅已经非常大了，泡沫挤出去了不少；而一线城市的房价虽然也在跌，但跌幅一直很慢，里面的泡沫还没彻底挤干净，未来必然会迎来一波补跌行情，这是市场的必然规律。

我们不妨看看现实，现在180万在一线城市能买到什么样的房子？要么是市区里二三十平米的老破小，房龄二三十年，没电梯、没物业、没配套，除了一个地段几乎一无是处；要么就是远到离市区几十公里的郊区小户型，交通不便、配套不全，自住都费劲。这两类房子，恰恰是整个楼市里最不抗跌的品类，别说保值增值了，未来只会跌得更狠。

而在二三线城市，180万虽然能买到一套不错的刚需住宅，但当地的房价收入比依然在20-25之间，泡沫依然存在，再加上人口持续流出，购房需求不断萎缩，未来依然有不小的下跌空间。

不管是一线城市还是二三线城市，这类180万的普通住宅，未来只会越来越不值钱，根本不存在持续上涨的可能，那些所谓的“分化上涨”，不过是房产中介为了卖房编造的谎言罢了。

03 2030年房子值多少钱，核心看这3个关键因素

说到底，现在180万的房子，到2030年到底能值多少钱，从来不是靠网上的传言和预测说了算，而是取决于下面这三个核心因素，每一个都直接决定了房子未来的真实价值。

第一个因素，就是房价涨跌的长期大趋势

这个道理再简单不过了，如果房价的大趋势是向上的，那现在180万的房子，未来几年大概率还会继续涨；可如果大趋势是向下的，那房子只会越来越不值钱。而现在的情况是，国内房价下跌的大趋势已经非常明确了，就算有救市政策带来的短期企稳，也只是昙花一现，根本改变不了长期下行的走势。指望一线城市房价止跌反转，纯粹是一厢情愿。

第二个因素，就是衡量房价泡沫的核心指标——房价收入比

现在二三线城市的房价收入比在20-25之间，一线城市更是达到了40以上。这个数字是什么概念？就是当地的普通双职工家庭，夫妻俩不吃不喝、一分钱不花，要连续干二三十年甚至四十年，才能买得起一套当地的普通商品房。这么高的房价，早就远远脱离了普通人的真实购买力，里面的泡沫有多大，可想而知。从目前的泡沫情况来看，二三线城市因为前期跌幅较大，未来的下跌空间相对有限；而一线城市因为前期下跌缓慢，泡沫还没挤干净，未来大概率会迎来一波补跌行情。

第三个因素，就是决定房子投资价值的租售比

很多人买房投资，都会算一笔租售比的账，也就是用房子的年租金除以总房价。这个比值越低，说明房子的投资价值越高；比值越高，说明靠买房出租的投资回报越低，房子只有投机价值，没有实际的投资价值。

现在国内的楼市，租售比早就高得离谱了。一套180万的房子，一年的租金可能也就两三万块钱，靠租金回本要五六十年，投资回报低得可怜。这样的市场，根本吸引不了真正的长期投资者进来。更别说，租售比太高，很多年轻人算一笔账，发现买房还不如租房划算，干脆就放弃买房，直接租房住。到时候，房价没有了投资者和刚需这两大群体的支撑，只会呈现长期下跌的走势。

说到底，那个闭着眼睛买房都能暴富的时代，早就一去不复返了。马云早就看透了房价的本质，未来房子只会回归居住属性，过剩的房产只会越来越不值钱。对咱们普通人来说，如果你是真正的刚需自住，买房是为了安家落户、孩子上学，只要选对了地段和配套，能承受得起月供，什么时候买都可以，不用过度纠结短期的涨跌；但如果你是抱着投资抄底的想法，想靠买房赚大钱，那真的要三思而后行。别看着短期的政策回暖就头脑发热，现在花180万买的房子，到2030年可能连100万都不值，最后把半辈子的积蓄都套牢了，悔之晚矣。