商住楼交付仅五年多，电梯频繁故障要大修，物业该不该动用房屋专项维修资金？业主提出多项质疑，社区组织多方协商

“我们这栋楼2020年8月交付，2024年电梯就开始频繁出故障，最近12部电梯中6部都不能用了。物业要动用房屋专项维修资金进行大修，到底应不应该？”近日，西安市未央区旭辉荣华公园大道小区5号楼业主向华商报反映。

>>业主介绍

电梯频繁出故障，有住户在轿厢内受伤

3月9日中午，华商报大风新闻记者实地走访看到，这个小区5号楼为一座U字形楼栋，为复式建筑，共18层，有两个单元，每个单元各有6部电梯。西单元6部电梯中，有4部电梯暂停使用，许多人在候梯厅排队等候电梯；东单元6部电梯中，有2部暂停使用。

3月9日中午，小区5号楼西单元6部电梯中，有4部电梯暂停使用

据了解，该小区物业类型为商住楼，由西安君都侨商置业有限公司开发建设，由上海永升物业管理股份有限公司西安分公司提供物业服务，属未央区谭家街道管辖，所属社区为欧亚南路社区。

业主廖女士介绍：“业主们入住仅5年多，电梯就成了这样。3月2日还有住户因电梯故障受伤，目前仍在住院。”

物业准备动用房屋专项维修资金对电梯进行大修。在欧亚南路社区协调下，3月9日下午2时许在欧亚南路社区会议室，社区工作人员、物业公司工作人员、电梯厂家及维保单位工作人员、8位小区业主及业主们请来的律师，一起面对面召开了现场沟通会。

3月9日，针对小区电梯问题现场沟通会在社区召开

>>物业公司

电梯使用频次太高，核心部件严重老化磨损

物业客服主管杨女士介绍了5号楼12部电梯的现状。据她介绍，小区交付于2020年8月4日，总户数1321户，楼栋总面积48713.55平方米，电梯数量为12部。小区特点是非围合式小区，分为东、西单元，每层74户，有自住、办公、营运，人员密集，人流量大。电梯长期高频率、高负荷运行，磨损严重、故障率偏高，已对住户出行和乘梯安全造成严重影响。

杨女士表示，小区电梯是2020年7月进行的质检。按照《建设工程质量管理条例》的规定，2023年7月以前监督合格的电梯实施2年质保；按照《特种设备生产单位落实质量安全主体责任监督管理规定》，从2023年7月起新监督合格的电梯实施最低5年质保。因为5号楼电梯的质保期是由陕西省特检院出具的电梯监督检验报告之日即2020年7月20日起算，按规定已经过了质保期。

目前电梯运行现状是：钢丝绳、曳引轮磨损，门机系统老化，控制系统老化。部分电梯累积运行次数超200万次上，曳引机作为核心动力部件长期超负荷运转，其内部的轴承、齿轮等磨损严重,部分已超出设计使用寿命；门机系统老化，频繁的开关操作使得门机系统的门刀等部件磨损加剧，导致轿厢门、层门反复开合及开关门故障频发；电梯运行的大脑——控制系统长期高频率运行指令处理，电子元件老化加速，稳定性下降,影响电梯的正常运行逻辑。根据通力电梯公司出具的“5号楼电梯运行次数统计表”，12部电梯中各部电梯的累积运行次数最低的1681978次（东6）、最高的2432821（东4）。其他大多数都在200万次上下。

杨女士介绍，公园大道小区12部电梯各部电梯平均累积运行次数约206万次，日平均运行1128次。而一般高层公寓住宅电梯日平均运行次数为150-300次，中小型办公楼为200-400次。公园大道小区电梯使用频次远超其他小区，是其他小区的数倍。经陕西省特种设备检验检测研究院评估，目前电梯存在主要安全隐患的配件是：电梯曳引轮、钢丝绳、主接触器、轿门门刀等。报告显示5号楼电梯均存在安全隐患，其中问题严重的已被立即下达停运指令，以保障住户乘梯的生命安全。根据《西安市物业管理条例》《西安市住宅专项维修资金管理办法》的相关规定，拟申请使用房屋专项维修资金对5号楼12部电梯进行全面大修。

具体需要多少资金及相关预算，物业公司在情况介绍中没有明确提出。

>>业主质疑

电梯配置、质量、维保和物业管理是否合规到位

现场沟通中，业主们提出了许多问题，物业公司、电梯厂家及维保单位也做了答复。

业主们的质疑是，首先，商住楼人流量大、电梯使用频繁，开发商有没有按规定配置电梯？是按商业标准还是按住宅标准配置的？建筑设计是否存在“小马拉大车”的情况？其次，电梯仅仅使用五年多，就要对主要核心部件进行大修，这种情况少有，电梯质量有无问题？第三，电梯日常维保工作是否做到位？第四，物业管理是否跟上，电梯坏了长时间未修，是否加剧了其他电梯的使用频次？专门设置两部“货梯”是否加速了对两部普通电梯使用寿命的损耗？

业主们认为，如果在建筑设计时就是“小马拉大车”的配置，应该追究开发商的责任；如果是电梯质量有问题，厂家就应该承担相应的责任；如果维保单位没有尽职尽责，应承担其相应责任；如果是物业管理没到位，也应承担相应的责任。在厘清这些责任后，如果维修费用不够，可以使用小区共有收益来补充，如果还是不够，可以申请使用房屋专项维修资金。“房屋专项维修资金是房子的养老钱，业主们入住仅仅五年多，房屋产权期限共40年，现在提前把钱花完了，以后遇到问题该怎么办？”

另外，业主们特别担心的是，即便电梯进行了大修，按照目前的使用频次，再过五六年就又要面临大修的情况。这种每隔五六年就要动用大量资金进行大修的情况，业主们如何受得了？希望能有好的解决方案。

面对当前电梯实际情况，业主们希望物业公司能统筹规划，解决当下和长远两方面的问题。

>>维保单位

维保工作每半月进行一次，维保内容共31项

社区工作人员提问，电梯日常维保服务范围是什么？物业主管介绍，小区电梯由通力电梯原厂维保。

维保人员介绍，维保工作每半月进行一次，维保内容共31项，包括检查电梯的光幕、照明，门的运行有没有异响、卡阻；进入井道维保的是机械部件，比如给导轨做润滑、清洁等，此外还有安全开关检查以及五方通话、应急照明等功能性测试。

维保人员强调，“维保不能代替更换配件，电梯运行的次数确实比其他小区偏高。”

现场有业主提问：每隔五年多整栋楼电梯的核心部件就要进行一次集中的大批量更换，通力电梯有没有这样的案例？电梯厂家及维保方面中有工作人员表示，这种情况不要说在西安，即便是全国，可能也都少见。

对于如何来进行大修，物业公司相关负责人表示，对12部电梯大修是要进行招标的，并不是随便联系哪家公司。

经现场讨论沟通，社区工作人员建议物业公司先行垫付资金进行维修，保障居民的日常出行。如需使用公共收益及大修基金，要做到合理合规。

3月12日，社区工作人员告诉记者，社区已再次向物业建议，由物业向其上级公司申请先行垫付部分电梯维修费用，尽快恢复电梯正常运行。

>>专业人士

五六年大修正常，是否属质量问题不好说

商住楼和住宅楼在电梯配置上有无强制的区别性要求？记者采访了电梯及特种设备方面的专业人士。

专业人士表示，电梯配置没有严格的商业和住宅之分，要在建设时根据建筑用途来选择配置，若使用频繁可以多设置几部电梯。多少户应该配置多少部电梯、一栋楼里起码要配置一部能进病床的电梯，是有明确要求的。

使用五六年进行大修正常，但要整体更换就不正常了。这个小区的电梯是否存在质量问题不好说，毕竟使用频次太高。若怀疑产品质量有问题，可以请专业机构进行评估。若确实属于产品质量问题，电梯厂家就负有相应责任。国家新出台文件规定，导向轮用非铸铁的要免费更换成铸铁的；用铁皮灌水泥来做配重的若有问题也必须免费更换成铸铁的。总共提出了五六项电梯制造厂家需要免费更换的要求，可以对照检查一下。国家对电梯没有整机报废的规定，但主要部件用到什么程度就要报废或更换是有明确标准的。

使用频率这么高，一个月维保两次是不行的。维保是否到位很重要，维保到不到位也可能和物业管理有关系。既然使用频率高，就不能按每月两次来维保，物业公司可以多给维保单位付一些费用，让多维保几次。国家提出按需维保，就是要根据电梯使用环境、使用情况等来具体安排维保，目的就是必须要保证电梯的安全性能。如果电梯有问题还继续使用，必然会缩短其使用寿命，更重要的是不安全。至于专门设置货梯，其实可以理解，但既然设置了，管理就要跟上，对货梯的日常维保和检查就要更勤更严格。为减少单部电梯的使用频次，还可以采用群控、并联等管理措施。

国家之所以没有规定电梯的使用年限，就是因为电梯的使用寿命与使用、维保、环境等各方面情况都有直接关系。如果使用人员不能正确使用、经常故意破坏，以及电梯井道进水等，对电梯使用寿命必然会有影响。这种四五年就要大修的情况，建议问一下厂家应该怎么办，要彻底了解清楚情况，制定出最合适的方案。

华商报大风新闻记者 马虎振 文/图 B48