带头大哥又发话了

香港楼市的火爆，地产教父施永青去年年底就预言过了。

他说，2025年四季度就是楼市拐点，之后香港进入主升浪。这位将近80岁的老人不仅仅是说说，而是以实际行动押注楼市已见底。

2025年10月底起至2026年1月，施永青旗下基金会累计斥资约1.3亿港元，购入9套住宅单位，集中锁定西九龙及中西区的蓝筹楼盘。施永青本人并未参与具体操作，甚至：

楼都无睇过（房子都没看过）。

中原地产在香港的470间分行，每天会把一线的市场数据送到施永青面前：放盘量、成交价、议价空间、去化周期，都是独有的数据资源。

他更大的信心，来自行业数据之外，比如香港股市每日成交额稳定在2000亿港元以上、IPO规模位居全球第一、多数行业居民工资上升。

既有系统理论、又有独家数据、还能通过基本面分析验证、并最终用行动兑现判断，在这四个环节中，任一环节缺失都可能导致判断失准，但施永青似乎打通了一个完整闭环。

与此同时，中原地产却走向保守经营。施永青公开表示，希望只保留中原在港约一半分行，养不起咁大班人：

为了活下去，就要有行动。

个人押注资产价格上涨，和灵活应对市场波动，从来就不是自相矛盾的。

2022年到2026年这波行情，施永青一直站在一线，他经历了做生意以来最大的损失，也完成了完美的一次抄底。

言行一致，才有资格成为布道者。

1

前几天，房地产行业的带头大哥保利发展，披露了2025年年报，去年保利卖了2530亿：

规模连续三年稳居行业第一。

在这个环境下，数字背后的含金量不言自明。

去年保利发展的经营性现金流达到151.89亿元，连续八年为正，比2024年翻了一倍都不止。这是主营业务创造现金能力的核心指标，也是经营状况的直观体现。

再算上其他来源，去年保利发展的在手现金达到1229亿，是为数不多保持正向盈利的房企之一。

这几年，房地产业面临的内外环境都发生了巨变，行业也开始频繁讨论一个话题：

穿越周期。

但包叔看了一下，中国房地产市场化改革30多年来，始终位居第一梯队的房企，只有一家：

保利。

在房地产业，保利以严格的投资纪律著称。这让他们在市场的波动中保持冷静，虽然不是最出风头的那个，却是犯错最少的那个。

这背后，他们的研判能力至关重要。

从2017年开始，保利每年发布《不动产行业白皮书》，到今年已经是第十年。包叔一直觉得，这是房地产业含金量最高的研究报告。

此前的九本白皮书，保利精准预言过很多事情。

2017年，他们率先提出房地产业进入总量峰值时代；2021年提出“窄幅箱体运动”概念，总结缩表时代的楼市运行特征；2023年，保利提出“结构性长牛”，预告了买方时代来临……

2025年，保利把《房地产行业白皮书》改成《不动产行业白皮书》，释放出从开发到运营的战略调整信号。

这九本白皮书，是中国房地产转折时代的高度浓缩。

虽然市场调整还没结束，但在今年的白皮书中，保利开篇就释放积极情绪，他们卷首语的标题是：

在变革中创造春天。

2

保利的乐观，并非空穴来风。

房地产业在过去几年里，经历了一场前所未有的深度洗牌。行业龙头的估值一度低到尘埃里，曾经被奉为圭臬的杠杆策略，也开始淡出历史舞台。

但就在2026年元旦，风向变了。

那天的《求是》杂志，刊登了一篇名为《改善和稳定房地产市场预期》的文章。作为党中央的思想阵地，这篇文章首次在官方语境里肯定了房地产的：

金融属性。

这不仅仅是文字游戏，而是一次拨乱反正。

文章算了笔账：日本、韩国进入城镇化中后期，每千人年均新建住宅还有七八套。按这比例推算，中国城乡每年新建住宅的需求，依然有：

1000万套以上。

换句话说，居住产业依然是国民经济的压舱石。

为修复预期，监管部门不断释放积极表态，但由于很多地方的政策并未一次性给足，人们仍然心存疑虑。

情况其实在去年已经有所改变。

去年5月，中央城市工作会议时隔10年再度召开，定调城市发展从“增量扩张”转向“存量提质”。

去年底的中央经济工作会议，部署也从“止跌回稳”变为“着力稳定”。这些变化，都蕴含着对行业地位的肯定。

从这个意义上说，保利的乐观是有理由的。

他们在白皮书中说，中国居民家庭资产中，住房资产占比约为60%-70%，其价格波动直接关系到人民群众的切身利益。

同时，房地产业及建筑业增加值占国内生产总值的12%，吸纳超7000万从业人员，占全国总就业人数的：

12%。

所以，要实现房地产市场平稳健康发展，稳定的资产估值体系，是核心前提。

他们还预测，在“政策要一次性给足”的统一部署下，楼市政策还有不小的发力空间。

3

大家最近可能都感觉到了，今年的小阳春成色有点特别。

上周国家统计局的数据显示，四个一线城市的二手房价格，罕见地全部回升了。除北京外，其余三城的新房价格也在上涨。

今年以来，各地的政策支持力度也明显加大。市场预期明显好转，重点城市成交活跃度不断提升。至少到目前为止，热点城市的小阳春，成色很足。

这些都是积极信号。

但这背后，有一个细节是数据反映不出来的。那就是：

“好房子”正在对平庸产品形成降维打击。

“好房子”已连续两年写入政府工作报告，并形成一定规模的供应。在优质供给相对稀缺的情况下，“好房子”的市场竞争力不言而喻。

去年11月，位于广州市天河区的豪宅项目保利玥玺湾开盘，当天就卖了106亿，成为去年全国唯一“开盘当日破百亿”的项目。

数据显示，该项目约10%的客户，此前并无置业计划。这证明了一件事：

好供给可以创造新需求。

但竞争正在变得白热化。中指研究院数据显示，低密地块的建筑面积占比，已从2020年的20%，飙升至2025年的38%。

这意味着，未来不是所有的“好房子”，都能卖得掉。

对于“好房子”，保利有一套自身的建设标准和方法论，这是基于他们长期研究的结果。

早在2023年，他们就在白皮书里提出，房地产开发将由“峰值时代”向“品质时代”过渡，房企要从“生产者思维”转向“客户思维”。

去年他们又进一步提出，“峰值时代”过后，行业将进入“不动产时代”，客户需求升级，开发、运维、服务能力也需要提升。

今年，保利基于22万条真实的客户原声和54万条服务数据，对客户需求进一步挖掘。他们发现，购房者不再满足于获得一个物理空间，而是追求完整的生活方式体验。

“好房子”的内涵和外延都有了进一步拓展。在白皮书中，保利首次披露了他们对“好房子”的理解：

功能价值、精神价值、资产价值的三重叠加。

对于开发商来说，这也意味着要：

从造房子升级为造生活。

4

前几天，高盛也跑出来给市场加了一把柴。

在那份刷屏的研报里，高盛预测上海和深圳的楼市将在今年底率先触底：

并在未来三年上涨15% 。

高盛的逻辑很硬：香港房价已经反弹了，而历史上沪深两地总是跟在香港后面跑。再加上上海人才落户政策的放宽，租金收益率已经跑赢了存款利率。核心城市的“确定性资产”，正在吸引聪明的钱回归。

这种乐观判断引发市场热议。保利的白皮书中，也有关于市场的判断。他们认为：

市场进入止跌回稳的关键期。

这个判断略显谨慎，但保利还是给出了乐观的理由。比如房价跌幅在收窄，土地供应在缩量提质，二手房交易在推动改善链条……

房地产市场永远是一个繁杂信息的聚集地。唱空它是最容易的，哪怕在遍地黄金的时代，也能找到悲观的理由。

但如果选择躬身入局，你就不能忽略那一抹春意。

1965年，罗马尼亚裔美国作家弗兰克·赫伯特写《沙丘》时，说过一句话：

悲观主义者可以适应所有的震惊，乐观主义者却预见着所有的希望。

后来，这句话被翻译并演化为一个简洁的中文版本，并广为传播。

你们都知道这句话。

今年的 白皮书原文在这里，可以点击左下角“”自取。

珍爱包叔，顺手“在看”