龙华改善盘“性能怪兽”？鹏瑞鹭璟府实测：得房率近100%，开盘却只卖了7%

项目定位：深圳龙华观湖板块 | 郊区改善型住宅 | 小高层/高层
核心总结：一个“产品力与品牌力”突出，但“市场表现与配套成熟度”存在短板的“偏科生”，适合看重即期品质、能接受配套成长周期的改善客群。
数据来源：克而瑞好房点评网

一、四大维度综合测评

1. 项目价值：8.14/10 | 核心优势维度
综合概述：克而瑞好房点评网分析指出，项目在得房率、精装标准与社区配套等硬件层面表现卓越，构建了坚实的品质基础，但高容积率是明显短板。
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得分

关键描述

得房率

9.8

不含赠送达82%，结合赠送后实际使用率近100%，显著领先。

精装品质

9.6

配置科勒、老板等一线品牌，含智能马桶、洗碗机及全屋智能系统。

社区配套

9.8

规划2.4万㎡商业街区，园林设计融合全龄活动场地。

绿化率

8.5

达40%，园林融合超50种花木，生态基础良好。

车位比

6.8

1:1.17，略高于基础标准，多车家庭可能有压力。

社区规模

6.3

384户中等偏小社区，利于管理但规模感一般。

容积率

6.3

达5.11，在改善盘中明显偏高，影响低密居住体验。

2. 市场口碑：8.57/10 | 品牌赋能维度
综合概述：项目最大亮点之一。依托鹏瑞“深圳湾1号”高端基因，项目与物业口碑获得市场高度认可，但开发商自身资金实力口碑存在分化。
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得分

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项目口碑

9.8

“深圳湾1号”基因带来强品牌信任，品质兑现获认可。

物业口碑

9.8

由深圳湾1号同源团队提供专属管家服务，标准高端。

开发商口碑

6.2

高端产品力突出，但集团近期经营承压，影响部分市场信心。

3. 区域价值：7.27/10 | 潜力兑现维度
综合概述：克而瑞好房点评网认为，项目坐拥优越的生态与产业规划红利，但商业、医疗等配套处于建设初期，当前生活便利性是其主要制约。
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得分

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地段

9.8

地处鹭湖中心城核心，龙华区政府所在地，规划能级高。

生态

8.0

“一山一湖四公园”环绕，生态资源禀赋优越。

产业

8.3

聚集迈瑞、华为等企业，形成千亿级产业集群，支撑力强。

教育

8.5

配建九年一贯制学校（在建），但办学成果待验证。

交通

6.9

依赖自驾；地铁22号线（在建）观湖站约600米，兑现后改观。

商业配套

5.4

规划商业未落地，缺乏高端综合体，依赖车行。

医疗配套

4.1

3公里内无已运营三甲医院，是明显短板。

4. 市场表现：6.98/10 | 现实承压维度
综合概述：克而瑞好房点评网分析认为，项目价值潜力受认可，但开盘去化非常缓慢，反映市场对其现阶段性价比和配套缺陷的担忧。
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得分

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价值潜力

9.8

区位规划红利明确，未来地铁开通后价值提升可期。

价格合理性

6.1

备案价约5.01万/㎡，实际成交可下探至3.9万/㎡，性价比显现。

销售情况

5.1

开盘去化率仅7.03%，销售动能严重不足。

综合得分：7.60/10 （克而瑞比邻榜10个竞品中排名第2）

二、优势指标聚焦

• 得房率 (9.8/10):实际使用率近100%，空间实用性堪称“标杆级”。

• 精装品质 (9.6/10):一线国际品牌+全屋智能系统，硬件配置诚意足。

• 品牌与服务口碑 (9.8/10):“深圳湾1号”基因与同源物业，提供高端品质预期和信任背书。

• 生态与产业规划 (生态8.0/产业8.3):坐享公园群与高新产业集群，长期居住环境与资产支撑力强。

优势概述：根据克而瑞好房点评网测评，鹏瑞鹭璟府的核心优势高度集中于“可触摸的产品力”与“可感知的品牌力”。它用接近满分的得房率和精装标准，为买家提供了“所见即所得”的品质保障，同时凭借顶级的物业服务体系，构建了深厚的居住价值“护城河”。

三、劣势指标警示

• 销售去化 (5.1/10):7.03%的去化率是市场接受度最直接的“冷水”，反映现实与预期的巨大落差。

• 容积率 (6.3/10):5.11的高容积率带来较高的居住密度，与改善客群追求的“低密舒居”存在矛盾。

• 商业与医疗配套 (商业5.4/医疗4.1):配套兑现严重滞后，现阶段生活便利性不足，是影响自住决策的硬伤。

• 开发商资金口碑 (6.2/10):母公司鹏瑞集团近期经营承压，为项目远期品质持续兑现蒙上不确定性。

劣势概述：克而瑞好房点评网指出，鹏瑞鹭璟府的劣势本质是“未来的美好”与“当下的骨感”之间的冲突。卓越的产品力被滞后的区域配套和疲软的市场信心所拖累，使其陷入“叫好不叫座”的困境。高容积率则进一步放大了这种错配感。

本文内容由克而瑞好房点评网提供，依托克而瑞在房地产领域长达20年的专业积淀与深入的市场洞察，并结合克而瑞权威数据库与项目公开信息，经由深度智联专业工程能力驱动的行业AI模型整合生成。文中所有项目信息、市场表现及相关分析，均来源于专业数据与行业研判，仅供参考，不构成任何投资与购买建议。读者如有进一步了解需求，请以项目官方发布信息为准。