海淀楼市，阳台突围

来源：市场资讯

（来源：北京进深）

文/北京进深 徐迪

5月9日，海开控股上地新盘总平图公示。

用地面积7.7公顷，总建筑面积约33.94万㎡，其中地上建筑面积约22.72万㎡(不计容面积约0.18万㎡，计容面积约22.54万㎡)。

项目拟建设内容为住宅、办公、商业及居住公共服务设施等。其中：

0702-18、24地块为居住用地，容积率均为2.2，地上计容面积约9.31万㎡。

规划30栋4-10层洋房：东区18地块17栋，西区24地块13栋。

0702-23地块为多功能用地，占地3.48公顷，规划建筑规模13.23万㎡，容积率3.8。

规划6栋8-9层办公楼、以及一栋4层的综合配套楼，包括托老所、老年活动设施、社区助残服务中心、室内体育文化设施、社区管理服务用房等。

亮点1：景观花池

住宅楼线条比较复杂，但还是能看出南向一条弧型的结构外建筑。

看形式应该是景观花池，在客厅外边；

两个卧室都送飘窗，尺度中规中矩，没有一次性突破太多。

亮点2：全洋房住区

西区（24地块），13栋住宅楼都是10F洋房，

其中8#楼西单元有顶复户型。

东区（18地块）17栋住宅楼，4-10F不等，北高南低。

1、2、3、7、8#为10F，其中7#和8#西单元为顶复；

4#楼8F；5#楼为7F，顶层复式；

6#楼9F，西单元为8F+顶复；

7、8、10#楼为9F+顶复；9#为8F顶复；

南边两排楼11-16#均为9F，西南角的17#楼为4F矮板。

亮点3：超级界面+无敌会所

园林景观和公区配置非常优秀。

两个园区大门都设在西侧，顶部挑空，沿街面有景墙延伸。

三进式归家礼序，风雨连廊+超大规模下沉庭院串起中央景轴。

架空层数量在海淀新盘中一骑绝尘。

沿下沉庭院南北两侧的住宅楼首层均做了架空层（部分为局部架空）：18地块有4栋，24地块有6栋。

合计10栋楼首层架空，与下沉庭院组成强大的会所体系。

亮点4：三面宽起步

户型预计99/116/139/159/179㎡三居至四居，主力为116㎡、139㎡四居。

从飘窗的设计来看，99㎡起步建面就能做到三面宽，同区域这个面积段都是两面宽。

139㎡四居对标功德寺双子主力户型，产品上不排除有更出挑的迭代设计。

拿地回溯

去年12月23日，海淀上地0702街区地块完成出让。

海开控股以84.56亿元总价竞得，溢价率0.4%。

其中住宅部分成交价约64.77亿元，折合楼面价约6.96万元/㎡。

作为海淀本土国企，海开在当地开发过多个楼盘，包括去年与功德寺双子同期较量的颐海澐颂，以及同在上地板块的顶豪盘圆明天颂等。

上地新盘开发主体北京上宸房地产开发有限责任公司，成立于2026年1月12日。

注册资本5000万元，由海开控股独资，项目公司法定代表人、董事、经理由叶星一人担任。

叶星同时也是颐海澐颂的项目总，设计此前曾担任融创香山壹號院设计总监、北京融创学府壹号院项目总经理。

上地项目地段很核心，邻近地铁13号线和昌平线换乘站清河站。

此外，上地西路还规划有地铁快线R5线。

东地块范围内规划有公交中心站。出让文件提到，考虑到入市商品房住宅项目销售时序等因素，应适度提前实施建设，保障入驻前实施完成，避免产生舆情。

周边有BHGMall上地店、北京清河万象汇、中发百旺商城、北京市上地医院、北京积水潭医院（新龙泽院区）、上地公园、树村郊野公园、厢黄旗公园等，生活配套成熟。

配套的产业地块，要求符合中关村产业要求，聚焦以人工智能为核心的智能健康、智能终端等产业应用方向，致力于打造国际领先的人工智能应用产业集群。