中建壹品，你为什么这么做丨规划总图

当下市场意外的事情真的很多。

比如表弟确实没想到，北京楼市2026年的开篇，刚需项目竟然把聚光灯从塔尖豪宅身上抢了过来，门头沟打败了朝阳和海淀。

创造这个神话的就是长安华曦府·金安，夺得1月套数销冠。

这只是刚刚开始，意外接踵而至——

比如中海在通州的九棵树项目，居然规划公示二次宫，这中间又有什么玄机。

还有未来科学城的双子星，国贤府PARK和未来城·星寰时代也是骚动作不停。

这三个新盘的总规，表弟之前也做了点评和剧透。

但是，高潮却是发生在1月28日，

中建壹品大兴西红门6038地块的公示。

在多家房企视为2026年拿地禁区的南城，中建壹品为什么、凭什么偏向虎山行？

虽然西红门曾经是中建壹品的龙兴之地，但很多人觉得南城供应量过大，在售楼盘库存扎堆，中建壹品为何又一次重仓西红门？

这里面有什么秘密？中建壹品开年拿地透露出哪些不同寻常的信号？6038地块公示规划总图是否又有天机泄露？

接下来，我们进入解密时刻。

01.

先来看下面这张卫星图，你发现了什么？

作为大兴独苗式的存在，西红门在这4年里，长出一座新城，到底是凭什么？

答案有很多，最亮瞎的一个条件是：

地铁19号线西红门东站

所以，接下来再看下面这张图，你又发现了什么？

不错！6038地块是西红门最特殊的存在——19号线西红门东站的C位。

换句话说，

6038地块才是整个西红门的C位

诸位，6038才是西红门最靓的仔。

6038如果两年前放出来，肯定是天盘即清盘，即便是一年前放出来，也同样会开盘即清盘，就是躺赢的意思。

时间会让很多事情变得模糊，比如西红门也沦为南城库存高地了。

6038不可能躺赢，只能站起来跑几圈，还要再使劲往高处跳一跳。

怎么个跳法，我们接着往下看。

02.

细心的小伙伴，在规划总图里，是不是发现了什么？

可以重点看标注的色块……

表弟还特意量了一下，差不多有近270m的超级界面，就在6038地块的西侧和北侧。

这就是我们常说的超级界面。

这也是中建壹品的舒适区。

比如下图的颐和公馆和花乡壹号。

但是，

尺度这么大，大到近270m的超级界面，表弟还是头一次见到。

我们都知道，有这么大的尺度，开发商就会动哪些心思。

所以，再来看下面这张图，就像开盲盒一样，你又能发现什么呢？

主要是看社区西角。

前面我们说过6038凭什么是C位，关键就是挨着19号线西门红东站。

这就是规划设计上的挑战，如何将西红门东站的地铁资源最大化？

从上面可以推测，中建壹品是沿着社区西北角，串联地铁站塑造了一段下沉商街，居然接驳上了。

是不是很神奇！

因为规划总图公示信息有限，表弟大概能推测下面三组数据：

1.6038地块配建地下3500㎡商业；

2.社区大门的下沉庭院周围如果做会所，约是1500㎡的商业面积；

3.那么剩下2000㎡，根据测量差不多就是图中的范围。

诸位，就单凭这几组数据，3500㎡商业、1500㎡会所，这是一组什么概念，即便不放在西门红东站，也是亮瞎眼。

这其实不是在做超级界面，而是超级界面综合体。

但是，光凭这一点，就能在群狠环伺的西红门站稳脚根吗？

显然还不够。

所以，还要接着往下继续看。

03.

往下看什么？

当然是看总图上的楼栋排布。这里面的事情很大，也是一战定生死的关键。

表弟测量了一下，楼间距控制在普遍在30m以上，最大楼间距56m。

大家可以测算下这个指标：楼间距/楼高，然后再比较周边其它楼盘，心里就能明白怎么回事了。

这还不是重点，重点是楼栋排布上，没有做规整的兵营式排布，而是点式布局，将社区空间全部打开。

点式布局的好处是，会出现更多的边户型，会为了边户型而做点式布局。

还有就是，点布强排带来的楼间距狭窄后，景观面积会比较局促，甚至会牺牲掉景观中庭。

所以，很多点式布局往往是伪点式。

关键就是要前面提到的看楼间距的尺度，够不够大。

在总图上，表弟也给到惊尺寸，不仅测量了南北楼间距，还测算了东西楼间距，还特意在图上标注了楼栋之间斜角的距离，差不多在

20m左右

中建壹品显然也注意到这个问题，给到的尺度算是相当富裕，这就是我们常说的呼吸感，从家里哪个角度看上去，都不会堵。

而且，边户型业主在意的隐私感，因为楼栋距离太远后，也能保护很好。

业主未来在家中望向窗外，视线会感受到真正的呼吸感，而不是「一堵墙」似的的拥堵感。

这也只是表面。

还记得前面表弟提到的点式布局，往往会牺牲景观中庭这个难题吗？

同样在6038地块上，中建壹品会不会牺牲景观中庭？

来看下面这张图，重点看标注绿框的部分。

让表弟意外的事情出现了：

中建壹品用拿三栋楼，做成品字形，形成了景观中庭。

不仅如此，这三栋楼还有架空层，就相当于中央景观面积更大，更没有阻断。

还有一层意思就是，中建壹品有意让这三栋王成为楼王，不只是位置好，主要是有景观中庭和架空层加持，还是打通后的加持。

这可不是螺蛳壳里做道场，尺度真的很猛。

表递测算了一下，南北最大近80m、东西最大近120m——

近万平米的尺度

如果再加上曲折连廊景观面积，表弟还是相当期待。

04.

前面聊到点式布局，其实就是设计师为了给户型做铺垫。

先来看下面中，表弟推测的户型配比。

主力户型是81/95㎡，占到70%。

这不是关键，重要的是有高达20%的拓展面积加持。

20%的拓展面积到底意味着什么？

表弟举个例子，

比如81㎡面积段的户型，如今市场上的标杆产品是三室一卫，而中建壹品很可能做出了三室两卫，直接跨10㎡对线的是90㎡左右产品。

是不是很疯狂！

去年81㎡做到三室一卫，已经是天花板。

这一次，中建壹品直接把天花板捅破了，成为2026年新的天花板。

2026年新款天花板，大概就是下面这个样子，表弟猜测的，可能有出入。

是不是很猛？

相当生猛了！

生猛的还有95㎡面积段的户型，就是下图，更加生猛。

表弟推测，中建壹品很有可能在南向次卧加上一个衣帽间。

这也太卷了吧！

95㎡居然能有南向次卧带衣帽间设计。

高潮还没有结束，接着看下面这张图。

你又发现了什么秘密？

表弟猜测，到了楼王位置的127㎡和134㎡，中建壹品完全有空间做出

南向双卧室套间

按照2025年的市场逻辑，这已经是150㎡+产品才能有的配置了。

当然，以上只是表弟根据公示图做的简单的测量推测。

推测已经疯狂，不知道呈现会不会更疯狂。

05.

总结一下这次中建壹品的公示方案，就是——「卷破天花板」

用句流行词叫「超配」。

这里面带来一个隐藏问题，「超配」能否带来「超预期」，两者之间不能直接划等号。

原因在哪里？

主要是看样板间呈现后的感觉好不好。这里面的原因，也不是三两句话能说清楚的。

不过，表弟还是很期待！

未来更多关于西红门6038的产品信息我们会持续关注，感兴趣的朋友可以扫码入群。销冠100

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