合肥新房价格企稳，二手房成交8万套，2026年怎么走？

2026年开年之际，《求是》杂志重磅刊文，明确释放"历史级政策窗口期"的强烈信号，预示着中国房地产行业即将迎来一场系统性变革。

NO.1 | 壹

政策定调：房地产转型路径明晰

2026年1月1日，《求是》杂志特约评论员文章《改善和稳定房地产市场预期》直面行业“深度调整”，指出房价已出现“较大幅度回落”，北上广深二手房回调20%-30%，三四线城市压力更甚。文章首次明确摒弃过去“试探-观察-再试探”的渐进策略，转而要求“政策力度符合市场预期，一次性给足”，释放了扭转预期的强烈信号。

来源：合肥楼市航拍图

这一转变的核心逻辑在于“救市场不救泡沫，救预期不救旧模式”。房地产行业正从高负债、高杠杆的制造业逻辑，转向低负债、重运营的资产管理逻辑。政策工具箱可能涵盖四大维度：需求端层面，一线城市核心区限购或全面取消，首付比例最低降至10%，房贷利率跌破2.8%，并配套生育补贴、个税返还等直接激励；供给端层面，国家可能设立万亿收储基金直接收购存量房，土地供应在库存高压区暂停，以加速出清；金融端层面，房企纾困基金、预售资金差异化监管及REITs扩容将缓解流动性压力；制度端层面，房地产税试点暂停、住房公积金信用化改革等短期措施将为转型赢得时间。

政策“一次性给足”并非重回暴涨周期，而是通过雷霆手段稳定市场，为行业软着陆创造条件。结合当前城镇化率67%、户均1.1套房的背景，政策目标更侧重于盘活存量、提升品质，而非刺激新一轮投机。

NO.2 | 贰

合肥楼市分化：新房逆势上涨背后的数据逻辑与区域格局

2025年合肥新房市场呈现出明显的企稳信号。2025年合肥市区新房供应191.89万方，成交246万方，虽然供应量同比缩量25%，成交量缩量5.6%，但价格显现企稳迹象。

来源：合肥楼市航拍图

2025年合肥市区新房成交均价22086元/㎡，较2024年的21930元/㎡微幅上涨。从区域表现看，包河区一骑绝尘，以208.27亿元的成交金额、80.15万㎡的成交面积和5652套的成交套数，夺得“三冠王”。其成交金额几乎相当于第二、三、四名滨湖区、经开区和瑶海区的总和。

二手房市场：价格回调促成交放量，教育资源成关键支撑

2025年合肥二手房签约80033套，较2024年增3657套，但价格持续下行。贝壳平台数据显示，挂牌量从5月峰值119568套降至2026年1月的111191套，卖方心态渐趋理性。成交结构上，滨湖46中学区房滨湖假日翰林园成交量居前，显示教育资源仍是二手房核心抗跌因素。然而，整体市场以刚需客群为主，价格敏感度高，与新房形成差异化竞争。

金融环境：LPR七连平提供稳定预期，低利率支撑需求释放

LPR连续7个月保持稳定，1年期3.0%、5年期3.5%，为楼市创造低利率环境。以合肥总价300万元住房为例，首付30%、贷款30年，月供约1.1万元，较历史高点有所减轻。低利率降低购房成本，刺激部分需求，但市场表现更取决于居民收入预期和供需关系。

城市基本面：人口流入与产业优势巩固楼市韧性

合肥常住人口2024年增长14.9万人，产业集聚效应支撑住房需求。区域分化加剧，包河区、滨湖区等核心区抗跌性强，而远郊区域面临压力。这与政策导向相符——2026年窗口期下，人口流入城市的核心资产更易企稳。

NO.3 | 叁

结语

2026年政策集中发力期，预计上半年为关键窗口。合肥楼市机遇与风险并存，购房者需基于需求类型差异化应对。

对刚需群体：关注二手房性价比机会，避免盲目追跌

当前二手房价格调整期，急售房源议价空间增大。建议优先选择地段优质、配套成熟的物业，如近地铁、学区的二手房，避免单纯追求低价忽略品质。政策若进一步降低首付比例，可缓解上车压力，但需综合计算持有成本，如未来可能推行的“房屋养老金”等隐性支出。

来源：合肥楼市航拍图

对改善型需求：聚焦核心区高品质新盘，警惕过度杠杆

合肥高端项目如政务区、滨湖区的新盘，产品力提升明显，适合有升级需求的家庭。但需注意：房地产投资属性弱化，购房目的应回归自住，避免高负债购房。若一线城市限购放开，合肥等热点城市可能承接外溢资金，核心区资产价值有望稳固。

对资产配置者：降低房产占比，转向多元化布局

家庭财富中房产占比过高需调整，可增加金融产品、保障性保险等配置。政策推动租赁市场发展，国家收储的保障房供给增加，租房居住可行性提升，年轻人“先租后买”或成理性选择。

2026年房地产政策窗口期是国家为行业转型争取的缓冲带，而非重回高增长轨道的信号。合肥案例表明，市场分化中唯有扎实需求、优质产品与理性决策能穿越周期。政策“一次性给足”旨在稳定预期，购房者应抛弃投机思维，以居住本质审视资产配置。在房地产回归稳定器的时代，读懂数据、把握结构性机会者，方能在变革中行稳致远。