谢逸枫：2026年房地产大拐点来临，市场止跌回稳，靠谱吗？

文/谢逸枫

过去一周老汉收到业内很多房企老板、同行、证券、投行、金融机构、外国的人电话、私信，问“2026年中国房地产是否触底（见底），大拐点是否来临”。老汉2025年11月的文章已初步回答。

2026年房地产市场是否有望止跌回稳，值得观察。老汉认为，当前房地产市场正浮现出不容忽视的积极信号。第一是上海、杭州楼市已经出现明显的止跌回暖迹象，去年12月上海、杭州新房价格是同比上升的。

第二是一线城市的二手房市场正走出独立行情，成交创新高，市场韧性同样较强。第三是一线4个城市和二线16个城市的二手房挂牌量下降。第四是融资政策持续改善，商业不动产REITs发行。

加上多家房地产企业已不再被监管部门要求每月上报“三道红线”相关数据。第五是房企化债在持续推进，25家房企重组或重整。第六是强调房地产政策应一次性给足，尽可能缩短市场调整的时间，也有效提振了购房人的信心。

二手房成交量上升、二手房挂牌量（库存）下降、几个城市的房价有所企稳，尤其一线城市。政策上，“政策要一次性给足”，近期增值税、首付等政策小幅调整，北京放宽限购，媒体渲染房企端“三道红线”政策调整（此前已经弱化）。

根据冰山指数，1月26城二手房实时成交环比去年12月同期增长16%；5城1月挂牌量环比12月下降了1.9%，减少了5.6万套；价格指数也有一定企稳，整体数据呈现出“成交量上升、挂牌量（库存）下降、房价企稳”的组合。

总结来看，政策的局部调整（商业不动产REITs、三道红线调整、收储二手房、收储商品房和土地），影响有限。政策的定调，能否及宣布和落地，待观察。而其他的信号，仅仅是短期的市场调整正常现象，是否具有持续性，待观察。

按照证券机构的总结，房地产企稳看到了一些积极信号，一是看似供需关系有所改善。2023年以来，新政后往往会出现比较明显的“以量换价”的情况，即挂牌和成交同时往上，而这一次挂牌量明显降低，是和以往最大的不同点。

同时房价有所企稳。库存降低、价格企稳对应着更好的供需关系，具备了更大的企稳基础。二是租售比的局部抬升，北京、上海租售比向2%靠近，低于房贷利率水平，但开始好于存款利率，租购关系趋于平衡。

三是从潜在房屋置换中枢来看，根据华泰宏观组在2025年11月3日报告《重估中国：走向纵深》中根据发达国家年均4%~6%的住宅换手率测算，我国新房、二手房成交量已开始低于合理的置换中枢位置，地产周期企稳的可能性上升。

四是成交密集的价格区间具有一定支撑位作用，当前一线城市房价已跌破2017-2019年的密集成交区，而临近2013-2015年的密集成交区，集中性筹码区域降低了潜在的卖盘，形成一定的支撑。

五是复盘境外地产下行周期来看，美韩等国家下行周期平均5-6年，当前国内市场调整时间已大致接近。得益于就业、人才引入、租售比等改善，香港市场回暖，成交、房价、租金均有修复，2025年25%的内地买家，提供了回暖预期和信心。

季节性和成交结构值得关注，这轮指导城市二手房市场改善有一定的季节性原因，且成交结构上仍是低价逻辑。一是最近几年地产阶段性企稳并不少见，季节性特征与政策变化往往放大短期的数据改善。

今年春节偏晚，确实存在着一部分“金三银四”小阳春需求提前的可能性。二是二手房挂牌量的降低也有较强的季节性，春节前不少业主会选择阶段性撤牌或延后出售安排，挂牌量往往出现短期明显的回落。

三是从当前成交结构来看，低价是主要逻辑。以上海为例，近期300万以下房源成交占比提升、增速相对更高。反映的故事可能是之前一段时间的降价确实吸引了部分基于租售比和低价的购房需求，再叠加挂牌量的降低。

低价房源的供需暂时形成了平衡，也推动价格有所企稳，但本质上还是低价逻辑，由短期交易结构变化带来，相对价格更高的房源流动性未全面改善，持续性还需要观察。四是租售比是不是一个有效的指标？有一定意义，但需要条件。

国内在税费结构、持有成本体系方面存在差异，其合理区间难以简单套用国际经验，历史上地产情绪和租售比的相关度不算高。租售比有效至少还需房租企稳、房价不再下跌作为前置条件，这些均是租售比作为判断企稳条件的关键因素。

老汉判断房地产大拐点、见底论的信号，可以概括为，一是政策端，一次给足、一步到位，大力度的供需、融资、信贷和财税政策出台、大规模货币信贷与财政投放。二是二手房不降价抛卖，法拍房价不腰斩，挂牌房连续9个月以上下降。

三是商品房库存快速消化，供求关系扭转。四是成交量上升、房价上涨，并且持续9个月-12个月以上。五是一二线城市出现抢房，三四线城市买房多过买黄金。六是险情房企除个别外破产，基本走出信用、交房、被执行、被限高的困境。

七是房企业绩复苏，亏损扭转，信用、交房的风险出清（信用风险化解，或重组、或重整。八是国房景气指数连续9个月以上上升。九是宏观经济（GDP增长5.5%-6.5%）上台阶，居民收入大增长与就业稳定。

判断后续房地产市场走势，总体来看2026年房地产降幅收窄、基本面、供需、信用等预期、信心会有所改善。目前房地产正从外生的拉动经济的引擎，变成经济的同步略滞后变量，就业影响房租、收入，信贷收缩和供应过剩，影响房价。

只有在逆转供需关系，库存和信用及基本面、预期、信心修复完成，二手房不冲击新房、产品转变为好房子完成，房价上涨，房企利润和收入预期等内生变量企稳之后，房地产的内生需求才有望真正企稳。

短期来看，在二手房供需结构阶段性好转、库存中枢降低、金三银四的旺季节点，数据企稳尚难以证伪，可能形成阶段性的博弈机会。但房地产市场全面止跌企稳的必要条件能否形成充分条件，需再观察一段时间。

在供需关系平衡、信用和交房及库存出清化解、房价、企业盈利和收入、预期和信心企稳之前，房地产企稳的条件尚需要稳固。因此，简单以短期的几个积极信号来判断房地产市场见跌、拐点，是不客观的。

老汉认为，房地产市场总体要实现止跌回稳，预计在2028年完成，2029年-2030年实现增长反弹，主要是政策、供需关系和基本面及预期和信心、收入的修复期决定。房价将率先在2026年-2027年完成止跌回稳，之后是销售额、销售面积。

假如，一次性给足、一步到位的房地产大力度、大规模、一揽子强刺激政策提前出台，预计房地产市场止跌回稳、大拐点、见底将在2028年前来临。这就是所谓的最强救市，超过1998年、2008年、2015年的政策力度。

因政策、人口集中、供需关系、资源配置、好房子产品的调整，预计一线城市和强二线城市的少些城市、核心区域、板块拐点、见底，止跌回稳在2026年二三季度来临。这就是所谓的政策、供需、资源分化导致城市分化、区域板块分化。

对于中国房地产何时止跌回稳的预测，一种观点认为中国房地产下行周期可能在2025年第二季度触底，另外一种观点认为2025年中国房地产止跌回稳，会形成未来发展新阶段的起点。因此，这二种观点可以排除在外。

一种观点认为房地产市场供需情况已经有所改善，调整比较充分。预计2026年市场有止跌回稳的基础，有望见底企稳，与GDP增长目标5%左右的经济环境相协调。另一种观点认为2026年主要城市基本可以，三四线城市需要时间要长一点。

一种观点认为房地产市场在2025年有望逐步趋稳，但正式趋稳或将要到2026年。另外一种观点认为从二手房成交占比、租金回报率、房价收入比看，房地产距离止跌回稳并不遥远，按照当前市场的调整节奏，预计2026年一二季度有望企稳。

一种观点认为中国内地房地产市场将在2026年下半年触底，租金企稳、租房收益率高于融资成本是判断回暖的关键先兆。另外一种观点认为从2024年开始房地产还需要3-5年（2027-2029年）时间进行20%-30%的调整。

以土地供给侧出清、总量（销售面积回升至10亿平中位数）周期回升、行业调整幅度（指标）至中位数时长、行业基本面（租金回报与边际融资成本已匹配、25城二手房挂牌量下滑)已出现边际改善，这是半夏投资创始人李蓓判断根据。

结合国际房地产5年-7周期规律经验、香港市场回升情况，李蓓判断房地产拐点可能在2026年半年内出现，如果后续有重磅政策出台，可能进一步加速行业企稳。行业在逐步见底之后，将面临十年级别的回升周期。

未来地产股的机会不在房价、销量回升，而在供给出清后的企业份额扩张与盈利能力修复。2023年底我就判断房地产有“十年一遇的机会”，现在我的核心观点没有变，只是时间上可能晚了一两年，核心原因是政策宣讲与落地存在巨大差异。

2023年时，李蓓曾公开表示房地产板块面临“10年一遇的机会”，背后逻辑在于随着房企暴雷、停止投资拿地，行业规模较顶部下滑约30%，没有爆雷的房企将迎来市场份额的扩张，销售规模有望创出新高，存量资产重估弹性巨大。

老汉告诉大家，李蓓的判断2026年半年内中国房地产大拐点、见底论是缺乏客观性、科学性，是不靠谱的。因为目前房地产市场问题，已经不是1998年、2008年、2015年单纯的供求关系调整问题，与国际楼市、香港楼市存在差别。

房地产市场的根基已经变化，即宏观面，经济的增长目标放缓，出口逐渐占GDP上升，而成年人口在2021年巅峰之后，人口出生率、结婚率、居民收入和就业的一直在修复。供需面，住房面积和城镇化率及户套率已经到一个高度。

供应、库存的积累快到顶峰，供需关系已经发生根本性改变。房企的三高转变，市场进入淘汰期，房地产板块和市值进入调整期，只要不解决房企亏损，逆转供需关系，解决信用、交房、库存、预期和信用问题，市场难见底，现拐点。

房地产市场问题已经与金融、货币、信贷、资金、户籍、人口、社保、收入、产业、资源（教育、医疗、交通、人才、政策红利）配置的交汇在一起，新房市场与二手房市场、法拍房市场互相冲击预期。

第一是土地供给侧出清。这个“土地供给侧出清”，忘记了开发商手的土地土储备面积，足够开发8年以上-10年，如果按照现房的开发速度，开发周期更长。另外是2022年-2025年大量的土地在城投、国企、央企手上，开发缓慢。

这个所谓的“土地供给侧出清”，显然无法作为判断2026年半年内房地产大拐点、见底的根据。第二是总量（销售面积回升至10亿平中位数）周期回升，这个根据缺乏支持点，至少2026年不可能回升至10亿平，未来十年年均10亿平，需观察。

第三是行业调整幅度（当前已满足企稳条件，从2021年6月至今调整18个季度，达到全球房地产泡沫破灭调整的中位数时长，新开工下降70%、新房销售下降60%、二手房价格下跌40%）至中位数时长，这个经验不合适中国房地产市场。

因为目前中国房地产市场的经济、政策、基本面、存在的问题与全球房地产调整期的情况、周期规律经验、香港楼市不同，不存在可比性。例如香港楼市，供需关系、经济发展、市场、住房制度等完全不同。

第四是行业基本面（租金回报与边际融资成本已匹配、25城二手房挂牌量下滑)已出现边际改善。这个不是房地产市场的基本面，基本面是楼市政策、土地供应、供需关系、库存去化周期、资金关系和房企营利、景气指数。

另外是宏观基本面，即货币和财政政策，经济增长目标和驱动GDP的动力、居民收入和就业增长、人口增长、产业和资金配置情况等。所以，不能以短期“租金回报与边际融资成本已匹配、25城二手房挂牌量下滑”来判断。

例如，租金回报与边际融资成本已匹配，实际上是不匹配的。目前30个重点城市住宅租金回报率中位数已达2.06%，超过55%的小区回报率逾2%。但是目前房企的融资成本明显高于住宅租金回报率2.06%，尽管高于银行存款利率。

例如，2025年12月以来的25城二手房挂牌量下滑，20个城市呈现惜售态势。目前的二手房挂牌量下滑、惜售与季节性、二手房交易税收免减政策有关，是短期性的市场波动而已，一旦市场出现价格上涨，又回升。

例如，2025年全国新建商品房销售均价9527元/平方米，累计同比下降4.3%。新建商品住宅销售均价为10005元/平方米，同比下降4%。去年12月70城二手住宅销售价格同比下降6.1%，降幅较11月扩大0.4%，环比下降0.7%，房价未止跌。

李蓓的判断基本上是以房地产板块，即地产股票的角度来看房地产市场，实际上房地产市场和地产股的关系，已经背离，因为市场处于下行的调整周期，很多上市房企亏损超过市值。即使股市出现4000-4100点波动，房企亏损短期难逆转。

房企2025年业绩预报告已经透露出行业深度调整期的强烈信号，即上市房企归母公司、股东净利润超过八成亏损，上市房企净利润亏损连续2年-4年以上占多数，面临库存高企、销售腰斩、流动性紧张、负债规模扩大的压力，这就是基本面。

判断2026年房地产触底、见底的机构不少，例如中金公司为代表，丁祖昱、连平认为，2026年将正式确认行业底部。随着库存去化的企稳和“好房子”政策创造的新需求，市场将告别大幅下行，转入“L型”的筑底磨底期。

中金认为，房地产对经济的拖累将逐步减轻。高和资本认为，2026年大概率是“底部确认”的一年。所谓底部，并非指价格反弹的V形拐点，而是指成交量的企稳和价格跌幅的收窄。因为那才是资产价格回归理性，“价值发现”的起点。

摩根士丹利，称“大摩”、瑞银为代表。大摩预测2026年新房价格有2%~3%的惯性下跌，核心城市的全面复苏可能要等到2027年下半年。瑞银担忧人口结构和高库存的长期压制，认为销售和投资仍有5%~10%的跌幅，复苏之路漫长。