2026年土地市场的风向，要变了？

来源：市场资讯

过去一周，楼市出现了不少热点事件。

近日，自然资源部、国家林业和草原局联合发布的一份《关于进一步做好自然资源要素保障的通知》（自然资发〔2026〕38号，简称“38号文”），其中明确“新增建设用地优先保障重大项目建设和民生事业发展，原则上不用于经营性房地产开发”。

另外，风向标城市上海于昨天完成了2026年首批土地出让，三宗地块仅青浦宅地小幅溢价，其余两宗以底价成交，此前的成都和杭州均于3月10日完成了一轮土拍，出让幅数与上海类似，成都出让2宗，一宗溢价一宗底价成交，杭州1宗。

在止跌回稳的关键时期，控制增量非常重要，土地供给应回归市场。

3月以来正式进入了上市房企“年报季”，不少企业已发布了2025年业绩报告，从最新发布业绩的企业来看，几家欢喜几家愁。

本周楼市热点解读，将围绕政策、市场、土地和房企业绩四个方面具体展开：

• 自然资源部38号文：新增建设用地原则上不用于经营性房地产开发

• 上海、深圳二手房市场“小阳春”信号强烈

• 上海 2026 年首轮土拍平稳收官，长宁区内环内宅地将于月底出让

• 房企2025年业绩陆续出炉，九龙仓集团扭亏为盈

房地产行业呈现政策定调转向、成交结构性回暖、土地市场分化、房企业绩分化四大特征。

01

自然资源部38号文：统筹存量和增量建设用地

“38号文”第十条内容要求，统筹存量和增量建设用地促进内涵式发展。其中明确各省（区、市）要建立健全新增建设用地与存量建设用地盘活挂钩机制，年度新增城乡建设用地原则上不得超过盘活存量土地面积。不定期监测执行情况。新增建设用地优先保障重大项目建设和民生事业发展，原则上不用于经营性房地产开发。城中村改造中涉及的边角地、夹心地、插花地等零星土地（面积原则上不超过项目总面积10%），保障性住房、公用设施营业网点和零售商业等涉及民生保障的，可办理新增用地审批和供应。

政策明确的新增建设用地原则上不用于经营性房地产并非“停止供地”，而是严控增量，挖掘、盘活存量，这与政府工作报告中提到的因城施策控增量、去库存、优供给政策主基调一致，行业正在全面进入以“存量盘活、品质提升、长效构建”为核心的高质量发展阶段。

未来市场供给将由增量扩张转向存量重构，核心城市优质宅地更稀缺，房企需深耕城市更新与存量盘活，地方则以盘活效率决定供地能力，行业加速向高质量发展转型。

02

上海今年首轮土拍以“稳”为主

供地节奏延续“少而精”

3月13日上午，上海2026年首轮出让3宗涉宅地块，揽金68.09亿元。

其中青浦区徐泾宅地是唯一溢价地块，溢价率6.57%，最终由绿城中国以26.75亿元竞得，该地块是2026年上海首批土拍中面积最大的纯住宅用地。另外，徐汇区长桥地块商业占比25%，由上实城开竞得。本次容积率最低的嘉定新城地块则由象屿&金茂联合体以底价竞得。

整体来看上海2026年首场土拍热度分化，但热度差距不大，仍以稳为主。

值得注意的是，本轮土拍结束，上海便公布了第三批次土拍清单，再次明确了坚持“增总量、提质量、优结构”的供地导向，并于4月下旬开始组织交易活动。

2月底，上海二批次土拍挂牌长宁内环内宅地，计划于3月30日出让，起拍底价55.6亿元。该地块是近15年首宗长宁区内环内宅地，周边长宁来福士、龙之梦等商业配套成熟，教育、医疗资源完善，且长宁内环内宅地供应极度稀缺，在售的和樾长宁、西郊云庐，均在该地块西侧至少四公里以外，最近的住宅项目是东侧不到1公里的信达信安里，高层售价在13万元/平方米左右。

从供地来看，上海供地策略精准聚焦，既有核心区“宝地”，又有低密宅地供应，供地节奏“少而精”，整体回归市场，“225新政”落地后，土地市场供应窗口期已至。

03

市场：上海二手房成交快速回升

深圳二手房单日成交创新高

2月25日“沪七条”发布后，上海二手房成交快速回升，去年11月至2026年1月上海二手房连续三个月成交套数站上2万+，2月受春节假期影响成交有所回落，但新政后二手房明显回升，网上房地产数据显示，3月1日-3月12日上海二手房累计网签10203套。

从房源挂牌来看，据普睿城市机构数据，上海二手房挂牌套数从2025年1月的10.6万套降至8.8万套，业主明显惜售。

除了上海，深圳二手房“小阳春”信号明显。据另据深圳贝壳研究院数据，3月2日至8日深圳贝壳合作门店二手房签约量环比大涨118%，3月8日单日签约量创下近一年新高。

从克而瑞数据来看，重点15城1-2月二手房累计成交面积约1509万平方米，同比微增2%。，释放积极信号。随着各城市在松绑限制性政策、城市更新、收购二手房等方面的发力，“小阳春”成色可期，预计成交规模环比均将出现较大幅度的回升。而重点城市热度将逐渐传导，带动楼市持续复苏。

04

上市房企2025年业绩报告：

九龙仓扭亏为盈，绿城中国利润下滑

上周多家上市房企发布2025年业绩报告，多数利润承压。

• 陆家嘴“增收不增利”：2025年营收181.65亿，同比增长23.99%，归母净利润12.23亿，同比下降18.90%；

• 招商局置地：2025年实现营收262.5亿元，同比增加约27.1%，年内亏损21.27亿元，亏损同比增加约18.9%；

• 太古地产：2025年实现收入160.41亿港元，同比增长11%，公司股东应占基本溢利86.2亿港元，同比增长27%；

• 九龙仓集团：2025年股东应占盈利0.5亿港元，实现扭亏为盈

• 绿城中国：预计截至2025年12月31日止年度股东应占利润同比2024年的人民币15.96亿元下降95%左右。

此前，普睿数智研究中心数据显示，A股已披露2025年业绩预告的72家上市房企，有73%的企业预计亏损，也就是53家。大部分房企的业绩仍在下滑，其中由于行业下行带来的结算项目利润减少以及计提资产减值是盈利减少的主要原因。

我们也看到有19家房企预计盈利，其中有5家预计归母净利润有所增加，另有9家扭亏为盈，在市场筑底阶段，企业扭亏为盈释放积极信号。

值得注意的是，2026年房企业绩已呈现结构性回暖，典型房企中，2月销售业绩有29家实现同比增长。这意味着仍有部分政策利好在促进市场止跌回稳，随着行业底部确认，企业业绩回暖的支撑将更加稳固。

另外随着房企在债务重组方面取得了突破性进展，房地产行业已进入了风险出清的新阶段，有利于提振行业信心。