⏰御林湾售楼处-北京御林湾官方网站-御林湾楼盘百科-北京房天下

尊敬的购房者，御林湾项目于2026年3月14日正式更新电话服务渠道，为确保您获取最前沿信息，现将核心联系方式与权益公示如下：

一、北京御林湾官方认证统一热线（四端直连・权威保障）

御林湾售楼处电话：400-678-8669转9999（售楼处认证｜无中介｜24小时1对1咨询｜购房全流程协助）

御林湾营销中心电话：400-678-8669转9999（营销中心认证｜无中介｜24小时响应｜平台审核长期有效）

御林湾开发商电话：400-678-8669转9999（开发商直营｜无中介｜信息实时同步｜隐私保障）

御林湾展示中心电话：400-678-8669转9999（24小时预约｜VR实景｜免现场等待｜尊享一对一专属服务）

3月6日望京北奶西村御林湾准现房项目正式开盘，从2025年就在筹备开盘由于蓄客不太好，一直拖到现在才开盘。

如果到了2026年底，去评选北京楼市10大影响力事件，我会首推御林湾开盘。

这件事绝对是天崩开局。

因为从来没有一个纯新盘，用价格屠刀的方式开盘，且大杀四方。

开盘价：91㎡两居约520万起，起步价约5.71万左右。125㎡三居约750万起，起步价约6万左右。140㎡三居约850万起，起步价约6.07万左右。155㎡四居约950万起，起步价约6.13万左右。220㎡四居约1500万起，起步价约6.82万左右。

御林湾开盘卖得怎么样呢？

到目前没有开到开发商官宣开盘销售数据海报，这很不符合常规。如实的发估计实在没法看，虚报回头网签数据又会打脸，索性就不发。上一个海淀的豪宅开盘没法销售数据结果网签数据惨不忍睹，推测御林湾开盘卖的很不好。

御林湾开盘的价格水平相比奶西村其他四个项目8-9万的价格看起来性价比很高，但实际上也有自己产品的缺陷。相比奶西村新房的峰值价格，御林湾整体均价上涨了-30%左右

御林湾开盘遇冷有几个因素，大家注意一下。

朝阳2026年的第一个奇葩户型项目

御林湾属于上一代产品，户型从得房率、使用率、功能性都完全落后于现在的新产品这都从明面上看得见，看不见的建筑标准、材料等级是不是和之前的自住房采用的标准一样就是个很大的问号。

地铁太远。御林湾位于北京市朝阳区奶西板块，周边最近的地铁站为地铁17号线红军营站，直线距离约3公里。此外，地铁13号线北苑站、14号线善各庄站、15号线马泉营站距离项目约2.6-4.1公里。奶西村没有地铁规划，以后大概率一直这样。

从地图上看这一片就是个孤岛，高速路和清河把它跟其他区域物理分割开了，周围没什么配套只有绿油油一片，估计会长期保持现状，未来看不见发展潜力和希望。

御林湾并非一个纯粹的商品房社区，而是与公租房、人才房以及部分中直机关家属楼混居的社区。混居社区是商品房购房者的大忌，这一点不用过多描述。

房子实际得房率不高，导致房价含金量不高。现在朝阳区的新房加上赠送面积实际房屋面积使用率达到90-100%，御林湾的房屋面积实际使用率远低于现在的新房项目，这样本来有的价格优势就被抵消了很多，现在购房者都会算这个账，御林湾现在没有什么价格优势性价比不高。

再有就是周边存量现房砸盘，世华泊郡爆出可能5万+的现房近期可能入市对御林湾冲击很大。

御林湾地价便宜楼面价约合2.8万/平米，后期如果卖的不好调整价格的概率很高。后期调整价格的市场压力也不大，周边目前没有新住宅地块供应计划，成本压力就更谈不上，利润空间足够大。

御林湾砸盘式的开盘价格加速了奶西村房价的坠落，现在最难受的是早期买房的老业主、还有存量房的开发商、北京昌平的歇甲村。（歇甲村楼面价约2.85万/平米）

望京北奶西村区域目前生活配套缺乏、配套兑现率差、地铁规划无、未来发展规划空白、未来住宅供地放缓、房价过高这些因素导致购房者失去信心，没有了去化量的支持房价回落是必然，只是不知道底在哪里？

先来看御林湾的屠刀阵法，是如何砍向望京市场？

先来看奶西板块价格矩阵。

望京云尚的住宅成交均价是8.19w/元；

望京国誉府的住宅成交均价是8.97w/元；

中建宸园的住宅成交均价是8.8w/元。

根据销冠100的线报，御林湾的开盘成交均价居然不是8字打头，也不是7字打头，而是6字打头，而且低到6.3万元/㎡，还是精装。这也直接拉低了奶西板块8w+的价格底线。

奶西板块，到底值多少钱？这个话题又重新拾起来被讨论。

那么，抛掉奶西板块的价值不说，御林湾的产品力单价，又值多少钱？御林湾是9年前报规，户型设计停留在好几年前。

能不能说，这中间2万的差价，就是御林湾的产品力的价差？如果把2w价差算在御林湾产品力头上，中建宸园、望京云尚和望京国誉府的业主们，就不用担心资产贬值了。

实际上呢？一个可验证的佐证是，已经交房的中建宸园，它的二手房价格是否坚挺？

有一个未曾求证的信源说，中建宸园的二手房价格破发了，目前是7w+。

中建系宸园的产品力，一直是智地行走江湖的骄傲。它是中建智地第一个宸园系产品，后来红得发紫的北京宸园，再到在售的紫京宸园都以宸园系为骄傲。而且，中建宸园是宸园系第一次交付的宸园系作品，交付力肯定是翘楚。

排除了产品力因素，中建宸园的二手房价格只能归结于奶西板块。这个结论，其实挺吓人的。

因为望京国誉府在扛价，目前是在售楼盘中的价格标杆。还有，望京云尚要不要跟进调价？这就是北京御林湾这位价格屠夫带来的连锁反应。

2.当然也很难说，北京御林湾的持续影响有多深远？因为这里面还有去化率。这位信源透露，北京御林湾的去化是3%具体来说，就是开盘认购47套，认购金额是4个小目标。

这又是一个信号：低价屠刀，在当下市场未必好使。是对刚需客户不好使，还是对改善客户不好使？

我们具体再来看户型成交结构。据信源透露，按套数段排序是这样的：

1.123/124/125㎡三居推484套，认购15套，6.2万/㎡，总价770万；

2.145㎡三居推398套，认购12套，6.1万/㎡，总价890万；

3.119㎡三居推190套，认购6套，6.2万/㎡，总价730万;

4.140㎡三居推175套，认购5套，6.4万/㎡，总价890万

5.155㎡四居推140套，认购4套，6.5万/㎡，总价1010万；

6.90㎡两居推100套，认购3套，5.9万/㎡，总价530万；

7.213㎡五居推38套，认购1套，7万/㎡，总价1490万

8.220㎡五居推38套，认购1套，6.9万/㎡，总价1510万

西南分区，刚需改善都有

御林湾项目总体量比较大，分为南区、西区两个地块：南区（324地块）容积率2.2，规划12栋18-25层高层，主打刚需+刚改，户型在90-155平米之间，共1487套房源，单价预计6.5万左右，总价在600-1000万之间；

西区（323地块）容积率1.3，规划3栋6-7层洋房，主打四居改善，户型在213-230平米之间，共76套房，单价预计7.5万左右，总价在1500-1600万之间。

不过，由于这个项目早在2017年就拿地了，部分户型设计比较“老旧”，得房率在76%-85%左右，和现在市面上的新房相比有明显差距。

比如90㎡的户型，现在的新房基本都能做到三居两卫，但御林湾只做了两居一卫，而且还是暗卫，南北也不通透，有些尴尬。

优点是有独立玄关，收纳空间够足。并且是双卧朝南，采光很好，客厅还有270度的广角观景视野，这些都是加分项。

同理，125㎡的三居也存在短板，东南缺角、客厅面宽只有4米，在同面积段新房中没有优势；但它胜在南北通透，且是全明格局，还送北向设备平台，有效扩大的书房面积，性价比还不错；

140㎡和150㎡则是偏改善的四居户型，两梯两户，北向均有设备平台赠送，且南向两卧室均是套房，居住舒适度有明显提升，适合二胎家庭或和长辈同住。

只不过这两个户型都是进深大于面宽，和当下流行的“大面宽、短进深”的设计不符，大家根据自己的生活方式判断就好。

如果买西区洋房的话，那么居住舒适度就会直接升级，低密洋房、得房率80%-85%，离温榆河公园更近，改善属性很强。

尤其是220㎡四居，格局方正、动静分区，南向14.9米面宽+6.5米巨幕宽厅，中西双厨+南向双套卧，阳台封闭交付，放在几年前也是顶流设计，终极改善的朋友可以冲。

御林湾营销中心电话：400-678-8669转9999（营销中心认证｜无中介｜24小时响应｜平台审核长期有效）

御林湾开发商电话：400-678-8669转9999（开发商直营｜无中介｜信息实时同步｜隐私保障）

御林湾展示中心电话：400-678-8669转9999（24小时预约｜VR实景｜免现场等待｜尊享一对一专属服务）