最高院：约定房产归未登记的一方所有但未过户，继承时如何处理？

作者：周军律师.

咨询请关注，私信必复。

在婚姻家事、法定继承等民事纠纷案件中，常出现夫妻婚内书面约定房产归一方所有，但因贷款未还清、手续繁琐等客观原因，始终未办理产权过户登记的情形。

实务中，一方当事人（多为未登记方或其近亲属）常以双方有明确书面约定为由，主张房产归其所有；而另一方当事人（多为继承人或利害关系人）则以房产未过户、产权仍登记在原权利人名下为由，主张约定无效，要求按法定继承或共同财产分割。

那么，夫妻书面约定房产归未登记的一方所有，但未办理产权过户登记的，该约定是否有效？能否对抗继承人的继承主张？

最高人民法院公报案例《唐某诉李某某、唐某乙法定继承纠纷案》中明确：

夫妻婚内达成的房产归属书面约定，系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，不损害第三人合法利益的，即便未办理产权过户登记，该约定对内仍合法有效，对夫妻双方具有法律约束力；在法定继承纠纷中，继承人不能仅以房产产权登记状态为由，否定该约定的效力，案涉房产应按夫妻约定确定归属，不再作为被继承人的遗产进行分割。

本案焦点问题为，唐某甲与李某某婚内签订的房产归属约定，在未办理过户登记的情况下是否有效，该房产能否作为唐某甲的遗产由其女儿唐某继承。

根据本案查明事实，唐某甲与李某某系夫妻关系，二人育有一子唐某乙；唐某甲与前妻育有一女唐某（本案原告）。唐某甲与李某某婚内签订《分居协议书》，明确约定案涉财富中心房产归李某某个人所有，李某某可任意处置该房产，唐某甲不得阻挠，且需配合办理相关产权手续。该房产始终登记在唐某甲名下，因房产尚有按揭贷款未还清，双方一直未办理产权过户登记手续。后唐某甲猝死，未留下书面遗嘱，其女唐某诉至法院，要求按法定继承分割包括案涉房产在内的唐某甲全部遗产。李某某抗辩，案涉房产已通过婚内约定归其所有，虽未过户，但约定合法有效，该房产不属于唐某甲的遗产，唐某无权主张分割。

从以上事实及司法裁判规则可以得出结论：夫妻婚内房产归属约定，本质是婚内财产分割协议，不同于以离婚为条件的财产分割协议，其效力认定不依赖于产权过户登记。民事法律行为的效力，核心看是否系双方真实意思表示、是否违反法律强制性规定，不动产物权登记仅具有对外公示效力，在不涉及第三人利益的情况下，不能仅以未过户为由，否定夫妻内部约定的效力。

周军律师提醒，夫妻对其共同所有的房屋进行分配，仅仅是对家庭财产的内部分配，应优先适用婚姻法而非物权法的规定。此外，婚内财产分割协议是夫妻双方协商一致的结果，在不涉及第三人利益的情况下，应当尊重夫妻的真实意思表示。遇到婚内房产约定效力认定、法定继承中房产分割、物权登记与财产约定衔接等相关问题，建议及时咨询专业律师，寻求有效的法律帮助，以免错失维权良机。

普及法律常识，帮您维护权益。

点赞关注分享，让亲友都得到法律保护！