2026年上半年，东京办公楼租金为啥涨得这么猛？

迈入2026年，东京办公楼租金涨势强劲，一举冲破行情关口，创下31年历史新高。不少人难免心生疑问：东京办公楼租金为何突然大幅上涨？

根据《日本经济新闻》的统计数据，2026年上半年，东京建成1年以上的现有办公楼租金指数同比上涨10.8%，创下31年来的最高水平；而建成未满1年的新建办公楼租金指数为239.98，租金涨幅更为惊人，同比飙升18.2%，刷新33年半以来的纪录。

本次调查通过向4家大型办公楼中介公司收集租金（招租基准）数据，并以1985年2月为100进行指数化。数据显示：2026年上半年东京现有建筑（建成1年以上）的指数为183.64，上涨17.83点。现有办公楼占据租赁市场的大部分份额，其价格波动往往最能直观反映写字楼市场的真实供需走向。

值得一提的是，这是继2025年下半年调查之后，东京办公楼租金指数再度实现年内10%以上的强势增幅。当前数值已超越雷曼危机前高点，创下1995年上半年以来新高。那时泡沫经济时代的高租金周期已然落幕，市场正处于下行通道，如今行情反转，热度可见一斑。

整体来看，当前东京无论是存量旧楼还是全新写字楼，租金全线大幅走高，涨幅稳居近几十年高位区间。

东京办公楼租金大幅上涨，主要原因在于需求旺盛、供给紧缺的供需失衡格局。

疫情过后，线下办公全面回归常态，企业办公需求迭代升级，不再局限于基础办公场地，更青睐地段优越、交通通达、配套完善的高端优质写字楼。

优质办公场地如今已成为企业吸纳高端人才、提高团队竞争力的重要筹码。即便房源紧张、排队等候，不少企业仍坚持锁定核心商圈甲级写字楼，不愿降级选址。

与此同时，新建写字楼的供应速度难以满足市场激增的需求。受建材、人工等成本持续攀升影响，写字楼新建项目施工进度放缓，新增办公空间供给大幅受限。

大型办公楼中介公司三鬼商事称，4月份东京都中心5区的办公楼空置率为2.2%，远低于被视为供需平衡基准的5%。由于6月份之前没有新的大型建筑项目计划，预计空置率将继续下降。

世邦魏理仕（CBRE）预测数据显示，2026年东京即将交付投用的新建写字楼，超八成已提前完成预租；预计2027-2028年的新建写字楼供应量将比历史平均水平减少30-40%，届时供需失衡的局面只会持续扩大。

除此之外，业主与出租方的定价话语权也持续增强。依托旺盛的租赁需求，出租方在新签、续租环节直接上调租金，同时逐步落地全新签约模式：将租金与物价指数挂钩，随物价行情动态调整，以此锁定稳定收益。这种市场化定价模式早已在国际商业地产领域成熟应用，如今东京头部写字楼运营企业已全面跟进推行。

其中，东京核心商圈的租金表现尤为突出，八重洲周边大型办公楼的平均租金在一年内上涨约三成，已超过丸之内周边水平。

目前，东京最繁华的丸之内、大手町区域，现有写字楼每坪（约3.3平方米）租金已达5万6500日元左右，新建写字楼租金更是高达每坪8万日元。相邻的八重洲、京桥、日本桥区域，新建写字楼租金同比上涨50%，部分高端写字楼的招租价格甚至试探性触及10万日元/坪。

即便租金处于高位，依旧挡不住企业入驻热情，本田、中外制药等知名企业已纷纷敲定入驻意向，看好核心商圈长期价值。

相较于东京，大阪的办公楼市场则呈现出不同特征：新建写字楼租金略有回落，同比下降5.5%，但整体租赁市场仍处于紧张状态。核心原因在于新建房源稀缺，即便整体指数小幅下滑，热门商圈楼宇依旧一房难求。御堂筋淀屋桥周边，2025年落成的两栋写字楼已近乎满租；难波站旁的综合办公大楼更是全员租罄，无任何空置楼层可对外出租。

不过，大阪现有写字楼的租金涨幅表现十分亮眼，同比上涨13.6%，甚至超过了东京的涨幅。随着大量企业迁入热门商圈的新建写字楼，存量写字楼腾出的空置房源，迅速被其他有需求的企业承接，实现了高效利用。

此外，市场普遍预期大阪未来新建写字楼供应量将持续减少，出租方因此逐步提高租金，进一步掌握了租赁市场的主动权。

总体来看，当前东京、大阪两大核心都市的办公楼市场，已全面进入出租方主导格局。东京凭借强劲企业需求与紧缺房源支撑，租金持续冲高；大阪依托新建房源稀缺、存量需求充沛，整体租金稳步上行。

业内预判，短期内两大城市写字楼供需紧张态势难以缓解，企业租赁办公场地将直面租金成本上涨 + 优质房源短缺双重压力。而从这一轮行情走势也足以窥见，日本核心城市商业地产市场，正处在高度活跃的上行周期之中。

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