他山之石｜美国租赁住房REIT市场：繁荣退潮，周期转向

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（来源：AdvancedForum）

投资视野· 导读

近年来，美国租赁住房市场经历了自上世纪以来少有的规模扩张与剧烈调整周期：从疫情后供给高峰，到租金增长放缓，再到资本市场对估值与风险的新审视，特别是REIT板块正面临显著的周期性转折与结构性变局。本文将基于ICCRA的行业观察与研究，解析当前美国租赁住房REIT市场的周期动态、市场变化与未来走向。

01

周期重塑：

供给高峰退潮，市场拐点显现

2021–2024年间，美国租赁住房新建量大幅增长。由于利率处于历史低位和疫情后需求释放，全国各主要市场尤其是Sun Belt（美国南部及西南部）地区的供给量激增。2024年新交付量曾创下数十年新高，成为推动租赁市场走强的主要力量之一。

图 美国租赁住房供给情况（2019-2026年前2个月）

数据来源：Multifamily Dive

然而，从2025年起，这一供给增长格局开始明显转变：

● 新建供应锐减：多家REIT年报及市场研究指出，2026年新交付量预计将比高峰年下降60%左右，这意味着供给压力将逐步减轻。

● 施工启动显著减少：新的建设项目启动数量也同比大幅萎缩，接近近十年来最低水平。

供给增速放缓之后，需求端逐步回稳，特别是在就业增长持续、人口向经济活跃区域迁移的背景下，租赁住房市场有望迎来供需重新平衡。这一变化在REIT经营层面已显现：诸如 UDR 等公司预计全年租金增长将回到正向区间 1.5%–2%之间。

02

租金与优惠指标：

周期转向的先行信号？

供需结构的变化同时体现在租金动态与市场优惠上：

● 租金增长显著放缓甚至回落。根据 Yardi Matrix的美国监测结果，2025年美国租赁住房市场平均广告租金基本没有同比增长，且年内呈现先升后降的走势，显示租金增长动力明显弱于过去几个周期。

● 租赁优惠使用率显著提升。 数据显示，在2025年约37%的租赁广告包含租金优惠，高于疫情前的水平。同时，预计即使租金增速在2026年温和回升，由于空置率仍高，超过30%的物业仍需通过优惠吸引租户。

图 美国租赁住房市场租金优惠使用情况

数据来源：Multifamily Dive

在高供应周期中提供优惠本是常态，但作为周期指标，这类优惠的持续升高可以从一定程度上反映出供给压力与市场力量的转变。随着新供应减少、需求调整，这些优惠预期将逐步回落，从而为有效租金的稳步提升创造条件。

03

信用风险与资本市场：

周期修复伴随隐忧

尽管供需趋于改善，周期性风险在信用端与资本市场仍在积累：

（1）CMBS 违约率上升

统计显示，商业抵押贷款支持证券（CMBS）中租赁住房相关贷款的违约率近期在上升，达到多年所见较高水平。相较于其它CRE（商业地产）板块，租赁住房的违约增长速度位居前列。

图 美国租赁住房CMBS违约率情况

数据来源：Multifamily Dive

更高的特别服务（special servicing）比例和债务问题加剧了资本市场对风险端的审慎态度。这不仅暴露出周期压力，也影响REIT等资产品的融资景气。

（2）资本结构与估值差异化

资本市场对REIT的估值正在发生显著变化：

多家小型或中型REIT的股价长期交易于净资产价值（NAV）折价区间。例如，Veris Residential 曾面临激进投资者促使其启动战略评估，以缩小估值差异。目前，Veris已通过与资本方达成协议、以19美元/股的现金全买断出售，估值溢价约23%。而退市标志着REIT公开市场估值修复与私募资本博弈。

这一类交易反映出一个重要趋势：资本正在重新评估REIT的市场价值及风险溢价，并通过私有化、资产重组等方式寻找更优资本配置。

04

经营策略分化：

从防守到策略调整

不同REIT公司依据自身资产结构与市场定位，在当前周期展现出不同的经营策略：

精准市场布局与重新组合策略

以 Camden Property Trust 为例，其宣布将出售加州非核心资产，将资本重投增长活跃的Sun Belt市场。这一战略不仅是对供给周期变化的反应，也是对人口迁移与经济增长趋势的顺应。

表 Camden Property Trust经营业绩情况

数据来源：Camden，制表：ICCRA

2. 租期与资产配置策略优化

UST、Equity Residential、Essex等在最新业绩电话会议中强调了收入组合优化、运营效率提升与技术工具的运用，这些策略在供应转向周期中显得尤为重要。

05

展望：

周期修复与结构机会并存

总体来看，美国租赁住房REIT正处于一个重要的周期节点：

● 供需重新平衡：随着新供应减少、需求稳健，租赁市场的基本面条件正在改善，这对租金增长构成正面支撑。

● 风险结构依旧分化：尽管市场短期改善，但资本市场在估值、信用风险和融资条件等方面仍保持审慎态势。

● 战略分化将成为周期常态：大公司可能倾向于通过资产重组、市场细分布局以及智能运营工具来提升回报；中小型REIT更可能通过战略退出或被并购来重新释放价值。

美国租赁住房市场的周期性转折并非一朝一夕，而是在供需、资本市场与经营策略三者互动下逐渐显现。REIT作为连接这三者的核心节点，其运行轨迹不仅是行业周期的晴雨表，也是未来市场活力与风险博弈的风向标。

对于投资者与行业观察者而言，现在不是简单判断“牛市”或“熊市”的时点，而是深入理解基本面结构性变化、资本参与方式及周期性修复时机块的关键期。这一阶段的每一次调整、战略选择和资本动作，都可能成为未来周期拐点的位置坐标。