12.8万亿提前还贷潮席来！老百姓集体降杠杆，楼市救市能扭转吗？

大家有没有想过？四年新房销售额超40万亿，房贷余额却不增反降，12.8万亿天量资金扎堆提前还贷，老百姓宁愿亏违约金也要“甩债”，这背后藏着怎样的生存焦虑？而北京新政连夜落地、多城跟进救市，这次真能稳住楼市吗？

12.8万亿缺口背后的双向承压

这波提前还贷潮，早已不是个体选择，而是形成了冲击金融与楼市的集体性趋势。据网易订阅12月29日报道，2021年末全国个人房贷余额达38.32万亿元峰值，到2025年二季度末反而降至37.74万亿元，不增反减6000亿。

更关键的是数据反差带来的震撼：按四年新房累计超40万亿销售额、六成按揭比例估算，本应新增24万亿房贷，叠加二手房4万亿新增贷款，扣除正常还贷15万亿，理论余额该达53万亿。这中间28万亿的缺口，推算中值12.8万亿，正是提前还贷的真实规模。

这一现象形成了双向承压的核心矛盾：老百姓急于“降杠杆”自保，银行却面临利润重创。要知道个人房贷占银行贷款业务的40%，曾是稳赚不赔的“香饽饽”，如今本金减少、利息收入腰斩，2025年一季度全国银行业净息差已降至1.43%，远低于1.8%的国际警戒线。

利率差与安全感缺失的双重驱动

为什么大家扎堆提前还贷？核心是“稳赚不赔”的现实考量与安全感的极度缺失。最直接的诱因是利率倒挂，几年前房贷利率普遍5%以上，部分甚至超6%，而2024-2025年两轮下调后，当前利率普遍降至3.5%以下。

举个直观例子：100万元30年期贷款，5%利率比3.25%利率总利息差40多万，还款5-7年提前还清能省近41万，这比任何稳健理财都靠谱。网易新闻客户端12月27日的数据也印证，部分银行提前还贷申请同比暴涨300%，APP预约名额秒光。

这一点其实藏着关键逻辑：收入预期变弱与房价下跌加剧了焦虑。国家统计局数据显示，2025年11月70城多数房价同比下跌，一线城市二手房跌幅达5.8%，不少城市房价跌幅超30%，大量家庭陷入“负资产”困境，每月还贷却看着房子贬值，心理压力倒逼提前还贷“卸包袱”。

北京新政落地，能扭转预期吗？

老百姓的“用脚投票”，正在倒逼政策加速发力。12月24日，北京四部门联合出台新政，成为全国住房城乡建设工作会议后的首个一线城市调整举措，释放出强烈的救市信号。

据环球网12月25日报道，新政放宽非京籍购房社保年限，五环内从3年减至2年、五环外从2年减至1年，多子女家庭可在五环内多购一套房；信贷端更取消首套二套商贷利率区分，公积金二套首付降至25%。华夏时报探访发现，新政当晚北京朝阳多个中介门店二手房签约量明显提振。

但市场并非一片乐观。中指研究院指出，新政能阶段性提升市场活跃度，但整体效果有限。当前北京二手房挂牌量仍达15.7万套，去库存周期21.3个月超合理值，而全国层面，提前还贷潮虽同比降温三成，但仍处高位，说明居民预期尚未根本扭转。

楼市进入“政策托底+分化加剧”新时代

12.8万亿提前还贷潮与北京新政的碰撞，标志着楼市已告别“普涨时代”，进入“政策托底+市场分化”的新阶段。广东省住房政策研究中心李宇嘉认为，北京新政具有示范意义，后续上海、深圳等城市大概率跟进，新一轮政策优化周期开启。

对普通人而言，核心趋势已明确：核心城市优质房源仍有支撑，2025年上半年20个核心城市千万级高端住宅成交同比增21%；但三四线城市去库存压力仍大，“买核心、选现房、重居住”成为理性选择。而银行端，净息差压力或推动更多金融支持政策出台。

这场变局本质是居民财富观念的重构，从“加杠杆买房增值”转向“去杠杆稳健求生”。楼市救市的核心已不是救价格，而是救信心。你会选择提前还贷“轻装上阵”，还是趁政策窗口入手房产？欢迎在评论区分享观点。