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地铁栖江元璟：备案名（元璟TOD），地处：金山北，闽江大道与建新北路交叉处。

项目占地50亩，共规划20栋住宅，其中10栋为8-9F洋房（125-149平），10栋为4F上下叠墅（161-178平），254套。

市地铁集团在该地块位于建新北路与闽江大道交叉口一侧的首层，按照12000元/平方米回购商业建筑面积1000平方米。

地块划片学校为金城小学（暂名），在规划学校未建成前，业主子女可选择到仓山淮安实验小学或洪塘中心小学(淮安校区）过渡。

分析：去年底，地铁置业入场拿下金山北的低密纯商，这幅地块也是一块回归肉。

2024年首次土拍上架过，当时楼面价1.5W，容积率2.6，最终取消。

容积率最终做出大调整，同时允许四代宅，楼面价略微上涨，最终依然是兜底。

对于地块而言，最终也没有采取四代宅的加持，采取了刚改洋房+改善叠拼的设计。

这几年四代宅在福州市场，也是过山车，已经有望樾，流花溪一期等，都没有采取四代宅。地铁栖江元璟售楼处电话：400-8838-165

对于地块而言，地块面积不小，不过低容积率加持后，体量也不算太大，采取高低配的设计，也符合市场需求。

最明显的参考就是三环边建总1.4W拿下的建总雍玺湾，只不过雍玺湾的别墅采取了联排，面积268平左右。

对于别墅而言，前几年由于限制，都是叠拼还是上中下，实际接近复式洋房。

市场这么多年，别墅认可度：独栋>联排>>叠拼。

对比而言，项目采取叠拼，散失独特性，也意味着不会定位千万的客源，单价无法与联排独栋等媲美，好处是面积170平左右，整个面积段下压，转为改善客源。地铁栖江元璟售楼处电话：400-8838-165

相比来说，建总的胆量更大，地铁置业首次独立操盘纯商，走安全牌路线也很合理。

回到楼面价，如果按区位对比雍玺湾，1.65W也溢价不多，只不过对比五四北望樾1.4的容积率，楼面价不到1W，项目的楼面价还是偏高。

综上，地铁置业首次进场就拿下一幅低密地块，楼面价不低，加上金山北供应不少，对自身的操盘压力还是不低。

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户型情况

125平：四房两厅两卫，一梯两户，电梯采取双开门设计，这应该是洋房相对受欢迎的电梯设计，不做极致的入户设计，又不浪费过多空间保障一定的隐私。

四开间朝南，主流布局，餐厅虽然独立但是面宽略小，主卧没有L转角窗，赠送没拉满。

149平：四房两厅三卫，同样的电梯设计，大面宽布局，主卧做了转角窗，公区面宽加大，四房设计，北向房间略小。

示意图是对阳台做了封包使用，没有预留生活阳台，如果切割出来生活阳台，那左侧卧室不好做个卫生间。

户型如果在餐厅北侧设备平台，再设计一个生活阳台，可能更好兼顾这个问题。

目前来看这个户型，动静区也被承重墙隔离，卧室空间占比略低了一些。

169平-上叠：独立的产权车位，加上1楼小型的入户庭院，在户内面积上，4楼有南北的不计容露台，无法做成室内使用，类似四代宅的赠送。

相比于以前的叠拼，项目的面宽尚可，不过这个上叠做四房的时候，楼下的两房其中一房偏小。

对比融创福州府上叠131平，二楼有挑空赠送，还有额外阁楼。

项目位于金山北，距离地铁5号线阵坂站200米，距离4、5号线交汇洪塘站550米，项目也宣称TOD，三线加持，还有一个就是规划的6号线西延到洪塘。

只不过对比日常的TOD项目，项目这个距离还是差一些，特别是最有意义的洪塘站500多米，步行有一定时间。

此外项目周边，距离永辉800米，距离两个医院1公里，不过这两个医院加持性不高。

右边是江滨公园，只不过定位洋房，加上沿江都是住宅，也没江景。

项目地处闽江大道边，隔壁是左海学校，个别楼栋有一定噪音，此外项目右侧阵坂新村，南侧红坊、城市界面略差，附近海鹏花园，天黑经过都略怪。

项目低密住宅，虽然50亩，但是公区并不大，这也是低密社区的问题，虽然楼不高但是楼很密。地铁栖江元璟售楼处电话：400-8838-165

至于划片，项目由于规划学校未建，因祸得福，过渡淮安实验、洪塘实验，选择淮安实验，可以去四十中金山，虽然距离远了一点，但是也比29中让人有一点期望。

最后就是整个周边生活气息，虽然项目马路对面都是住宅，但是整个区域的人流偏低，生活气息一般，住宅一侧又以产业园+棚户区，整体而言周边配套加持度不高。

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价格情况

对于项目而言，叠拼和洋房有一定价差，以洋房为例，大概率会开到2.5W以上。

如果以低密的住宅做参考，借鉴五四北望樾定价2.3W左右。

目前最大的竞争对手，就是金山北的江湾道，项目125平起步，即便2.4W也要300W，江湾道118，136，比项目都低了7-13平左右，总价20W。

目前江湾道优势就是左海项目够多，而且全部是灯塔，给人相对有品质的期待。

而元璟TOD，房企首个操盘的纯商，品质存疑，比如最近南二环的四大金刚的映南台，就闹出了一些争议。

加上高低配设计，对于洋房实际的容积率是损失的，简单点这个项目它们并不是楼面价1.65W。

至于叠拼部分，总价预计在600W上下，依旧是改善的区间。

无非是选择市区的大平层，还是选择金山北的叠拼，感觉也就下叠部分，可能对于部分客源有一定吸引力。

整体来说，项目的洋房客源300-450W，叠拼600W上下，感觉价格上限偏高了一些，都是针对特定客源，偏好洋房，或者有花园的别墅。

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楼盘总结

地铁栖江元璟售楼处电话：400-8838-165项目地处金山北，优势就是地铁+低密，户型设计主流，金山北唯一的低密洋房，剩余新盘都是高层或者小高层，此外叠拼也比以往的三叠做了改变，虽然还是非纯粹的别墅，但是有一定优化。

劣势在于房企的首次单独操盘的纯商，周边生活气息偏差，人流偏低，界面偏差，整个预算空间偏高，与板块的定位有一点偏差。

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